浅论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制

　　浅论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
　　2经济分析的内涵剖析
　　第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
　　第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
　　3房地产开发项目决策分析不当对成本造成的影响
　　3。1开发成本受经济形势的影响
　　因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的，比如像：市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市，中间间隔很长的一段时间，在此期间内，市场需求会发生很大的变动，消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。
　　3。2开发成本受法律政策的影响
　　对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整，造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发，从而影响到企业项目开发所需的成本费用。
　　4完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施
　　4。1建立科学的评估指标体系
　　规划评估指标主要考虑的因素有：土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价，每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价，同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。
　　4。2规划方案的优选
　　要想有效地控制工程造价，必须在进行充分的市场调查研究之后，结合项目的具体情况，保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合，制定出多个方案进行比较，从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时，一定要注意各个方案之间的可比性，根据项目的实际情况，选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。
　　4。3尽可能地提高项目抵御风险的能力
　　房地产市场是一个资金密集型的行业，资金的使用量非常大，市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平，提出有效的控制风险的方案，有重点的加强对投资风险的防范和控制。
　　4。4采取多样化组合投资
　　作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上，针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等，以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的，对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析，开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以，如若将资金投入到不同的房地产开发项目中，可以将整体的风险降低，最终获得的是一个相对平均的收益。
　　5对房地产开发项目进行有效成本控制的方式
　　5。1转嫁风险
　　首先，可以向保险公司进行投保，以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司，由保险公司承担风险。但是，保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式，但是保险的使用方位是有限的，而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以，通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。
　　其次，以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中，可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位，这样也是变相地减少了自身的风险。
　　5。2透过目标成本控制方案进行投资决策
　　开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目进行投资，不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损，严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前，要经过反复测算，在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后，才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数，则表示未达到利润的期望值，该项目不可行。通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。
　　5。3做好前期预防工作
　　将前期预计有可能发生的损失直接摊入到日常经营成本中，这样也是变相控制成本。比如，近年来出现的自保公司就是一个很好的实例，但是这种手段的选择与实践必须要在遵循法律规定的前提之下進行，同时也收到自身经济实例的制约。
　　房地产开发项
　　目投资决策的分析和成本控制是一个相对复杂的过程。为了使提出的决策更为合理，可实施性更强，必须要综合财务数据方面的估算和预测。在此尤须注意的是，在具体评估预测过程中，应尽可能的因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济的分析过程中，应该明确其中不确定因素，尽可能充分地估计到项目实施过程中可能遇到的风险，从而加强决策的可靠以及控制成本。