2021年上半年住房租赁行业解读

　　2020年，是租赁行业大浪淘沙、优胜劣汰的一年，租赁企业整体拓展及开业增速放缓，收敛聚焦，转向聚焦提升资产和经营质量。2021年，从中央经济工作会议到全国两会，＂租赁＂一度成为房地产市场的热频词，多个国家层面的重磅文件中都频频提及要大力发展租赁住房。
　　在政府进一步强化对租赁行业重视度的红利下，租赁迎来了发展的最好时代，越来越多的参与者进入到住房租赁行业，慢慢的，行业也逐步形成规模化和头部化。那么，2021年上半年度各家租赁企业的表现如何？克而瑞《 2021年上半年集中式长租公寓规模排行榜》为大家带来解读！
　　一、2021年上半年度住房租赁市场分析
　　1. 政策从出台走向落实，引导市场健康、稳健发展
　　两会之后，租赁行业＂好消息＂不断，先是＂两集中＂新政要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于住宅用地10%，切实加大土地供应，通过增加供应为租赁市场发展提供动能。
　　随后，6月18日李克强总理主持召开的国务院常务会议中提出：自10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税，为住房租赁企业＂降税减负＂。
　　7月2号《关于加快发展保障性租赁住房的意见》、《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》两大政策同出，轰动整个租赁行业，上层将从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展，同时，以保障性租赁住房作为公募REITs新的切入点。租赁住房REITs开闸，租赁住房行业发展将迎来新气象与新机会。
　　2. 毕业季到来，租赁市场进入传统旺季
　　今年以来，全国55城个人房源租金整体呈现上升趋势。6月，55城个人房源租金达到年内峰值，为33.96元/平米/月，较上月环比提升0.35%，而较去年同期同比上升9.90%。从年初的响应＂就地过年＂，促进了一波租赁市场行情，加之毕业季的来临，市场将逐渐进入行业旺季。
　　数据来源：克而瑞租售
　　供应层面，半年来全国55城个人房源新增供应量起伏显著。1、2月＂就地过年＂减少了房源空置现象，3月伴随疫情逐步好转，抑制的租赁需求得以释放，加之年底大批租赁房源租期到期，3月整体新增供应显著提升。二季度，市场供应趋于平稳，6月个人房源新增供应量为482418间，环比上涨5.12%，较去年同期同比下跌38.30%，市场稳健发展。随着毕业季的到来，行业将进入传统租赁旺季，租赁需求也将被进一步释放。
　　数据来源：克而瑞租售
　　二、2021年上半年集中式长租公寓规模榜单解读
　　1. 开业规模增速持续放缓，行业集中度进一步提高
　　2021年二季度，TOP20集中式长租公寓累计开业规模64.96万间，同比增长16.1%，环比增长2.36%，开业规模增速持续放缓。其中，入榜企业开业规模门槛为8000间，TOP9企业开业规模超2万间，TOP3开业规模超7万间。排名第一的万科泊寓以14.7万间的成绩遥遥领先，位居榜首，也是唯一一家突破10万间开业规模的集中式品牌公寓。
　　数据来源：克而瑞租售
　　从榜单可以看出，头部企业依然保持优势，开业规模TOP3的万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓继续领跑增长，总开业规模31.70万间，占比TOP20开业规模49%，行业集中度进一步提升。具体来看，本季度泊寓和冠寓各新增开业2000间，魔方新增开业700间（因划拨流程等原因，尚未计入收购V领地项目房源数量，如若计入将会更多），新增开业规模远超其他品牌公寓。此外，窝趣本季度新增开业3000间，保持稳定增长，排名由上季度的第8名上升至第5名。
　　头部企业开业规模占比情况
　　数据来源：克而瑞租售
　　2. 部分企业进行运营调整，适当缩减规模聚焦高效运营
