110条，供应增量翻倍，金融税收强效，2021上半年租赁政策盘点

　　从去年底中央工作经济会议，到今年两会，再到近期多条重磅租赁相关政策掷地有声，上半年，政府对租赁市场的关注有目共睹。年中成绩单看完，租赁市场顶层设计上有何变化，如何把握政策风向标，让我们详细来看。
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　　严监管持续
　　政策转向租赁供应
　　2021上半年，我国 累计出台租赁相关政策110条 ，其中市场监管类占比最高，达36%； 供应增量占比上涨最多，几近翻倍 ；租赁权益类随着各试点城市补贴细则在去年集中出台，上半年出现回落；此外，尽管金融税收类占比较少，但其政策利好力度往往最具冲击力。
　　图1：2019-2021上半年租赁政策分类占比
　　▲数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　暴雷遗留问题，监管持续加强
　　2020年疫情加速租赁行业洗牌，暴雷事件频发，第二大分散式长租公寓蛋壳的暴雷将剧情推向高潮，市场监管漏洞暴露无遗。随后，政策在监管上持续发力， 四个一线城市相继发布最严监管政策，多城市跟进加大监管力度，4月国家层面发布 《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，规范＂高收低租＂、＂长收短付＂、＂租金贷＂等资金监管问题，推动住房租赁市场健康有序发展。
　　表1：2021年1.1-6.31资金监管相关政策列表
　　▲数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　土地供应向住房租赁倾斜，租赁供应强势加码
　　与市场监管并行，政策多次强调加大租赁市场供应。两会工作报告中，＂租赁住房＂上升到国家战略层面， ＂两集中＂新政要求重点城市单列租赁住房用地，占比一般不低于10% 。3、4月，各地陆续发布年度土地供应计划，6月底，首批集中供地收官。
　　表2：重点城市租赁用地供应情况列表
　　▲数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　税收优惠为企业减负，促进多渠道房源供应
　　6月18日，国务院常务会议召开，会上确定，10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。
　　此为 国家针对租赁企业首次提出了系统和全面的减税政策 ，减税力度大、支持性条款多，从经营成本上极大的放松了租赁企业的负担，也给RIETs的实现奠定了体系支持和金融基础。此外，也或将调动各类实体企业主动提供和出让房源，多渠道补充市场供应。
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　　金融税收组合拳，
　　保障性租赁住房率先起跑
　　而在租赁行业迈入第五年之际，为了庆贺似的，政策端并不满足于供应与税收的支持，继续送上金融大礼包。7月2号，两大重磅政策组合发力，火上加油，给足了租赁市场热度，业内也为之沸腾。
　　表3：2021年7月两重磅政策信息列表
　　▲数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　由于住房租赁行业具有前期大规模的资金需求、持续的经营能力、较好的增长潜力以及长期稳定的现金流等特征，租赁住房与公募REITs具有高度适配性。而多年来，住房租赁行业在资产证券化的发行上主要以类REITs为主， 此次  保障性租赁住房纳入公募REITs试点项目，为住房租赁市场的发展起到良好的示范与引导作用 ，而增加市场化色彩的保障性租赁住房也将迎来迅猛长足的发展。
　　图2：中国REITs发展进程示意
　　▲数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　不得不说，上半年监管发力，土地供应向租赁市场倾斜、减税补贴、金融支持等系列政策的出台，打出了一套漂亮的组合拳。不同于租赁市场发展前期供应增量更多依赖国家号召、国企补位， 随着各地方政府对中央政策的执行细则落地，在成本降低、税收优惠、退出机制完善的支撑下，或将吸引多元主体主动进入租赁市场， 共同推动行业快速优质发展。
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　　销售严管，租赁厚爱
　　租售组合构建房地产长效机制
　　细致看过上半年租赁政策，再放眼楼市政策全局，或许我们能从更高层次清晰看到租赁住房市场的顶层设想。
　　去年疫情后，市场复苏速度较快，多城市场热度居高不下。下半年开始，地方政策持续收紧，并延续至今年。 上半年，中央多次强调房住不炒，并对13城约谈落实＂三稳＂。 尤其是4月的＂五城约谈＂后，广州、合肥、宁波、东莞和南通五城连发10条相关政策，从＂供地＂到＂现房＂的全方面整顿。
　　图3：2020年下半年至今中央及地方政策出台频次情况
　　▲数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　从调控力度来看， 上半年出台39条相关政策，＂限制性政策＂达29条， 补丁政策出台严厉程度超预期，已形成土拍前＂限溢价＂，土拍后＂限售价＂的链条式反应，着力抑制炒房投机需求，保证购房刚性需求。
　　表4：2020年下半年至今中央及地方政策出台频次情况
　　▲数据来源：CAIC集团战研中心整理
　　上半年政策 对房地产售卖市场的严管，与对租赁市场的厚爱，是政府为完善住房市场体系和住房保障体系打出的一套更漂亮的组合拳。 更强调＂保障性＂的租赁市场是建立房地产市场长效机制的重要一环，实现＂租售并举＂，令其与售卖市场并肩同行，是促进房地产与实体经济均衡发展，让全体人民住有所居、职住平衡的重要保障。
　　结语
　　总之，保障性租赁住房无疑将是接下来政府与市场主体发力的重点，随着地方政府对发展保障性租赁住房细则标准的落地，保障性租赁住房无论在供应渠道还是供应主体上都将更加多元。而市场化租赁住房同样也可以获得相关政策溢出效应的支持，行业发展将持续向好。
　　(本文转自 CRIC租售上海 公众号  )