这几天，各大新闻媒体都在报道首批公募REITs基金发行火爆的消息。5月31日，首批9只公募REITs正式开售，仅仅一上午的时间，吸金就超300多亿！而这次面向公众投资者发售的REITs，规模仅20亿元，超募15倍多！ REITs究竟是什么？ REITs（Real Estate Investment Trust），即不动产投资信托投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理,通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的不动产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时，通过将经营不动产的收入以及不动产增值所产生的收益以派息的方式分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。简单来说，REITs就是通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。 公募REITs（即不动产投资信托基金）产生于美国20世纪60年代，投资领域包括房地产、酒店商场、工业地产、基础设施等。因此我国推出公募REITs实际上是借鉴了国外的经验，弥补这一空白。不过和国外不同的是，我国公募REITs的底层资产是从基础设施领域开始，而非地产。 REITs特点是什么？ 我国经历了前期私募REITs（或叫类REITs）探索到公募REITs试点的阶段，如上交所便有超过30单的类REITs产品（涉及仓储物流、高速公路等不动产）。据统计，截至2020年12月31日，市场已发行的私募REITs产品数量为88单，总发行规模为1681.63亿元。这次发行的REITs基金，是首次面向公众发行即公募REITs，可以说是REITs发展的一个重要里程碑。 公募REITs的本质是公募基金，是进行公开募集和上市交易的标准化投融资产品，即基金投资者通过公募REITs间接持有基础设施项目公司的股权。但REITs也是一种证券化的产业投资基金，与房地产信托、土地信托一样，是一种信托创新融资方式，更是房地产行业一种重要的融资渠道。 2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(405.HK，简称＂越秀REITs＂)在香港联交所正式挂牌上市。＂越秀REITs＂是＂越秀投资＂分拆其旗下内地商业物业，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs)。＂越秀投资＂注入＂越秀REITs＂的资产包括其在广州的四处物业:白马大厦单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。以出让这四处物业为代价，＂越秀投资＂取得了＂越秀REITs＂支付给其的约33亿港元现金，并仍然持有＂越秀REITs＂30%的股权。在完成REITs发行后，＂越秀投资＂总共获得了约20亿港元的账面确认收益，更重要的是，它开拓了一条未来物业变现的便捷通道。 作为一种新型的融资方式，根据投资形式不同，REITs分为权益型REITs、抵押型REITs、混合型REITs，不同类型各有特点。其中：权益型REITs的主要特点是拥有并经营收益型房地产，其收入主要来源于持有不动产的租金，是REITs的主导类型；抵押型REITs的主要特点是直接向房地产所有者和开发商，或者通过抵押贷款或购买抵押贷款支持证券（MBS）间接提供融资，其收入主要来源于贷款利息；混合型REITs的主要特点是既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商提供资金。 公募REITs产品还有哪些特点呢？ 1、首先是REITs的投资比例。公募REITs80%以上的资金必须投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额。同时通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。 2、运作模式必须采取封闭式运作且封闭期较长。比如此次9只公募REITs均为契约型封闭式，封闭期内不办理申购与赎回业务（不存在申购费与赎回费），但上市后可以通过二级市场交易。 3、公募REITs上市有涨跌幅限制。根据交易所管理办法，公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制。 4、没有固定利息回报且具有强制分红要求.公募REITs其收益主要来源于持有期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增值，且具有每年至少一次强制分红要求，即收益分配比例不得低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。 中国资本策划研究院院长朱耿洲博士高校授课剪影 目前基础设施项目发行公募REITs还应满足哪些条件？ 公募REITs主要投资于基础设施项目，因此对投资者来说，基础设施项目的运营情况最为重要。 1、基础设施项目产权清晰，资产范围明确无纠纷争议，所属项目公司具有合法持有基础设施项目资产的财产权利。 2、前期各项工作手续完备。