　　值得注意的是，本季度有部分企业进行了运营调整，在新增开业的同时，也剥离了部分低效运营的物业，例如：乐乎公寓本季度关闭了上海17家门店近3000间房源，但在自己熟悉深耕的北京，新增开业3个项目，合计641间；旭辉瓴寓关闭上海醉白池、浦东大道项目，在成都新增一533间项目；佳兆业公寓也关闭了一部分运营成效不佳的项目，以致掉出开业榜TOP20。
　　数据来源：克而瑞租售
　　规模可以为公寓品牌带来市场占有率，但不一定意味着能更进一步提高利润，也无法带来具有更高价值的核心竞争力，2020年部分公寓企业爆雷也是因食了＂盲目扩张＂的恶果。可以看出，开业规模有所减少意味着更多企业意识到扎实运营、提升品质的重要性，更集中于租房需求大、成长快、利润更高的市场，提高运营效率。
　　3. 租赁用地项目开始入市，助力企业快速抢占市场
　　在本季度的新开业公寓项目中，华润有巢国际公寓社区泗泾店和华润有巢国际公寓社区东部经开区店的开业一下子为华润有巢带来了约1500间的增量，其中前者是集体土地入市项目，后者是租赁用地项目。新增土地建设的租赁住房项目通常开发周期较长、入市缓慢，但通常体量较大，一旦入市，可迅速助力企业抢占市场，填补市场供应缺口。
　　以上海为例，截至2021年6月，上海成交租赁用地133块，总建面达847.30万方，按照每套租赁住房约60m²来计算，共计可提供约14.12万套租赁住房；成交集体用地5块，总建面22.76万方，预计提供租赁住房4100套。目前新增土地建设租赁住房项目已逐步从建设期进入运营期，上海已开业项目4个，下半年还会有更多项目入市，从供给端赋能住房租赁行业。
　　上海已入市新增土地建设租赁住房项目情况
　　数据来源：克而瑞租售
　　1. 管理规模近百万间，房企系更具资产优势
　　二季度，TOP20集中式长租公寓管理规模达99.42万间，环比增长2.66%。其中房企系管理规模71.81万间，占比72%；运营商系管理规模27.61万间，占比28%。总体来看，房企系公寓企业凭借自持资产优势，管理规模略胜一筹。
　　数据来源：克而瑞租售
　　在管理规模榜中，入榜企业管理规模门槛为1.65万间，TOP10企业管理规模超3.5万间，TOP3管理规模超7万间。万科泊寓和龙湖冠寓分别以19万间和11万间的管理规模摘得冠军和亚军席位，也是唯二管理规模超10万间的品牌公寓运营商。
　　从排名变化上来看，排名前八的公寓企业虽然本季度无新增拓展，但排名相对稳定；中游企业则积极开展租赁业务拓展，窝趣、合景公寓、绿地长租公寓、自如寓等均有拓店动作，名次小幅上升。
　　2. 重资产模式成为主要拓展方式，新增土储影响品牌排名
　　本季度，重资产项目成为众多企业拓展租赁业务的主要方式。方隅公寓租赁业务拓展8500间，多为于北京、上海、杭州、成都新拓展重资产项目，强势入驻前十；上海地产将部分租赁用地划拨给城方，助力其规模显著增加，其中国际医学院地块项目就有将近3000间体量，由此排名上升2位，跃居第12名；而本次初次上榜的合房·承寓同样以重资产为主要拓展模式：国企背景的合房·承寓目前在管公寓房源1.9万余间，其中新建租赁住宅1.76万间，包括已投入运营的1.2万间。
　　过去，租赁用地拿地主体多为国家队，房企多为被动自持。然而，在国家政策红利下，重资产的优势逐步凸显，抵押贷款、资产升值、后续退出等，越来越多的国企和开发商进入到重资产开发模式。以上海6月18日首次＂两集中＂土地成交情况来看，其中8块纯租赁用地，有两块是由旭辉瓴寓联合松江经开拿地。正如前文所说，新增租赁相关用地一般体量较大，一旦入市便会对企业看开业规模有显著影响。
　　三、小结
　　2021年，作为十四五发展的元年，在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，租赁行业逐渐拨开阴霾，踏上全新的征程。租赁企业不再盲目追求规模扩张，而是聚焦稳客户、保品质、重运营、提效率，稳扎稳打，多元化经营，健康发展。而大环境中供应结构的改变也在推动行业变革、助力企业成长，侧重＂质＂的重资产模式将成为开业转化增长的主要方向，优质资产也更能提升企业和资产的抗风险能力。