恒隆太古万达新城九龙仓2018业绩，商业地产或提前入春

　　商业地产租金收益都有不同程度增长，商业地产或将在2019年迎来一轮新的增长期~
　　受到零售核心模式逐渐从线上回归到线下趋势影响，包括恒隆、新城、太古在内的，不少以商业地产开发租赁为主业的房企公布的2018年业绩显示，其商业地产租金收益都有不同程度增长，商业地产或将在2019年迎来一轮新的增长期。
　　在德勤（Deloitte）最新发布的2019年度全球零售商力量报告中，全球零售百货前十强除了亚马逊几乎全是以线下实体店模式为核心的零售巨头。
　　无独有偶，在中国农历新年之后的第二个工作日，苏宁易购就宣布，将正式收购万达百货下属全部37家百货门店，构建线上线下到店到手全场景的百货零售业态。
　　伴随着电商越来越注重线下实体店布局，零售百货核心模式逐渐从线上回归到线下，商业地产的租金收益也开始逐渐上升。
　　而从一些诸如恒隆、新城、太古，以商业地产开发租赁为主业的上市房企公布的2018年业绩中，似乎也印证了这一趋势，商业地产或将在2019年迎来一轮新的增长期。
　　恒隆地产：开发收益萎缩，租金收益增长
　　＂房地产赚大钱的时代已经过去＂，正如公司董事长陈启宗所说。恒隆地产赚慢钱，租金收入就是慢而稳定的钱。从2018年恒隆收入构成可以看出，物业开发销售在明显萎缩。
　　财报显示，恒隆集团在2018年的总收入减少16%至94.08亿港元，其中物业销售收入减少64%至12.27亿港元、物业租赁收入增加5%至81.81亿港元、总营业溢利减少14%至68.22亿港元。
　　在2018年中，除了上海港汇恒隆广场因为翻新改造外，但其整体物业收入却仍然增加了4%，达到了35.77亿元，可以说如今恒隆在内地物业的收入是接连增长，就在去年的一二季度获得了7%的增幅，三四季度获得了9%的增幅(除去上海)。
　　此外，在内地八个项目中，上海依旧是租金收入的主要贡献力。财报显示，2018年恒隆广场•上海收入15.54亿元，港汇恒隆广场收入8.03亿元，占内地租赁总收入的65.9%。
　　表：恒隆2018年内地项目出租情况
　　来源：企业年报
　　值得期待的是，一向谨慎的恒隆地产，在2018年以107亿元拿下的杭州百井坊地块。财报中提到，未来恒隆地产在这幅优质地发展大型高端综合商业项目，包括世界级购物商场及办公楼，地面及以上之楼面面积最高达约19.41万平方米，预计2024年分阶段落成。显示出其对杭州市场寄予厚望。
　　新城商业：租金收益大涨107%
　　根据新城控股发布的2018年四季度经营简报，在商业方面，2018年新城商业实现了19座吾悦广场的开业目标，总体开业数量达到42座。可以说距离陈德力提出的2020年实现开业100间的目标又进了一步。
　　此外，财报显示，吾悦广场2018年租金及管理费收入达21.16亿元，同比大幅上涨约107%，超额完成20亿元的全年目标，但距离2020年实现百亿的目标还有点距离。
　　表：新城2018年吾悦广场出租情况
　　来源：企业公告
　　近年来，新城控股坚持＂住宅地产+商业地产＂双轮驱动的模式，以＂有情怀、不复制、具规模＂的发展理念持续推进商业地产的布局。截止2018年12月，吾悦广场在全国80个大中城市，落子共计96座。
　　＂中国不缺购物中心，也不缺消费力和消费者，缺的是让投资者、消费者、经营者幸福的平台。＂在2018年11月新城控股第五届商业年会上，新城控股集团联席总裁陈德力提出了＂幸福商业观＂的新概念。未来对于商业平台的打造或将成为陈德力的工作重心。
　　太古：＂慢行派＂开始提速
　　2018年是太古地产进入内地市场的第十个年头，内地的第一个项目三里屯太古里也正在扩容，＂慢行派＂太古地产也开始提速。
