引言 2013年，我国60岁以上老年人日了突破2亿，2033年前后将翻番到4亿，平均每年增加1,000万。本世纪中叶，60岁以上人日将达到峰值4.87亿，占总人日的比重达34.80Io 0 2012年末，重庆市60岁以上的老年人日达到了584万，占重庆市人日比例约17 %，并呈现出＂未富先老＂、地区老龄化程度小平衡、城乡倒置等特点。而对我国未来庞大的老年人日，老年人日分层次养老，应该是比较现实的选择。建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。社会力量成为发展养老服务业的＂主角＂。政府应做好＂保基本、兜底线＂的基础工作，着力保障特殊困难老年人群的养老服务需求，确保人人享有基本养老服务。 目前，国内有多种养老模式，主要分为居家养老、社区养老、机构养老。随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因索，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。养老地产应作为中高收入老年群体社会养老的一种重要形式。 虽然国家表示支持社会资金介入养老地产的发展，但是逐渐向成熟道路上迈进的养老地产在融资问题上荆棘丛生。制约我国养老地产发展的主要有两大因素:一是土地;二是资金。在土地方面，国家在养老地产项目上政策非常优惠:土地可以免招拍挂:项目享受税费减免 一、重庆养老地产项目发展现状和面临的困境 现阶段，重庆在建和拟建主要的养老地产项目有6个，分别是: 南岸:宽庭实业开发的如恩岁月医疗护理养老公寓 巴南:常青国际养老产业开发的巴南羊鹿山常青国际养生园 万盛:金科地产开发的金科中华养生城 大足:台企品安生命集团开发的五星级养老院 南川:美国舒仑士颐养国际打造的国内首个养老护理主题大型国际社区 壁山:中水电地产开发的重庆三担健康城 二、重庆典型养老地产项目的项目融资分析和财务分析 在重庆现有的养老地产项目中，范围内具有典型意义的养老地产项目是RY医疗护理养老公寓(出于企业商业秘密的考虑，项目名称用RY代替)，在区县范围内具体典型意义的.养老地产项目是JS养生城(出于企业商业秘密的考虑，项目名称用JS代替)。笔者通过专家访谈法，从相关企业负责人处获得了与项目相关的经济数据，以下分别对以上两个项目做实证分析。 RY医疗护理养老公寓项目融资分析和财务分析。在获得项目相关的经济数据的基础上，进行本项目的总投资估算，结果如下:本项目总投资3.97亿元，其中:建设成本3.21亿元，配套的三甲医院投资1,000万元，项目装修费3,000万元，项目建设期资金利息(静态，年利率:12%) 3 } 600万元(项目建设期:24个月)。 三、重庆养老地产项目融资模式 (一)重庆养老地产建设项目融资模式选择。项目融资模式有PPP,BOT,PFI，等等。 即public-private partnership的缩写，通常译为＂公私合伙/合营＂。PPP本质上是公共和私营部门为基础设施的建设和管理而达成的长期合同关系，公共部门由在传统方式下公共设施和服务的提供者变为监督者和合作者，它强调的是优势的互补、风险的分担和利益的分享。广义的PPP泛指公共部门与私营部门为提供公共产品或服务而建立的合作关系。狭义的PPP,更加强调政府在项目中的所有权(有股份以及与企业过程中的风险分担和利益。 BOT，即build-operate-transfer(建设一经营一移交)，是相对比较简单的或典型的特许经营项目融资模式。BOT是指政府(主要是省市级以上)通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目(主要是基础设施和自然资源开劫的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期(通常为10-30年)内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后，项目将移交(一般是免费)给政府。 PFI，即Private-Finance-Initiative的缩写，即＂私营主动融资＂。PFI起源于英国，是BOT之后又一优化和创新的公共项目融资模式。PFI更强调的是私营企业在融资中的主动性和主导h}。采用这种模式是政府部门发起项目，由财团进行项目建设运营，并按照事先的规定，提供所需的服务，政府采用PFI的目的在于获得有效的服务，而并非旨在最终的基础设施和公共服务设施的所有权。在PFI下，公共部门在合同期内应使用承包 四、对重庆养老地产运用PFI融资模式的建议 发展养老地产，是人口老龄化的现实需要，但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。政府一定程度地参与养老地产项目，规范和监督养老地产的开发经营，对于降低项目风险，提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性，提高项目的社会性和外部性效应，最终实现社会养老功能重要。 目前，我国缺失对养老地产和PFI方面的立法监督，为了保证PFI融资模式对重庆养老地产健康发展起到积极作用，我们做以下建议: 要完善养老地产相应的投资法律法规，出台针对性强的法律，使其适应PFI项目建设和经营的需要。 加强项目风险管理，建立合理的利益共享和风险分配机制，这是PFI项目能否成功的关键,应当建立政府监管体系和扶持力度，明确养老地产中的政府部门和私营部门的责任和义务，设定法定的监管机构和问责制，产生激励约束机制。
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