说说踩盘祈福新村的体验倚湖湾倚云居晓峰园和迎风阁

　　摄于2021年11月于祈福倚湖湾
　　（注：  所有文章首发我的自媒体——Leo的踩盘笔记）
　　在Leo的首篇番禺踩盘笔记中，就提到祈福-金山谷是整个番禺成交最活跃的三大板块之一（其余两个是番禺广场和万博）。
　　因此在11月下旬，一个深秋的下午，Leo来到祈福新村重点看几个电梯组团： 迎风阁、倚云居、晓峰园和倚湖湾。
　　其中 倚湖湾 是Leo最期待的一个组团。至于地铁口的缤纷汇、金山谷要等下次再去踩盘了。
　　祈福新村规模非常大，早期的步梯楼Leo认为性价比不高就不关注了，这次重点踩盘的4个电梯组团位置如下图所示：
　　由于社区规模大，住户多，所以祈福集团有配套 村巴 ，总站在祈福缤纷汇那里，听说地铁开通之后会把总站挪到地铁口附近，方便市区上班的住户通勤。
　　住户坐村巴是免费的，在社区内上车不需要刷卡。Leo在想村巴运营的成本在哪里出呢？是3块多的物业费里，还是广告收入、商铺租金抑或是祈福集团自己运营的服务业（如医院药房超市）利润？
　　祈福的住户目前要坐地铁通勤市区的话，要先坐村巴到缤纷汇，然后坐专线公交到3号线地铁汉溪长隆站。
　　踩盘第一站，先来到——
　　迎风阁
　　位于祈福板块的西边，近大夫山东侧，坐村巴到祈福缤纷汇约12分钟，粗略估计将来开通22号线市广路站后，从地铁通勤珠城约50-60分钟（22号线-3号线）；到琶洲约46-56分钟；
　　建于2004年，外立面看起来像是2010年之后的房子，保养得很新净。
　　小区环境还不错，所见之处的卫生情况都很好（听中介说这边的物业费3.4元/平起，部分楼栋一楼有保安坐着的要4元/平）。
　　不足之处就是人车没有分流，停车位看起来也比较紧张（住户可以免费停一辆车在地面），门禁管理并不严格。
　　上楼看了一套北向的两房，望毓秀小学。不知道读者们怎么看待望学校的房子，Leo个人并不介意学生吵闹，甚至会觉得有生机勃勃，说不定能看到自家孩子在上体育课哈哈。
　　站在阳台上远眺，能隐约地看到小蛮腰（云雾大的话就看不清楚了）。
　　户型方面，迎风阁以两房和三房为主，两房面积75-87平不等，挂牌总价在220万到290万之间，其中次卧面积普遍比较小（6-7平左右）；
　　三房面积在103-129平不等，挂牌总价在280-400万之间。
　　北向视野
　　小结一下迎风阁
　　祈福新村的电梯组团整体上品质相差不大，区别在于各个组团的视野和环境而已，比如倚云居西北向望大夫山、倚湖湾的湖景房会比较突出点。
　　而对于迎风阁来说，在电梯组团中楼龄并不占优，且两梯8户也差点意思，其他方面也没有明显突出的。
　　接着来到下一站——
　　倚云居
　　倚云居就在迎风阁的隔壁，紧挨着大夫山东侧，通勤什么的跟迎风阁差不多。
　　倚云居也建于2004年，但同样保养不错。白色方形瓷砖搭配绿色玻璃窗，外立面看起来不易显旧。
　　同样是人车不分流，地面停车会稍显杂乱。
　　绿化方面Leo觉得比迎风阁好一点，且倚云居紧挨着大夫山，西向可以望山景，视野更佳。
　　低层只能看到山体，15层以上视野更好
　　倚云居楼下就是半山会所，有健身房、祈福集团旗下的＂你我他＂便利店，茶餐厅、药房等商业配套，还有一家嗦粉店。
　　电梯方面，三梯8户也比迎风阁更合理些。
　　户型方面，以105-131平的三房为主，挂牌总价在278-380万之间；两房有71平和85平，200万不到就有得挑。其中，Leo认为210万~220万之间的85平大两房性价比还是不错的。
　　小结一下倚云居
　　对比其他组团，倚云居的优点是有山景房，低总价的71平两房的小户型；而美中不足的是山景只有西向...
