图解数说租赁住房类REITs产品

　　2015年以来，党中央、国务院及各部委相继出台政策支持租赁住房，体现了中央顶层政策设计的连贯性与完善性，表明了中央要求建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度以及让全体人民住有所居、职住平衡的决心。
　　推动发展住房租赁市场需要与之匹配的金融工具提供助力，其中系列政策文件提出:要推进住房租赁资产证券化，积极试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
　　1、资产证券化工具对于住房租赁行业的重大意义
　　资产证券化产品的本质是基于 ＂主体+资产＂双重信用的融资。一方面，资产证券化产品为以轻资产模式可能暂无主体评级的运营商提供了新增融资渠道；另一方面，也为以重资产模式的参与机构提供了盘活存量、融资以及投资退出的途径。
　　借助REITs平台，实现＂建设/收购、管、退、融＂的＂轻资产+重运营＂的全周期循环运作模式，建立轻重并举的经营模式。公开市场的产品发行要求信息披露明确、透明，这也可以帮助提升运营管理效率。
　　2、已发行租赁住房类REITs产品解析
　　根据ICCRA统计，2017年以来，与住房租赁相关的类REITs等项目累计发行37单，总发行规模合计达323.69亿元。
　　其中：  新派公寓权益型房托资产支持专项计划——全国首单权益型公寓类REITs；  招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划——全国首单长租公寓储架发行CMBS产品；  中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划——全国首单长租公寓储架发行租赁住房类REITs；  中联前海开源-碧桂园租赁住房一号第一期资产支持专项计划——全国首单百亿级规模的类REITs产品；  高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划——全国首单民企长租公寓储架式类REITs；  中联前海开源-越秀租赁住房一号第一期资产支持专项计划——广州市国资委首单类REITs；  深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划——全国首单公共租赁类人才公寓REITs；  国开-上海地产第一期公共租赁住房资产支持专项计划——全国首单储架发行公共租赁住房租金收益权资产支持计划；  海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划——全国首单省级人才租赁住房REITs。
　　从资产类型上看：有魔方、自如等主要依靠租金收入作为本息偿付来源的轻资产证券化产品，这类证券化产品通常可以加快企业资金周转、降低企业融资成本，但同时也要求企业的运营规模足够大；此外，更多的是越秀、招商蛇口等重资产企业，利用证券化工具实现提升投资回报率、优化企业财务结构的目的。  从产品属性上看：虽然大部分产品仍然偏融资属性，但也可以看到，以刚刚发行的「星河郡寓第一期广州亚金中心资产支持专项计划」为例，随着底层资产（广州亚金中心）运营收益不断提升，以及次级份额市场流动性不断完善，类REITs产品的权益属性也将不断加强。  从交易结构上看：目前已发行的租赁住房类REITs产品大部分是以＂专项计划+私募基金+项目公司＂的模式持有底层资产产权，未来可以根据公募REITs的产品架构实施最终搭建。  从交易主体上看：魔方、自如这两单产品的原始权益人为长租公寓运营商，新派公寓为房地产私募基金投资者，而其他大部分产品的原始权益人为房地产开发企业。  从底层资产涉及的物业类型和分布上看：38单类REITs中有35单的底层物业为集中式租赁住房，涉及了18个城市，近80个租赁住房物业，其中，深圳首当其冲占比达到26.4%，其次为上海、北京。另有3单的底层资产为分散式公寓，其涉及的分散式公寓均分布在北京、上海、深圳等一线城市，公寓规模达到35万间。
　　3、类REITs与公募REITs的区别
　　下面用简单的一张表格说明＂类REITs＂与＂公募REITs＂的区别：
　　4、如何为资产证券化做准备？
　　在资产层面的前置准备条件：
　　公寓类证券化项目的合格标准：一般需要针对基础资产（基金份额）、底层物业、基础资产及底层物业产生现金流的基础法律关系（如物业租赁关系）、资产持有人（如项目公司、其他SPV）等方面设定合格标准。
　　当不符合合格标准时，需要通过资产置换进行安排。
　　在运营层面的必要条件：  运营状态：运营时间至少3年，已经产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营的能力、较好的增长潜力；  现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经营性收入;  运营管理经验：对运营管理机构的要求;  预计未来3年净现金流分派率不低于4%。
　　本文转自公众号：住房租赁智库百科
　　住房租赁智库百科ICCRA住房租赁产业研究院是在中国饭店协会公寓委员会的指导下建立的行业权威研究机构。研究院致力于打造租赁式公寓行业一流的专业智库和行业交流平台，推动租赁式公寓运营标准和体系建设。