浅谈农村宅基地的整理与利用问题研究

　　论文关键词：农村宅基地使用权土地法律制度
　　论文摘要：文章对目前农村宅基地的使用现状进行了分析，并提出了解决问题的方法。
　　我国是个农业大国，耕地是农业存在与发展的基础。当前，在大力发展经济和保证人口粮食安全的双重压力下，耕地保护面临着巨大的挑战。因此农村宅基地的整理将成为保护耕地的一条新途径，并可以起到一举多得之功效：促进新农村建设，美化村容村貌，增强农民合法用地的意识，维持农村稳定，提高农民的生活质量，改善农民生存环境，加速农业、农村现代化进程，提高土地的利用效率，降低闲置率，从而较好地贯彻中央制定的十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地这一基本国策。对于构建社会主义和谐社会和建设社会主新农村都有重要的作用与意义。
　　l农村宅基地整理的意义
　　11农村宅基地整理是土地整理的重要组成部分，是实现耕地总量动态平衡的有力保障
　　农村宅基地整理应是在土地利用规划下进行的，减少宅基地占用面积而不减少使用功能，提高容积率和土地利用集约度，使原散落的农宅集中，填实空心村，进行自然村的拆并，形成有一定规模的中心村和小城镇，使它们成为规划合理、基础设施基本完善、环境优美的新家园。在进行宅基地整理中，人口的集中和迁村并点为基础设施的建设提供了必备的条件。这样还可以减少水、电、气、热、通讯等的重复投资。宅基地整理不仅改善了农村生活条件和生活环境，而且还将带动建筑业及水泥等建材工业的发展，刺激经济增长有利于农民增收。另外，优美的生活环境必然会对人们积极向上、奋发图强发展经济产生激励作用。再加之政府的适当引导，会加快全面实现小康社会的步伐。
　　13农村宅基地整理可部分缓解我国耕地紧张的局面
　　2现行宅基地制度体系基本特征
　　21集体所有，使用主体特定
　　22无偿取得，无期限使用
　　农村宅基地具有很明显的社会福利性质。农民能够无偿取得宅基地的使用权，获得基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比较享有的最低限度的福利。目前我国普遍实行的还是无偿使用宅基地制度，在使用期限上没有限制，理论上讲长期占有，终身使用。由于房屋可以继承，所以宅基地实质上也是可以继承的。
　　23一户一宅，限定标准，依法取得
　　由于我国国土资源有限，不课能给每户村民提供更多的宅基地，一户一宅，即可保证基本的生活需要，如果随便可以申请，则导致土地资源的浪费。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。
　　24具有从属性和不可流转性
　　特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。由于宅基地主要作为生活资料提供的，所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用。宅基地使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。在买卖房屋时，宅基地的使用权须经过申请批准后才能随房屋转移。但是，如果国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途的，可以经过法定程序进行调剂或者重新安排。
　　3农村宅基地利用存在的问题
　　31农村宅基地用地面积超标严重，一户多宅，房屋空置现象突出
　　另外，农户分家后另建新房，旧房留作杂用房，未能由集体统一收回调节使用或拆除；以前早期多户共居的旧宅，现在只有一户居住，造成大量的房屋空置。
　　32市郊农村出现大量空心村的现象
　　一方面在东部经济比较发达的农村地区，由于道路的完善，沿道路两旁开发建设了大量的商品住宅房，很多村里的人都住进了楼房。而原有的农村居民点还仍保持原样，没有及时拆迁复垦，造成大量的土地闲置。另一方面，在经济比较落后的地区，由于外出打工的比较多，在村里常驻的人口比较少，因此还保留着许多不用的旧房没有拆除，就形成所谓的空心村现象。
　　33农村宅基地使用权登记管理工作混乱
　　目前农村房屋所有权和宅基地使用权管理混乱，很多房地产及其产权产籍归属不明。三审稿第一百六十五条规定：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，宅基地使用权人应当及时办理变更登记或者注销登记，但是由于法律禁止农村宅基地使用权的流转，致使农村宅基地使用权人在转让使用权后规避法律的可能性很大，给将来的产权纠纷埋下了隐患，同时也造成了司法和管理上的困难。
