我国房地产商的利润率不断下降，盈利空间受到挤压，地产红利在快速消失。 根据CRIC监测，2020年典型上市房企的毛利率下降4.8个百分点至24.3%，净利率也已下降到10%以下。房地产实际上已经是一个利润相当薄的行业。 甚至一些城市的项目，拿地成本很高，最终开发下来利润可能低于5%，甚至亏损也很正常。比如，华润拿到的无锡XDG-2020-73号地块，楼面价1.76万元/平米，溢价率6.89%，该项目的毛利率为13.3%，净利率仅为3.1%。龙光竞得的深圳地块，综合溢价率高达45%，净利率为﹣3.8%。 这样的例子不是少数，尤其是国家开展＂集中供地＂以后，很多开发商都在不计成本的拿地，那么为什么在利润如此之低，甚至是亏损的情况下，开发商还要如此不计后果的拿地呢？ 原因就在于在我国的房地产开发模式中，土地是房地产商的根本命门。 1、土地就是房地产开发商建造房子的原材料。没有土地，其他一切都是白搭。对房地产商而言，如果没有土地储备了，那是非常焦虑的。相当于整个公司面临断工的风险。 2、土地就是现金流。我们都知道房地产开发是高杠杆，非常吃现金流的行业。所有的房地产商都是7个坛子8个盖，实际的现金都是不足的，要靠新项目来为旧项目融资，如果一旦没有了新项目，那么整个公司的现金流都会面临风险，缺钱的问题会立刻暴露出来。 3、微利时代，小的开发商已经没有活路。这个游戏的逻辑非常像开连锁店，如果我只有一家店，利润是10%。但是另一个人他有100家店，他利润2%也比我赚得多，就是靠规模取胜。大的开发商也是这样，全国有很多的楼盘，虽然每个楼盘都是微利，但是总体来说也还可以，甚至个别项目亏损也问题不大，起码为公司提供了现金流是市场占有率。 但是这样的玩法，对资金要求很高，需要五花八门的融资渠道，什么银行、私募、信托，债券、高利贷等等，现在国家对很多的融资渠道都做了限制。所以很多房地产商玩不下去了。 此外就是项目的高周转率，一个项目拿到土地之后要快速回笼。比如碧桂园的＂456＂——拿地之后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转。 所以这一切都是建立在土地上的，所以土地就是开发商的命根，没有土地一切都玩不下去。 所以，我们也就理解了，目前新政下房地产商的＂土地焦虑＂。 在＂房住不炒＂的大背景下，各热点城市调控政策持续收紧，土地红利逐渐消失，单个项目的盈利空间下降，所以要拿地扩大总盘子。 现在实行＂集中供地＂，开发商的土地竞争加大。就像网文仙侠小说里面的拍卖会，拿不到这个丹药，后面的试炼就完蛋了。 此外，房地产的行业库存正处于低位。统计局数据显示，6月末，全国商品住宅待售面积2.3亿平方米，比年初大幅减少约1.5万亿平方米，而同期开发投资增速是15%，库存越来越少，开发越来越猛，房地产企业继续补库存。 也正是在这个关键的时候，监管又下了更猛的政策——被纳入＂三道红线＂试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获得土地的支出。 限制拿地这是比限制银行房贷更严厉的措施。可以预见，这些被限制的企业未来两年将面临巨大的经营压力了。