过去20年里，我国住房租赁市场先后承担了补充健全房地产市场体系、去杠杆保民生工具等等角色定位。而2016年，＂购租并举＂的提出才使得我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系逐步健全发展。时至今日，我国住房租赁市场已发展至机遇与挑战并存的第四阶段，政策开始向鼓励发展与加强行业规范并重的方向倾斜。 4月14日，ICCRA住房租赁产业研究院发布《住房租赁20年：政策·逻辑·未来》报告（以下简称＂报告＂），首次梳理我国20年间住房租赁市场的政策变迁，深度挖掘供给端、需求端、资金端与及监管端的新变。 如何解决职住平衡以及如何提升＂市民化程度＂是中国城镇化进程加快带来的两大挑战。这也促使政策层面对于大力发展住房租赁行业的倾斜。一方面，需要形成＂以中心城市为核心、以小时通勤时间为半径的都市圈＂，解决区域化的职住平衡；要提升其消费意愿和消费能力，规避了高房价带来的挤出效应陷阱。 相较于成熟市场城镇居民租房占比（德国42%、美国35%），中国住房租赁市场的这个平均值仅为16.07%，还有很大的增长空间。纵观行业发展，其呈现出两大主要特点： 1.分布区域高度集中，热点城市非常突出——三大城市群、十个热点城市； 2.中小户型、中低价位、较好地段的租赁房源供应相对不足——地段错配、价格错配、户型错配造成了目前供给短缺的现状。 今天的文章，我们将着重分享ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在北大光华学院中国REITs论坛毕业演讲题目当中的内容 《住房租赁行业发展及底层逻辑透析》。 SEC 01 住房租赁行业的商业模式与底层逻辑 暴雷、租金贷、甲醛房等住房租赁行业的负面消息在快速发展时期不断见诸于媒体各个界面上，加之2020年经受疫情影响，又有20余个品牌消失在市场当中。中国住房租赁行业发展究竟应该选择何种策略？我们不妨可以借鉴成熟市场住房租赁行业资产管理逻辑经验。 住房租赁行业本质是资产管理，能够提供长期稳定的现金流。运营过程当中，普遍以半年或者一年的租约为准，每个月都有租金收入。在翻新改造产品升级之后会有获得经营收益的提升，以及多种经营租金贷的收入，也能带来长期稳定的现金流。中低风险的经营性物业是资产组合里面重要的组成部分，也是优质资产组合里必备的部分，通过运营实现资产保值增值的目的就是完整的资产管理理念。以此为基础，我们来分析不同模式下的利润点及推出路径。 重资产模式下的三大利润点与两大退出途径 利润点①： 重资产模式在投资决策过程中，可能去收购与新建，通过运营管理获得租金收入是重资产模式的第一个利润点。 利润点②： 在一定的经营年限对资产进行翻新改造，进行产品与服务的提升，可以获得利润的增长，即租金收入的增长。 利润点③： 资产价格合适的，持有方可以选择出售部分资产来获得资产增值投资回报，以上为重资产模式下第三个利润点。 对于重资产模式的退出，一是在经营到达一定年限进行翻新改造后以权益性REITs实现退出，二是通过出售资产实现退出。 ＂轻+重＂模式道理同上，利润点与退出途径与重资产模式相同 ＂轻+中＂模式下的利润点与退出途径 ＂轻+中＂模式的利润点缺少了通过售资产获得资产升值利润的情况，其投资决策是通过租下物业做二房东并通过运营管理实现第一个利润点，或者输出管理服务委托管理获得经营性收益，在未来公司通过上市或者是并购提升品牌价值来实现退出。 第二个利润点则来自于前置衍生服务，包括接管委托运营之前从开发端、建设端、产品设计等分阶段的运营咨询服务。 SEC 02 住房租赁行业与REITs 回顾美国住房租赁市场的发展历史，上世纪60年代，美国经济复苏，政策通过刺激供给来缓解大城市贫富分化及贫民窟矛盾。1967年美国开始设立REITs，促成了美国住房租赁市场的第一次发展。到90年代，宽松的货币政策和扩张的财政政策进一步促进美国住房租赁行业的发展，房利美、房地美进入多户住宅领域，其在1991年推出权益型REITs，美国住房租赁市场进入金融创新推动的产业结构转型期。可见，住房租赁市场迈向成熟，离不开金融创新工具及其背后一整套的政策、税收激励。 反观国内市场，截至2019年底我国已相继推出了30多只住房租赁类REITs产品，对这一领域进行了有益探索。 随着市场供给的多元化，特别是租赁住房用地来源的拓宽，加之资金端扩大租赁住房建设资金来源，政策端积极探索对租赁住房企业的税费支持，我国住房租赁市场即将迈入REITs时代。据此前ICCRA住房租赁产业研究院估算，当前我国住房租赁市场的整体规模为2.52万亿人民币，参照国外经验则住房租赁REITs的规模约为3000亿人民币。 尽管住房租赁行业与REITs有着天然的高适配度，行业REITs的推进还是有很多不容忽视的制肘。 其一，规模不够。 2020年底，集中式住房租赁企业管理总规模104.9万间。 从供给端入手，＂以增量盘活存量是主要思路＂。存量改造，无法扩充总量。供给端的存量主要指是住宅存量、商业存量、工业存量的改造，都存在改造难度大、合规成本高等方面的难题。相对而言，增量则是指住房租赁专项用地新建项目。据ICCRA测算，按照国土自然部要求，2021年在年度计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，则未来3-5年内可确定的新建潜在供应为122.5万套（间）。 当前住房租赁市场的供给仍存在着供需错配的问题，＂真正的有效供给应该是契合新市民生活需求的供给，它有着几个特点：靠近产业园、交通便利、基础生活配套设施齐备。＂ 以 北京市场供给 为例： 红色：未开工之集体土地租赁住房项目 蓝色：已开工之集体土地租赁住房项目 紫色：各行政区规划之产业园区 资料来源：ICCRA《2020年北京集体用地深度研究报告》 其二，收益率不高。 如果按照收益率指标对租赁住房REITs市场规模进行预测，符合要求的标的只有租赁式社区及人才公寓两类。商品房和青年公寓这两类资产的资本化率低于5%的证券化线，未达到要求。 根据ICCRA调研显示，在实践中，很多开发商获取了住房租赁专项用地，特别是集体用地和R4用地，土地价格非常低廉，在此基础上开发的租赁式社区的投资收益率基本可以在4.5%以上。 Episode 开放交流 当然，行业向前发展，无论从 资产和运营层面 ，需要关注／解决的问题还有很多。 比如 资产/土地是否已被抵押？项目公司股权是否已被质押、冻结、是否存在代持？项目用地性质不符合＂租赁住房＂的要求（如商办、科研用地）？对于竞自持用地，销售部分是否已全部完成销售？拟资产证券化公司是否存在重大负债？拟资产证券化公司是否存在逾期还款、违反资金监管约定等违约行为？拟收购资产已签署过定金合同、出售合同（类住宅需特别关注）？拟资产证券化公司是否与施工方可能存在工程款纠纷？这都需要对于资产包充分尽调。 从经营来看，资产是否权属清晰？是否已经营3年以上，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营的能力、较好的增长潜力？现金流来源是否具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经营性收入？ 诸如此类，项目各异，需要具体问题具体分析，今天内容就是这些，欢迎后台留言分享你的见地。