运营方拿R4，自持比例降至5，两集中上海租赁供应解读

　　年中将至，高考成绩陆续发布，首批集中出让也即将落幕。截止目前，已有20城完成首次集中供应，上海已于6月18日开始，武汉也将于今日进行。作为租赁市场发展领跑的上海，首次集中供地租赁用地出让情况如何？
　　1
　　上海首次集中出让
　　租赁用地8幅，自持地块4幅
　　上海首次集中出让持续时间较长，6月18日、21日，上海43宗以挂牌方式出让的地块全部拍完；6月22日起至25日，12幅采用有竞价招标方式的地块集中出让，并且以每天3宗地的节奏逐步拍出。
　　其中，涉租赁住房地块共12幅，总体量超36万㎡。 纯租赁用地8幅，总建面32.44万㎡ ，均以底价成交； 自持地块4幅，总建面3.84万㎡ 。
　　表1：上海首批集中供应租赁用地信息列表
　　数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　此次获地企业基本都是老面孔，仅华泾集体资产投资为首次拿地。 临港城投 今年始加入租赁土地市场，获地能力较强。松江国资委此前己有一块租赁用地，此次与旭辉瓴寓合作拿地， 其租赁社区未来或交由瓴寓运营 。 上海建工 虽有一定体量自持租赁面积，但暂未发展自己的公寓品牌， 未来或在租赁住房领域有一定动作。
　　表2：部分企业租赁用地信息列表
　　数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　大华此次竞得地块自持比例较为特殊， 除商业面积及少量其他面积外，全部为租赁住房 ，基本可以算是一块小型的纯租赁用地。三家开发商都拥有自己的公寓品牌， 招商公寓发展最好 ，已形成明晰的产品线并布局全国， 大华享寓 主要聚焦自持项目的发展， 下半年将有多个项目入市 ，光明华都消息较少。
　　表3：部分企业自持地块信息列表
　　数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　2
　　租赁土地市场开放程度扩大
　　已入市租赁用地项目4个
　　在租赁市场培育阶段，国资国企引领示范性强，租赁用地受让主体多以政府资管机构及国企为主导。此次除受让主体延续过往态势， 运营方与政府资管机构合作，直接参与拿地值得关注 。2021年2月，新黄浦与V领地也曾合作获闵行区浦江镇租赁用地。
　　以往，虽也有华为、网易、bilibili等行业外企业加入租赁战场，但对他们而言，更多是因为其强产业属性而用以解决员工住宿问题。而2021年始，租赁土地市场开放程度进一步扩大，与政府合作拿地或成运营方进入租赁土地市场的重要方式。 而运营方在规模拓展、品牌评级、盈利能力等方面的表现也或将成为合作考察项。
　　数据来源：CRIC租售上海2021年一季度榜单
　　截止目前， 上海共成交R4租赁用地138幅，总体量超872万㎡ 。2021年作为租赁用地项目入市元年， 已入市租赁用地项目4个 ，下半年将陆续有更多项目开业，CAIC集团战研租赁团队此前也进行过详细分析。
　　表4：已入市租赁用地项目信息列表
　　数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　3
　　自持比例较以往大幅降低
　　已入市自持租赁项目6个
　　自持一定比例租赁住房面积，一是为抑制土地市场过热，更重要的是有效推进房企长期持有经营，解决住房突出问题。因此，含自持地块受让主体没有国企民企的倾向性，多为市场化因素决定。
　　值得关注的是，此次自持比例多在5%左右，低于上海惯用的15%自持比例。实际上，含自持地块出让宗数19年达到顶峰后即出现下滑， 2021上半年含自持地块数量不及去年一半，且自持比例较低。
　　图：2016-2021上半年自持地块成交情况
　　数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　上海拥有较好的租赁市场土壤，房企对自持的接受度也更高，而在开发商暂未找到有效的租赁业务发展模式之前， 上海是否会持续减少自持租赁面积尚未可知 。但对于自持部分的解决方式，除自建品牌外，效仿新城与朗诗寓的合作方式也未为不可。
　　截止目前， 上海已出让含自持住宅土地169幅，总体量超212万㎡ 。相对可售住宅市场至多3年的开发周期来看，自持部分往往进展缓慢。 上海已入市自持租赁项目6个 ，预计今年下半年将陆续有更多项目入市。
　　表5：已入市自持租赁项目信息列表
　　数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　结语
　　可以预期，租赁土地市场的开放程度将会越来越高，面对自持租赁部分，房企在选择自建品牌和对外合作之间也将更加清晰。未来，上海也将逐步形成多主体参与、规范化管理、差异化供应的住房租赁体系。