对投资性房地产转换的质疑分析

　　一、投资性房地产转换的会计处理
　　《企业会计准则第3号一投资性房地产》第四章第十六条讲自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账而价值的，其差额计入当期损益。转换日的公允价值大于原账而价值的其差额计入所有者权益。为了更具体化、简洁化、清晰化。下而将引用一个存货例子来进行分析。
　　【例1】A是从事房地产开发的企业。2014年3月20日，A企业与B公司签订经营租赁合同，约定将自行开发的一栋写字楼出租给B使用，租赁开始日是当年的5月1日。当日，该写字楼的账而余额为1000万元，公允价值为1050万元。假设站在A角度来进行会计处理，并且其在出租当年不出售该楼转化时的会计分录为：
　　借：投资性房地产成本1050
　　贷：开发产品1000
　　资本公积50
　　假如5月1日，该写字楼的公允价值为950万元时，转化时的会计分录为：将上述的贷方资本公积50转化为借记公允价值变动损益50这样可以清楚的看到，方式一：转换日的公允价值大于原账而价值的，其差额部分计入资本公积，从而增加了资产负债表中的资本公积期末余额，最终增加了企业的所有者权益，从而间接地降低了企业的资产负债率，加大了企业的融资能力。
　　方式二：转换日的公允价值小于原账而价值的，其差额部分计入公允价值变动损益，意味着会增加利润表中的公允价值变动损失，最终会减少企业当年的净利润，而这势必会传递出企业的成长能力有所降低的信号。
　　二、投资性房地产问转换准则制定的动因分析
　　从国内外的准则规定来看，非投资性房地产与以公允价值计量的投资性房地产的转换处理都存在养不对称的，笔者认为其动因是：遏制企业非法的盈余管理。我国目前在投资性房地产市场虽然己具备了运用公允价值的现实条件，但对于两者之间的转换，我国监管机构并没有强制性规定与监管。若投资性房地产的公允价值远大于其转换前的账而价值，若将其差额计入公允价值变动损益，则会加大了当期的净利润。从这种层而上讲，投资性房地产间的这种转换会成为一些上市公司盈余管理的手段，尤其是被冠以ST字样的上市公司。出于这种风险考虑，会计准则将其差额计入所有者权益，抑制了某些上市公司意图用这种手段来提高利润的想法。
　　三、投资性房地产问转换准则制定的后果分析
　　在非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产的会计处理中，非投资性房地产主要分为两大类：自用性房地产和存货。对于这两类，存货因其具有可变现性的特征，在以价值计量为基础的会计研究中具有说服性。因此，在研究准则制定的后果分析中，将以存货转换为以公允价值计量的投资性房地产为研究对象，本文所研究的存货主要指房地产开发商所持有的商品房。
　　（一）房地产行业的现状
　　房地产开发业是一个周期性的项目，房地产的繁荣只是出现在某一阶段。根据周攀奇（2014）所指出的房价高位运行前提下房价下跌的风险因素：
　　1。经济减速我国经历了过去30年的快速经济增长，目前面临着经济结构的调整，经济的增长速度整体放缓
　　2。经济而临转型升级将导致房价下跌我国过去甚至目前的经济发展呈现出以重工业为主，轻工业为辅，以粗放型为主，以集约型为辅等特点。近几年的雾霆天气便是环境污染的一方面写照。因此经济结构急需要转型，而在转型中，房地产经济仍是重要因素，而房价则是重中之重。
　　（二）房地产的融资现状
　　2013年，虽然信托和基金己经发挥房地产融资的重要作用。但是目前我国房地产开发贷款总额占资金来源的比重大概在4050左右。其中发放贷款的主要还是商业银行。自2014年3月份以来，多数银行出于风险考虑对房地产相关贷款审批趋严，并取消相关的房贷利率优惠。
　　鉴于上述所指出的房地产行业近期及未来长期处于低迷状态，因房价下降的风险存在，再加上银行贷款是房地产的主要融资方式，而大部分银行对房地产的相关贷款执行了过严的审批程序。在这种情况下，某些房地产企业或许会将手中的存货转换为以投资性房地产。如此，一方面，公允价值高于账而余额的差额计入资本公积科目，进行增加了企业当期的所有者权益，同时也降低了企业的资产负债率，从而增加了企业对金融机构的融资能力；另一方面，转换为以出租为目的建筑物，可以为企业激活资金的流动，同时也在一定程度上缓解房地产资金短缺的压力。
　　四、关于完善投资性房地产转换会计处理的对策
　　对于上述的差异化处理，我国许多的学者都参与过探讨。欧理平（2009）将投资性房地产在持有期间的公允价值变动不论差还是负差均计入当期损益为案例，以此来论证关于投资性房地产转换准则与投资性房地产准则整体是相矛盾的。然而前期学者的研究两者的比较上而，总是忽略两者的属性与本质的一致性。
　　笔者以为，我国准则关于存货转为以公允价值模式计量的投资胜房地产时，在转换日可以按照下而的处理方式：（1）当前期存在跌价准备时。若存货公允价值与账而价值之间的差额小于前期己计提的存货跌价准备时，该差额直接进入当期损益；若存货公允价值与账而价值之间的差额大于存货跌价准备时，按前期计提的存货跌价准备科目金额全部计入当期损益，再将其结转剩余的部分计入所有者权益。（2）当前期没有计提存货跌价准备是，将差额全部进入所有者权益中。我们可以发现，当且仅当公允价值与账而价值之间的差额大于存货跌价准备时，才会出现将差额计入所有者权益中；对于其他的情形均计入所有者权益中。