深圳城中村住房租赁市场人群洞察

　　深圳，作为我国发展最快的一线城市，人口净增量年年攀升，但城市居住资源稀缺，房价居高不下，对于很多在深圳打拼的人来说，租房成了普遍的选择，但租来的房子也是家。据统计，深圳总计租房人数高达1800多万，租房市场十分庞大，也蕴藏着巨大潜力。
　　8月5日，  2021（第四届）租无忧＂寓言·未来＂住房租赁产业高峰论坛  盛大开幕。本次论坛在  珊瑚数据创始人、COO军华海鹏带来的《深圳城中村住房租赁市场人群洞察》主题演讲  中正式拉开帷幕。
　　城中村几乎是每一个来深圳奋斗的人的第一个也是长期的落脚点。  2020年，深圳实际管理人口约2100万人，全市住房约1068万套，其中城中村占深圳住房面积的54%左右，近70%的人口居住在城中村。要想在深圳深耕住房租赁市场，城中村是绕不开的话题，更是租房的主战场。但之前，我们需要知道  城中村里住着怎样的一群人？城中村租客愿意花多少钱租房？他们更想住在怎样的房子中？城中村的长租产品该投多少钱打造？
　　作为中国住房租赁先锋智库，珊瑚数据调研  深圳市8个行政区、17个街道、20个城中村，总计3074份城中村居住人群样本  （其中租客占比95%，原住民占比5%） ，最终总结出一套  深圳城中村租房＂房＂格尔系数和＂住＂斯洛需求模型  ，为开拓城中村租赁市场打下了基石。
　　得用户者得天下深圳城中村租客爱独居更长情
　　深圳城中村的租客集中在  26岁-40岁  这个年龄段，意味着租住群体大头主要是90后和80后，其中令人意外的是还有17.2%的人为51岁以上。性别方面，  ＂小哥哥＂和＂小姐姐＂相对比例均衡。
　　均衡。
　　不同于人们对深圳人学历和职业认知的是，  城中村的租客仅三成是专科以上学历  ，另外，有37%个体自由职业，29%蓝领，  企业白领的占比只有16%  ，对于在城中村做高端白领公寓的运营方就需要考量自己的市场份额。
　　网络上曾有机构调查过深圳租客平均每9个月会换一次房，但实际上，无论怎样换房，他们对城中村依然长情，  六成多的租客都在城中村有3年以上的居住史。  深圳租客之所以安家于城中村，  主要是因为遍布深圳的城中村提供了更短的通勤条件  ，其次则是因为较低的租金和有更多的独处空间。
　　深圳人不爱合租，所以  整租单间和一室一厅成了最多的选择。
　　＂房＂格尔系数深圳城中村房租收入比均线为21%
　　恩格尔系数是国际上常用的一种测定家庭富足标准的方法，指居民家庭中食物支出占消费总支出的比重。一个家庭收入越少，家庭总支出中用来购买食物的支出所占的比例就越大，反之家庭越富足这个比例就越小。那么一个家庭或个人会花多少钱来租房，也遵循了同样的道理，即  ＂房＂格尔系数  。租客月可支配收入越多，其对居住环境的要求就越高，可用于改善居住环境的支出就相对越多，反之则越低。先看深圳城中村租客的月收入情况，跟大众认知中的一线城市收入全然不同，  有八成城中村租客月收入都没有破万。  其次，在租房的支出上，  有四成人在租房上的花费都仅有801-1600元/月  。
　　深圳城中村＂房＂格尔系数基准线为21%。  全市超过这条线的行政区分别有南山区、福田区、龙华区和罗湖区，  平均租住成本最高为福田区，为30%，但最高租住成本位于南山区，达到了惊人的89%。而租房热度较高的宝安区、龙岗区均低于这条线。  当＂房＂格尔系数低于20%——租客易成交，高于40%——租客易换房。
　　＂住＂斯洛需求模型租客追求价廉物更美
　　在心理学中有一个相对普适的概念叫马斯洛需求层次理论，他将人类的共性需求概括为5层，分别为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现的需求。将马斯洛需求层次理论垂直应用与住房租赁行业则可清晰且快速帮助运营者解决客群画像+产品定位的问题，我们可以称之为 ＂住＂斯洛需求模型 。
　　不同租客群体有不同＂住＂斯洛需求模型
　　普遍来看，深圳城中村租客在经历疫情之后，房间的通风及空气质量一跃成为城中村租房最需要改善的地方。其次，在全天不间断＂当当当＂的深圳，噪音防护也成第二大需求。第三，男生热衷于游戏，女生爱看视频，白领们回家后也会办公，学生们更要参与云课堂，不只是有网，而是要快要稳！
　　在满足租客们正常的生理需求后便会产生进一步的成长性需求，进而诞生更多的品牌溢价和客户粘性。