租金监管新政来袭，大品牌租赁机构轻松应对

　　6月初，《深圳市住房和建设局等部门关于开展住房租赁资金监管的通知》正式发布，这是继成都、南京、重庆、北京等城市之后，又一个将租金监管纳入政府管理的城市。
　　其实在国外，政府对长租公寓的租金监管早已不是新鲜事。
　　比如：德国的租金管制以严格著称，主要是通过设定租金基准价格，来管制租金。以城市为单位，每年出台当地租金基准价格，限制租金涨幅，规定租金上调前提，严惩＂恶意涨租＂行为；伦敦推出租金上限政策，租金管制在＂特定时间内固定租金，且对未来增幅不做承诺＂；日本为了保持租金水平稳定，明确租金变更条件，用租金托管机制防止＂恶意涨租＂，租金托管机制还赋予租户议价能力。
　　毋庸置疑，政府的干预对于防范金融风险，规范住房租赁市场起到了重要的作用。从2018年开始，我国的长租公寓问题频现，去年以来的频频爆雷，将＂高进低出＂、＂长收短付＂、＂租金贷＂等乱象暴露在阳光下。当长租公寓成为一个金融产品，相关公寓企业通过租客的＂租金贷＂拿到了一大笔钱，去扩大市场规模或其他用途，而一旦资金链出现断裂，房屋权利人和承租人的合法权益就会受到损害。
　　今年政府工作报告提出，要规范发展住房租赁市场。可以预见，针对以上市场乱象，政府对租金进行监管非常有必要，且是顺应市场需求和期待的。
　　先说说此次租金监管新政的核心要义，主要有三点：
　　一是开立银行专户：深圳市辖区内从事住房租赁经营的企业，应当在商业银行开立唯一的住房租赁资金专用账户，用于收取承租人押金及租金。住房租赁企业开立专户时，应当与银行签订住房租赁资金监管协议，明确专户内资金监管范围、资金释放条件及程序等。
　　二是实行租金监管：通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业，单次收取承租人租金超过3个月，或者单次收取承租人押金超过1个月的，对于超过部分的资金，由专户开立银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。
　　三是规范租金贷：金融机构为承租人提供个人住房租金贷款业务的，应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。金融机构发放住房租金贷款，应当以按照有关规定备案或者信息申报的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
　　从监管内容来看，看似对公寓企业不太友好，可能会限制某些他们的发展，尤其是那些需要依靠租金来维持运营，或者是扩大规模的企业，比如上海一家分散式公寓企业就表示：＂公寓运营要成本，扩大生产要用钱，钱要是都被管起来了，资金不流转，公寓如何正常运行？＂
　　但与此同时，这也是认识租赁市场规律的过程。看似不太友好的监管，从逻辑上来看，却恰恰印证了监管的必要性。如果一个企业没有了租金的支撑，就无法运转的话，那么潜在的金融风险可想而知。同样，如果企业用自身的发展资金来进行扩张、不挪用租金话，应该不会出现爆雷之类的风险问题。
　　经历了公寓爆雷潮之后，资金监管机构已经非常明确，就是对合同履行上进行必要的前置条件，达到了条件才允许企业持证，才具有资格和租客签合同。这从一定程度上完善公寓准入门槛，从源头上防范风险。目前行业进入门槛过低，许多经营企业缺乏一定的资质和经验，在资金不足的情况下盲目扩大规模，才会导致问题频发。
　　从监管目的来说，资金监管主要还是为了保护受托人、特别是弱势群体的利益，就是租客的利益。但因为是公寓企业履行合同，所以监管的主体便落到了企业身上。
　　总之，因为公寓企业存在的问题，导致了租客利益、业主利益、供应商利益受损，而企业本身又没有处理纠纷的能力，结果就表现爆雷、各种纠纷、群体性事件、危害社会稳定。
　　对这类租赁住房企业，监管针对交易中非常关键的现金流进行资金监管，通过银行账户的资金监管，避免了信息不透明，保障了资金的安全，也保护了各方的利益。这实际与很多行业都相似，比如二手车交易合同下第三方资金监管，资金是不会进入中介公司的账户，而是进入专用账户。
　　资金由银行＂托管＂，对于防止企业过度扩张和经营危机有很好的作用。当年的P2P监管中就广泛采用了＂托管＂制度，强制性要求长租公寓运营企业将提前预支的资金存到商业银行进行资金委托和管理，同时加强对长租公寓运营商资金的用途监管，保证资金账目清楚、专款专用。就像某位公寓企业负责人说的，租金贷本身没有问题，只是这个贷来钱应该给付房租的人，而不是给收房租的人。
　　从银行角度来说，租金监管也有一定的可行性。银行的资金存管、资金托管的系统比较健全，银行的操作流程仅仅需要针对租金这一项资产设计规范，现有的技术手段和划拨流程是很容易操作的。
　　其实，监管历来如此，在很多领域，越是大企业越主动拥抱监管，而且还要在现有的监管条件之上要再附加条件。如巴塞尔协议对银行的监管，用最低风险资本要求、资本充足率来对银行的打分、评级，指标越好，这些银行越好。最后，通过世界各国通力合作，全球银行业逐步进入了＂有章可循＂的规范化监管时代。
　　一般大品牌公寓租金管控方面非常严格，租金缴纳都需缴纳到专门账户里面，稽查也非常严格，根本不会出现管家将租客押金租金纳为己有的情况出现，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、碧桂园碧家国际社区、魔方等，对租客缴纳专项管控就非常严格，对于租金监管新政将可以轻松应对了。