　　34由宅基地权属问题衍生的宅基地交易纠纷不断
　　农村宅基地的性质属于农村集体所有，根据我国现行法律、法规的规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是，对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第62条也只是规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内（受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人）。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷，法院只能要求双方自己协商解决。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化，往往会酿成重大案件。
　　35集体土地资产大量流失导致农村金融事业发展缓慢
　　随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律、法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种暗箱操作、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。按现行法律规定，农民拥有的宅基地不能作为抵押物向金融机构申请贷款。这样就必然限制了金融机构在农村扩大业务，使农村金融发展缓慢，也使广大农民缺少了生产资金融通渠道，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入的提高。
　　4农村宅基地利用存在问题的原因分析
　　41土地法律制度问题
　　由于我国土地制度存在着二元结构，直接造成用地形式的不同方式，在法律制度上偏重对国有土地的管理，集体土地更多地是由农村集体管理。集体非农建设用地和国家非农建设用地分别管理，使集体建设用地和国家建设用地无法有效地整合，优化。农民建房如要占用几十平方米农用地，必须要到省级国土资源管理部门审批，手续烦琐，时效性差，难于操作，报批渠道不畅。特别是农村村民违法占地建房，法律规定只能采取拆除或没收两种处罚，这在执法实践中是根本行不通的。由于存在着许多方面法律制度的不完善，土地管理部门难于实现有效的依法管理。
　　42管理和使用制度方面的原因
　　宅基地审批制度形同虚设；执法不严、管理乏力。农民宅基地使用权制度存在较大缺陷，不符合市场经济的发展要求。农村宅基地使用权制度是在我国土地公有制的特殊环境下产生的，是中国特有的制度，出现比较晚，也没有其他国家的模式可以借鉴，现行法律虽然规定了与宅基地使用权相关的一些内容，但是没有形成完整的农村宅基地使用权制度，这一制度存在很多缺陷。
　　43农村宅基地使用的无偿性
　　这是宅基地超标和闲置的根本原因，也是耕地流失的重要原因之一。农村宅基地使用权是保障农村居民生产、生活的基本权利，国家出于形势政策的考虑，规定了农村宅基地使用权无偿使用的制度，没有时间限制，并受法律的保护。也就是说，农村宅基地使用权人在取得宅基地使用权后不需交纳任何宅基地使用费即可永久使用。
　　使用的无偿性刺激了农民无限扩张其宅基地使用权面积的欲望，从而动摇着现行农村宅基地使用权生存保障性的制度基础。基于生存保障性质，现行法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但由于宅基地使用权取得与保有的无偿性，农民拥有一种内驱的扩疆拓土的愿望，以求自己对宅基地面积扩张的最大化，因为，即使占而不用，也可作为一种备用资源来储存。正是这种零成本的内驱力，造成我国农村宅基地超标准现象异常严重，其表现形式多有，如批少占多；建了新房也拒不交出闲置下来的老宅基地；一些乡、村领导干部凭权力、关系占有多处宅基地等等。
　　44农民宅基地用地缺乏科学合理的规划
　　法律要求村民住宅建设用地必须符合土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划，规划未编制或未获批准的不得审批村民住宅建设用地。由于各地普遍存在着保护耕地和建设用地的矛盾，大部分没有安排农民建住宅用地指标，少数有安排也是象征性的，致使农村村庄建设规划无从着手。由于农村居住分散，地域辽阔，分布复杂，再加上有关领导缺乏足够的重视，许多村庄到目前为止连一张可用的基本比例尺地形图都没有，规划无从谈起。既然没有规划，不能批地，村民建房只能是违法占地。由于基层国土资源管理部门监管力量不足，缺乏有效手段，同时其经费难于保障，点多面广，无法开展日常巡查工作，不能及时发现村民违法占地建房。
