首只产业园区类基础设施公募REITs花落招商蛇口

　　筑梦师
　　4月21日晚间，招商蛇口（001979.SZ）发布公告称，董事会审议通过《关于开展基础设施公募 REITs 申报发行工作的议案》，拟以子公司拥有的部分项目作为基础资产开展博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称＂基础设施公募REITs＂）的申报发行工作。
　　自2020年4月30日，国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》之后，国内公募REITs序幕正式拉开。多家机构均认为，长期来看，我国公募REITs资产规模可达万亿元量级。随着REITS产品的正式落地，意味着这个万亿级市场正要启航。
　　证监会网站显示，已有四只REITS产品悄然上报。其中上交所两单为＂浙商证券沪杭甬基础设施证券投资基金＂和＂国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金＂；深交所分别为＂中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金＂、＂博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金＂。
　　这意味着，招商蛇口的＂博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金＂是首个产业园区类的REITs产品。为什么国内首个产业园区类REITs产品会花落招商蛇口呢？
　　早在2020年12月就有消息称，2019年刚在港交所进行REITs上市的招商蛇口，开始转战内地基建REITs市场，当时已申报深圳蛇口网谷园区基础设施公募REITs。背后原因是，招商蛇口将2020年定义为集团的＂资管年＂，先将内部的资产盘点梳理，再分类盘活和提升，分类施策，以不同的资管与证券化计划进行退出。
　　据消息人士透露，招商局集团的高层领导曾专门数次赴北京拜访相关部委领导，甚至很可能在证监会、发改委＂40号文＂出台前就进行了大量的沟通工作。因其唯一的＂央企+工改工＂概念，招商蛇口公募REITs在同侪中处于优势身位。
　　招商蛇口该单REITs所纳入的资产包囊括了蛇口网谷中最优质的四个资产：万维大楼、万联大厦、万融大厦和万海大厦。据了解，这四栋工业用地上的写字楼总建筑面积达到20万平方米，其中产业用房部分面积约15万平方米，全部由招商蛇口自持出租。据悉，这部分物业的估值约为30亿元，按照目前的年租金粗略估算，分红回报率可以达到5%以上。
　　由于内地基础设施公募REITs试点短期内不包括房地产，所以按照招商蛇口高层的计划，未来商业类资产就往香港这个CMC REIT以及类REITs产品里装，而纯粹的园区资产就纳入到公募REITs的扩募当中。
　　比如2020年10月27日，招商蛇口首期储架式购物中心类REITs产品＂中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划＂在深交所设立，底层资产是南京马群花园城购物中心，这是招商蛇口在CMC REIT之后为基础设施公募REITs又做了一次热身。