　　继续来到下一站——
　　晓峰园
　　晓峰园在祈福的西南角落上，也紧靠着大夫山。预计从村巴到缤纷汇那边要多花两分钟。
　　小区建于2005年，同样保养得非常不错。
　　进入小区之后，看到有景观水池，庭园错落有致，感觉还不错。
　　工作日的下午，车位竟然也非常紧张
　　上楼看了一套北向两房，可以明显感觉到这个楼距太近了。
　　同样是三梯8户，电梯间也很干净。
　　比较好玩的是，香港开发商都很讲究＂意头＂，楼层没有4、14、24，也没有04单元，即使是小区名字也是专门找大师起名为＂祈福新邨＂而非＂祈福新村＂。
　　户型方面，两房在73-88平之间，挂牌总价在188万~275万之间；三房面积在105到130平之间，挂牌总价在270万-395万之间。
　　小结一下晓峰园
　　对比其他组团，拥有山景房，小区环境不错，两房上车门槛也相对低一点，但车位貌似更紧张，且距离地铁最远。
　　晓峰园的山景视野
　　接着来到下一站——
　　倚湖湾
　　倚湖湾位于祈福湖的南侧，是电梯组团中相对规模比较大的，共有14栋，绕着祈福湖的南侧和东南一角。
　　小区共分为两期，其中一期建于2007-2008年，二期建于2012看，是祈福新村里相对比较新的组团了。
　　先看看湖景怎么样吧。
　　绕着湖边晨跑应该非常惬意。
　　湖边还有儿童玩乐设施，超市、茶餐厅等商业配套。
　　傍晚的湖边聚集了很多人在玩耍。
　　上楼看了一套高层的湖景房，视野是这样的：
　　一个字：绝~
　　当然了，湖景房对比其他组团都贵上不少，总价最低的两房也要250万左右了（约80平），不过两房的视野有部分阻挡，即一侧是看祈福湖，另一侧是隔壁楼栋。
　　三房面积在96到131平之间，挂牌总价在283万到470万之间。
　　小结一下倚湖湾
　　本文中环境最好的电梯组团，祈福湖加分不少（当然在价格上也已经体现了），其他方面与其他组团相差不大。
　　看房最后其实还踩了 天湖居 ，不过看得比较简单，小区楼龄也比较老（是祈福最早一个电梯组团，约2003年建成），两梯4户、两梯6户和两梯8户都有，没有特别值得说的。
　　天湖居
　　最后再统一说说整个 祈福的教育和生活配套 。
　　公立学校有毓秀小学、毓贤小学。私立学校有祈福中英文学校（12年制）、祈福新村学校（九年制， 省一级 ） ，读祈福新村学校的话得额外花点钱。
　　生活配套 方面，整个祈福的综合购物中心在缤纷汇（各组团坐村巴到这里应该在15分钟内），平时买菜的话可以去祈福名都楼下的肉菜市场，另外名都楼下是配套最完全的，有银行、超市、发廊、宠物店、餐饮店和医院等。
　　车位方面 ，住户可以免费停一辆车在地面（晚上7点前应该没位置了），地下停车场要400元/月以上。
　　总结一下迎风阁、倚云居、晓峰园和倚湖湾这4个组团：
　　优点  电梯楼，保养新净，一楼大堂好评  社区内配套成熟，村巴免费好评  总体上小区环境不错，组团外围绿化很OK
　　缺点  离地铁口远，需村巴接驳  人车不分流，门禁管理不严  人口密集，车位紧张  各个组团楼下底商配套比较少，早餐店没啥选择（可能是Leo习惯了市区的方便吧）
　　最后奉上Leo的买房建议：
　　1、预算有限的刚需（180-280万），祈福新村的电梯组团性价比还是不错的（因为地铁马上就要开通了）。
　　2、本文中的4个组团，Leo的优先排序是：倚湖湾 倚云居 晓峰园 迎风阁，主要差距在景观视野，小区环境方面。
　　3、不适合投资，不适合对学位有较高要求的人群买入。
　　以上。
　　你们怎么看祈福新村呢，欢迎在评论区留言。