　　45农村宅基地私有观念根深蒂固
　　宅基地私有观念在我省很多农村依然存在，认为宅基地是祖宗留下的，是风水地，不能随意拆除，致使一些可以调节利用的建设用地，或预留区内的未利用土地也无法集中统一安排。更有些农户，宁可让土地闲置荒芜，也不答应由集体利用，因此土地浪费严重，规范难以落实。这情况下，逼迫急需建房户违法用地，超过红线占自家的饭碗田建房。导致土地资源不能进行有效整合，闲置的宅基地无法调整，其他的村民也不能使用，闲置和浪费了许多土地。
　　5保障农村宅基地有效整理与利用的对策
　　51完善农村宅基地使用管理的法律制度
　　尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。应明确规定农民建房用地的指标、用地条件、占地标准、申报程序、审批办法等，简化程序，管理得当，方便农民，各宅基地能地尽所用，合理配置。
　　在法律责任方面，应当体现宽、严有别和公平、公开、公正原则，切实维护农民的正当权益和切身利益。通过健全完善宅基地使用管理法律制度，依法保护村民的正当、合法权益，对违法者实行经济处罚措施，这决不是向农民乱收费或者增加农民负担，而是依法教育违法者和警示他人，使违法者认识到非法占地必须付出高昂的经济代价而不敢为，从而促进村民自觉遵守土地管理法规。
　　52加快完成乡村建设规划
　　根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。遵循统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设的原则，安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地。
　　在编制整理规划过程中，要以省、市、县土地利用总体规划、县域规划、城镇规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定性、定位、定规模；要坚持高标准高起点，把宅基地整理与城镇化建设、环境整治结合起来，合理集约利用土地；要坚持走群众路线，把群众的利益放在首位，集思广义，尊重群众的意见。
　　53建立农村宅基地有偿使用机制
　　531做好现有宅基地的普查和登记工作，严格界定宅基地边界和产权，为农村宅基地的有偿使用和规范流转奠定基础。普查结束后，各地土地管理部门要根据普查的结果绘制本地地籍图，对各村超标宅基地、空宅、空闲宅基地等进行标示，以便日后监督和管理。
　　532授权各地土地管理部门在充分调研、评估、论证的基础上，确定本地宅基地的基准地价和具体收费标准。然后各村根据自己的具体情况，依据基准地价上下浮动，确定本村宅基地的地价，再根据宅基地使用权证书上记载的宅基地面积确定每宗宅基地的宅基地使用费。宅基地使用费由宅基地使用人统一上缴村集体，由村集体对这部分费用进行再分配，再分配时，对本集体组织内部成员原则上以宅基地补贴金的形式按平均数对每户村民进行返还。
　　533宅基地使用费再分配后的剩余费用可作为乡村建设资金使用，专门用以完善乡村各项基础设施或用以提供村庄公共卫生、绿化美化等公共服务。目前，我国正在推进社会主义新农村建设，而开展新农村建设的制约因素之一就是缺乏稳定的财政来源，有偿使用费无疑可以成为一个重要的收入来源专项用于村庄的建设。
　　54建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置
　　确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。
　　农村村民的房屋及宅基地不能依法作为合法抵押物向银行贷款，造成农民借贷、融资困难，不利于发展农村经济。笔者认为，农村宅基地属于建设用地就不宜存在二元土地制度，通过深化改革，使有限的土地资源优化整合，发挥土地资产的应有价值。因此，必须尽快地改革城乡非农业建设用地的二元土地制度，以适应农村市场经济发展的需要，加快推进社会主义新农村建设进程。
　　55推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作
　　明确村庄整治、旧村改造腾退土地的产权界定、处置、使用及土地收益分配关系，充分考虑农民土地补偿及腾退土地收益，让农民真正从腾退土地中获益。赋予农村集体土地商品属性，允许农村宅基地进入土地交易市场，并通过公开、公平、公正的市场行为，使土地资源的价值得到真正体现，以最大限度地增加农民收入、提高他们进城的经济承受能力和加快我国城市化进程的步伐。