从人口净流入看五大城市群住房租赁行业发展前景

　　自2006年，我国提出城市群发展概念以来，截止目前各种称谓的城市群超过40个，然而真正从人口、经济等各方面比较，也是公认的能撑起中国未来城市群框架的是五大国家级城市群，即长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群和长江中游城市群，五大城市群共有107个城市。
　　经济发展水平和产业发展潜力是对人口吸引的最主要因素，2020年五大城市群GDP总量合计占全国GDP总量的60%，长三角城市群GDP总量占比高达24%，珠三角城市群和京津冀城市群占比分别为11.2%和8.6%。
　　长三角、珠三角和京津冀三大城市群明显的经济发展水平优势，吸引了五大城市群91%的净流入人口。据2020年第七次人口普查数据显示，五大城市群人口净流入约9500万人，其中珠三角城市群净流入人口约4000万人，占五大城市群净流入人口的42%；长三角城市群净流入人口超3500万，占五大城市群净流入人口的36%。珠三角城市群得益于粤港澳大湾区的发展，产业结构不断优化，经济发展动力强劲，吸引了越来越多的人才流入。而京津冀城市群虽然也是最早成立的国家级城市群，但由于区域内经济发展不均衡，北京对区域内其他城市虹吸效应明显，整体经济发展动力略显不足，因此对人才的吸引力较长三角城市群和珠三角城市群有较大差距。
　　从各城市群人口净流入区域分布看，五大城市群人口净流入城市共计35个，长三角城市群、珠三角城市和京津冀城市群人口净流入城市数比例分别达到62%、89%和43%；成渝城市群人口净流入城市数比例最低，仅4%。
　　珠三角城市群，9个主要城市中有8个城市为人口净流入城市，其中7个城市的人口净流入量超过百万，广深两地合计人口净流入超2000万人。
　　长三角城市群，上海、江苏和浙江三省市经济发达，人口净流入城市多，且人口流入量大。三省市其中人口净流入数量超过100万人的城市8个，其中上海人口净流入超过1000万人，苏州人口净流入超过500万人。而安徽相较之下则对人口吸引力较弱，人口净流入城市仅合肥和马鞍山两城，且净流入人口合计不足百万。
　　京津冀城市群，人口净流入城市达到6个，但从近三年人口流动趋势看，除廊坊由于大兴国际机场临空经济区的带动，呈现人口净流入增长趋势外，其他城市——包括北京在内——人口流入呈下降趋势。
　　长江中游城市群，虽然是五大城市群中区域范围最广、城市最多的城市群，但受限于经济发展水平，仅有4个城市为人口净流入城市，占比13%。在人口净流入城市中，仅武汉人口净流入超过200万人，长沙、南昌、宜昌三地人口净流入合计约100万人。
　　而成渝城市群中仅成都一地呈现人口净流入趋势。重庆作为成渝城市群重要一极，虽从城市整体看人口呈流出趋势，但老工业基地九龙坡地区和主城核心区南岸区程序明显人口净流入趋势，也可关注住房租赁市场。
　　需求推动市场供给，市场的有序发展也离不开政府的监管和支持。2016年国家实行＂房住不炒、＂租售并举＂政策以来，各地陆续出台了相应的地方政策。根据ICCRA住房租赁产业研究院的梳理，各地方政策都从以下几方面对住房租赁市场进行支持和规范：一是从供给端提出明确目标；二是在税收方面给予一定的减免优惠；三是建立各地监管平台，统计房源并规范租赁行为；四是给予租房人补贴。
　　虽然各地均出台有关促进房地产市场平稳健康发展和培育住房租赁市场的相关政策，但从政策出台的频次和内容广度和细化程度看，净流入人口量越大的城市，政策出台越密集，细化程度越高，这些城市基本涵盖了一线和新一线城市，以及经济发展前景看好的地区，如珠三角城市群除广深两地以外的各城市。
　　近几年，国家也不断出台各项支持政策，以促进＂租售并举＂国策的有效落实。2017年国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定了首批13个城市开展试点工作，探索从土地端降低住房租赁建设运营成本，后试点城市增至18个。2019年财政部、住房和城乡建设部联合印发《关于组织申报中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，16个城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，2020年又增加8个入围城市。在两个文件同时被列入试点的城市共13个，其中8个位于五大城市群，分别是北京、上海、广州、杭州、合肥、武汉、成都和南京。这八个＂双试点＂城市分布于五大城市群，尤以长三角城市群为最多，占比50%；其他四大城市群各有一个＂双试点＂城市。
　　从落实速度看，各个试点城市均制定了当地集体建设用地建设租赁住房试点方案，五大城市群中北京、上海、合肥三地均已有集体建设用地项目入市，北京和上海在今年还将有多个集体土地项目将陆续入市。而其他城市的集体建设用地项目或仍在建设过程中，或并未能正式投入建设。
　　综上所述，不难看出经济发达地区吸引了越来越多的人口流入，催生住房租赁市场需求爆发，各地政府不断推出各类政策，促进住房租赁市场规范发展，已经形成良性循环。而近期新出台的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》以及《国家发改委发布关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》双剑齐发，打通了住房租赁行业公募REITs上市之路，使得住房租赁行业商业模式形成完整闭环。我们相信，我国住房租赁行业将迎来欣欣向荣的发展时期，而经济发展具有持续动力的城市将最先迎来住房租赁市场的蓬勃、持续发展。
　　附：五大城市群城市名录
　　本文转自公众号：住房租赁智库百科
　　住房租赁智库百科  ICCRA住房租赁产业研究院是在中国饭店协会公寓委员会的指导下建立的行业权威研究机构。研究院致力于打造租赁式公寓行业一流的专业智库和行业交流平台，推动租赁式公寓运营标准和体系建设。
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