　　作为港资开发商在内地的佼佼者，太古地产在内地的表现一向可圈可点，尽管十年五个项目的布局经常为行业诟病发展太慢，但在太古的自有逻辑中，商业地产的运营的质量远比规模更重要。
　　值得一提的是，1月23日，太古地产与陆家嘴集团正式宣布，双方的合资零售项目正式命名为＂前滩太古里＂。前滩太古里是继北京的三里屯太古里和成都远洋太古里两个项目之后，太古地产在中国内地的第三个＂太古里＂，同时也是 2017 年上海兴业太古汇开幕之后，太古地产在上海又一个重要的零售项目。目前前滩太古里已经正式启动招商，按目前计划会在 2020 年底分阶段开业。
　　陆家嘴集团总经理徐而进表示前滩太古里将＂为区内社群乃至整个上海的顾客带来无与伦比的优质零售、餐饮和消闲体验＂。
　　表：太古2018年零售物业出租情况
　　来源：企业公告
　　万达：饱受争议增长依旧
　　在去年王健林做的2018年工作总结中提到，万达商管集团收入376.5亿元，同比增长25.9%；租金收入328.8亿元，同比增长28.8%。酒店管理公司收入14亿元，同比增长21%。
　　开业万达广场49个（不含转让资产项目）；新增持有物业452万平方米，累计持有物业3586万平方米。可以说对于饱受争议的万达，去年还是取得了不错的成绩。
　　但或许受历史包袱所累，尽管收益保持增长，但依然没有动摇王建林要向现代服务业转型的决心。据万达2018年终工作总结披露，2018年开业的万达广场中，轻资产已达19个。新发展的58个万达广场中，轻资产达50个。从2019年起，开业的轻资产广场超过一半，以后占比越来越高，也许几年以后开业项目全部都是轻资产。
　　＂万达一定要坚决转型，发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。＂在王健林去年在年终工作总结中强调。在这一转型思路下，近期，万达又开启了＂卖卖卖＂模式，将前景并不好看的万达百货下属全部37家百货门店打包卖给了苏宁。
　　九龙仓：海港城表现强劲
　　3月5日，九龙仓置业(01997.HK)发布2018年全年业绩公告。
　　截止2018年12月31日，集团基础净盈利增加 6%至100.53亿港元，相当于每股港币 3.31 元。投资物业基础净盈利增加12%至97.04亿港元，占集团整体97%。
　　若计入投资物业重估盈余及其它会计收益／亏损，股东应占集团盈利增加 5%至180.27亿港元，每股基本盈利为港币 5.94 元。
　　来源：企业公告
　　超越市场的业务表现将集团投资物业组合于2018年的零售销售额推至新高。
　　年内租户销售额创下历来最高记录，达490亿港元，占香港零售销售总额超过10%，当中海港城大幅增长24%，远高于香港市场平均增长率(9%)。海港城的销售数字持续强劲，营业毛利率达89%，令海港城继续成为集团主要增长动力，分别带来63%的收入和72%营业盈利。
　　时代广场方面，收入按年录1%升幅至28.41亿元，经营溢利按年下跌2%至24.79亿元，租户销售额录12%增长，出租率达98%；写字楼收入则按年增长4%，平均租金升幅达15%，出租率达98%。
　　展望：零售回归线下
　　德勤（Deloitte）发布的2019年度全球零售商力量报告，这份榜单包括了全球前250大零售商。而作为国内互联网电商巨头的阿里，并未入榜。
　　根据报告显示，全球前五大零售企业分别是沃尔玛、好市多、克罗格、亚马逊、施瓦茨集团，除了德国的施瓦茨集团，前四位都是美国的零售集团。
　　以及近期积极布局线上电商平台的苏宁收购万达的百货商店，京东京东27亿元收购翠宫饭店，显示出目前零售商业的新的趋势，在线上流量增长日益缓慢的背景下，电商平台或零售商更加重视线下实体店。
　　来源：整合网络及企业公告
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