朱耿洲三道红线下房企如何化解融资压力

　　在国家金融监管加强、去杠杆以及信贷紧缩背景下,现阶段,房地产行业规模增长放缓,房企再次走到十字路口,而融资问题又继续成为房企今后的生存与发展的关键因素。回首2020年房地产企业走过的融资发展之路,先抑后扬,跌宕起伏;融资工具的运用也是创新不断,意义深远。
　　跌宕起伏的融资发展之路
　　2020年上半年,受疫情的冲击,全国房地产行业的销售及开发投资规模一度大幅下滑,使融资有了一个窗口期。
　　然而,国家调控＂三道红线＂、＂四档管理＂房企融资新规出台,又整体从严控制了房企高杠杆风险。整体而言,2020年房地产市场形势复杂,房企经营压力增大,在资本市场的表现也呈现震荡波动。
　　现阶段,各梯度的房企加速分化。有的开展新业务的探索,谋求多元化发展;有的则进入存量市场,这也表示很多中小房产地企业将被市场淘汰。
　　中国资本策划研究院院长、著名融资实战策划专家朱耿洲博士认为,作为资本密集型和高杠杆的房地产企业,解决好融资问题永远是主旋律。规模发展需要融资支撑,存量释放后仍需要融资搭台。融资能力对于房企经营起着关键作用,融资成本的高低直接影响到房企的盈利水平。唯有创新性解决好融资问题,才是房企最佳出路。
　　百花齐放融资有道
　　朱耿洲博士表示,房企融资规划与渠道方法,从来都是与房企发展战略紧密相联。不仅要靠房企内部的自有资金、利润盈余,更多的还是依靠外部融资渠道。
　　朱耿洲博士为清华大学深圳研究生院《新实战型房地产高级战略研修班》授课
　　盘点2020年部分上市房地产企业多彩多姿的融资之路
　　万科,主要依赖银行贷款与债券两类融资渠道,占比分别为55.8%和25.5%。万科通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本,同时也提升了对财务风险的防范能力。其中,2020年上半年万科公开发行三期公司债券70亿,发行金额分别为25亿元、25亿元和20亿元,利率在2.56%-3.9%之间。此外,期内万科还完成了3.156亿股新H股的配售,所得款项净额约为78.65亿港元。
　　万科在境内外资本市场发行能得到各类金融机构认可,主要是凭借其良好的市场信用。2020年上半年,标普、惠誉维持万科＂BBB+＂的信用评级,穆迪维持万科＂Baa1＂的信用评级,评级展望均为＂稳定＂。国内评级机构中诚信证券评估有限公司维持万科主体信用等级AAA,评级展望稳定。
　　招商蛇口,低成本融资优势显著,以独特的＂前港—中区—后城＂综合发展模式,从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手,为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案。
　　在融资方面,2020年上半年,招商蛇口不断创新和优化债务品种及结构,借LPR换锚机会,通过债务置换、加大供应链金融产品应用等举措大力降本增效,上半年综合资金成本为4.78%,比去年降幅明显,在行业内处于较优水平。同时,招商蛇口积极开展金融创新,探索资产证券化路径,构建多元化融资渠道。
　　2020年上半年,招商蛇口抓住市场机会提高直接融资占比,先后发行了五期超短期融资券,发行金额合计66.5亿元,利率最低为2.20%;完成了2020年度第一期中期票据发行,合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%,在有效控制资金成本的同时防范了债务风险。
　　首开股份,凭借强有力的国企背景,在2020年上半年以低成本发行各类债券产品,借新还旧,其中包括打包盘活9个分散型物业资产,发行资产证券化产品,并完成深交所新一期供应链发行额度注册。通过用低息债置换高息债的策略,首开股份最大限度节约公司自有资金,改善负债结构,为稳定公司资金链、确保土地市场参与度提供支持。
　　2020年上半年,首开股份累计新增融资共计375.2亿元,其中银行贷款48.8亿元,信托贷款87.9亿元,债权融资计划27.5亿元,公司债39亿元,中期票据92亿元,超短期票据50亿元,CMBN 30亿元,累计归还各类筹资246亿元,当期净增融资规模129.2亿元。2020年内整体平均融资成本5.34%,处于行业较低水平。
　　龙湖集团,是一家民营房地产企业,但其财务表现向来十分稳健,保持低成本、多渠道融资的优势。公司是境内外全投资级信用评级的民营房企,公司也准确把握窗口,年内完成数笔大额境内外再融资,境内外融资渠道畅通,融资优势明显。
　　龙湖的融资成本维持在4.5%的低位,媲美央企中海、华润。无论是境外美元票据,还是国内公司债券,均屡屡以长年期、低票息刷新业内纪录。
　　中国海外发展,作为优质蓝筹房企始终保持行业较高的信用评级,受资本市场青睐,通过借助境内外全国龙头房企、香港本地房企的双重融资平台优势,公司的融资成本始终保持行业低位,2020年上半年融资成本 4.01%,较2019年同期进一步走低,处于行业内一流水平。
　　2020年3月成功发行5年期3亿美元、10年期5亿美元和15年期2亿美元的高级债券,票面利率分别为2.375%、2.75%和3.125%,创境外同年期债券中最低利率。4月份成功发行境内单笔规模最大的绿色CMBS,筹资37.0亿元,票息率2.5%。2020年上半年,公司境内外债务资金流入共达319.1亿元,归还到期债务人民币164.5亿元。
　　据统计,20家房企公布其2019年融资结构,其中:银行借款平均占比为50.9%,其次是债券融资,平均占比29.6%,其他融资借款主要为非标融资,平均占比19.5%。这20家房企均为上市企业,规模实力排在行业前列。因此,相对于行业平均水平,银行借款占比可能偏高。
　　银行借款以开发贷款为主,增速出现明显回落。2019年增速从22.8%回落至10.1%,2020年一季度增速继续降至9.6%。主要原因是2019年8月银保监会＂窗口指导＂,自8月29日起收紧房地产开发贷额度。虽然这一趋势与房地产开发贷监管不断趋紧相符合,但其仍高于6.9%的整体有息负债增速监管要求,仍有一定下行空间。
　　朱耿洲:＂三道红线＂下, 房企应如何化解融资压力
　　朱耿洲博士认为,房企过度依赖银行信贷的间接融资模式易将行业债务风险传导扩散到整个经济金融领域,可能产生系统性风险。因此,在当下严控有息负债增速的背景下:
　　首先是可考虑通过提高房企股权融资比例从而降低负债率,比如合作开发、分拆物业上市、债转股、引入战略投资者。
　　其次甚至可以考虑恢复受理和重启A股上市规模房企的增资扩股再融资以实现港股(股权融资通道始终开放)及A股房企在降杠杆措施方面的公平性,以此来优化房企融资结构。
　　此外,还可以大力发展房地产投资信托基金(REITs)、资产证券化以及夹层融资模式,通过盘活经营性租赁性存量房产变现。
　　最有效的是,房企还是要通过一系列有效促销措施快速销售回款,落袋为安,用经营产生的正向现金流实现资金良性循环。
　　最后一点也是最重要一点,就是房企自己要能适当调整发展战略和放缓开发速度、主动降低融资杠杆,从而确保合规和主动适应监管红线要求,在融资风险可控和合规的基础上谋求稳健发展等。
　　房地产企业只有全面提升企业的经营和融资能力,拓展融资渠道,准确把握好房地产长期政策导向,向监管合规靠拢,降低融资和经营风险,这才是房企真正的长久赢家之道。
　　(记者刘静)