基础设施项目应当已完成竣工验收，规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记及其他应办理的前期各项工作手续完备。 3、近3年内净现金流为正。项目的运营时间在3年以上，现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。 4、预计净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）达到要求。项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。 5、出租率与租金收入稳定。如仓储物流、产业园、数据中心等基础设施项目，应主要关注出租率、租约期限、租金价格、租金收缴率、承租人分布以及主要承租人资信状况等，近3年出租率应较高，租金收入要较为稳定可预测。 6、项目的运营收入较高或保持增长。如果项目为污水处理、收费公路等依托收费收入的基础设施项目，近3年运营收入较高或保持增长；同时还应关注项目收费价格、同类竞争市场的影响、市场需求对销售数量变动情况，以及主要使用者资信状况等等。 7、如果是PPP项目申报公募REITs还需要符合以下特别条件。 如果是2015年以后批复实施的PPP项目，应符合国家关于规范有序推广PPP模式的规定，最好是属于PPP示范性项目；如果是属于2016年以来批复实施的特许经营项目，应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》有关规定。此前BOT、TOT、股权投资等模式实施的特许经营项目，应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定；如果是使用者付费项目（包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用）为主，收入来源含地方政府补贴的，需在依法依规签订的PPP合同特许经营协议中有明确约定，还有就是PPP项目运营稳健正常，未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷等等。 REITs开创融资新渠道 对于房地产开发商或不动产持有人而言，REITs 开辟了一条新的融资渠道，彻底改变了传统复杂的信贷开发模式，将资产证券化，使优质的商业地产物业包（SPV）集中到优质的开发商和专业的资产管理及经营管理机构，全面优化了商业地产开发的资本结构、降低债务、增强了资产流动性，并极大的提高了股本回报率。从宏观层面上说，REITs 不仅可以丰富我国资本市场的金融产品品种，更使专业机构进入到投资基金的专业管理，改变了传统短期信贷发展模式，分散了房地产市场的金融风险，为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。 这次发行的基础设施公募REITs，其原始项目资产涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾发电几大主流基础设施类型。其中：3单基础设施项目为产业园，2单为收费公路，2单为仓储物流，污水处理、垃圾处理及生物质发电各1单。资产分布在北京、深圳、上海、广州、江苏、浙江等重点地区，大湾区、长三角地区较多。 盘活基础设施存量、拓宽增量基础设施资金来源 公募REITs是标准化证券，其目的是盘活我国庞大的基础设施存量资产、并拓宽增量基础设施项目的资金来源和降低杠杆水平。 （一）通过公募盘活大量基础设施存量资产 过去很长一段时期我国的经济发展是靠基础设施项目推动起来的，由此形成了大量基础设施项目，吸纳并占用了大量金融资源，导致金融资源分配较为不均衡。此次通过公募REITs，可以有效地将存量基础设施项目盘活，相当于另外构建了一个基础设施项目的二级市场，不仅为投资者的大类资产配置提供了新的投资品种，也为公众投资者参与基础设施项目提供了有效渠道，亦有利于对基础设施项目进行市场定价。 （二）变革现有基建投融资模式，拓宽基础设施项目的资金来源渠道 公募REITs的推出实际上是对基建投融资模式领域的一种变革。传统基建投资主要有城投平台、国企等市场主体来运作，而其融资方式则主要通过银行贷款、发行债券以及非标等方式完成。这种模式下，地方政府债务压力不断增大、杠杆率不断提升、对银行等间接金融体系的依赖程度也越来越高，使得金融风险不断累积。即便通过提升地方政府专项债资金用作项目资本金的比例（降低项目自身的资本金要求）、降低基建项目自身的资本金比例（提高项目资本金来源）等最近的两种做法也没办法从根本上缓解债务压力。 此次通过在交易所市场发行公募REITs基金，一定程度上实现了基础设施项目的权益融资，或将其存量基础设施项目最初的债权融资转换成了权益融资，极大地化解了债务风险。特别是由于公募REITs基金在交易所市场上募集的资金会通过基础设施ABS等SPV的形式再次回流至城投平台、国有企业和项目主体（即原始权益人），意味着原基础设施项目的承载主体真正实现了退出，并可进一步利用此回流资金开展新的基础设施项目建设。 REITs在境外比较成熟，但在内地市场仍算处于发展中，但也正好缓解国内市场＂民间资金多，投资渠道少＂的问题，既拓宽基础设施项目的融资渠道、丰富融资方式，又为投资者开拓新的投资渠道，未来发展前景将十分广阔。
