恒大这件事情，绝不简单！

　　大家好，我是老李。
　　今天我们来聊聊恒大。
　　24日，恒大＂辟谣＂了。
　　本周四（9月24日）早些时候，一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上迅速疯传。
　　这份报告描述出了一种恒大向广东省＂诉苦＂的画面。由于内容太过劲爆，也不知真假，我在这里就不贴了。感兴趣的朋友可以自己去找来看看。
　　恒大对此自然是打死都不承认的。
　　＂有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造，纯属诽谤……我公司已向公安机关报案……＂
　　这起耐人寻味的事件之后发生的事，也实属耐人寻味。
　　所以老李认为关于这事情，绝不简单。
　　恒大如今的苦日子
　　9月17日，中国最大的房地产公司恒大提前偿还了15.65亿美元(106亿元人民币)的外债。公告称，此举是为了降低债务水平和融资成本。
　　如此紧急提前还款，也许和房地产融资监管的＂三条红线＂的有关。
　　上个月，住建部和中国人民银行在北京举办了重点房企座谈会，为重点房企划定了＂三条红线＂：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
　　房企的净负债率不得大于100%；
　　房企的＂现金短债比＂小于1。
　　总之，债务水平过高的房地产公司不能再加杠杆，一旦＂过线＂就不能增加或需要严格控制有息负债的规模。
　　今年上半年房企半年度报告的数据显示，恒大、融资和绿地＂三条红线＂全踩，中南和世贸＂踩线＂两条，保利、万科、招商蛇口和中梁＂踩线＂一条。
　　相信大家看到这里也就不难理解，为什么今年恒大会高调推出了两次房地产折扣促销活动。一切都是为了提(ti)升(qian)业(huan)绩(zhai)。
　　恒大的日子过得有点苦啊。
　　差点上市的恒大
　　2016年是房地产的好日子。
　　恒大地产想借壳上市回到A股，寻寻觅觅找了一圈，最后选定四家公司作为候选：深深房，嘉凯城、廊坊发展和梅雁吉祥。
　　当然，真正的底牌还是深深房。
　　这应该很容易理解，恒大地产已经制定了将总部迁往深圳的计划，未来与深圳站在同一条船上。此外，深深房也是一家国有企业，涉及如此庞大的资产重组项目，又是如此敏感的行业(房地产)，还牵扯到国企，这就明显不是一个个人企业相关的事了。
　　2016年10月3日，恒大与深深房签署了《关于重组上市的合作协议》，约定深深房发行A股股份，来购买恒大地产100%的股权，而恒大收购了深深房产的股份，因此也就成为深深房的控股股东。
　　这个计划就这么一直计划着，四年之后，依然毫无动静。
　　因为这涉及一条＂红线＂的监管，即政策上不允许房地产公司在内地上市。
　　恒大纠结了一段时间，使用了另一种融资方式——引入战略投资者。
　　年纪大点的读者应该都还记得，大约16年前，也就是放大水后房地产最疯狂的时间。一二线城市的房价涨到大家怀疑人生，无心工作的地步，三四线城市的房价也顺势跟着疯涨了一波。
　　恒大的日常做法是下沉到小县城，用高周转的方式赚上一波。在那个黄金时代，傻瓜都知道杠杆的好处。
　　所有人都认为，赌明天一定会有未来。
　　在这样的氛围下，2017年恒大地产引入了1300亿元的战略投资。
　　据时代财经整理，首轮8家：中信聚恒（50亿）、广田投资（50亿）、广东唯美（50亿）、中融鼎兴（30亿）、华建（30亿）、美投（30亿）、睿灿投资（30亿）、山东高速公司（30亿）。
　　第二轮13家：深业集团有限公司（55亿）、宝信投资（50亿）、华达置业（50亿）、麒翔投资（50亿）、键诚投资（35亿）、睿灿投资（35亿）、鸿达投资（30亿）、宇民投资（20亿）、金橙宏源（20亿）、嘉寓（20亿）、深圳中意（10亿）、豪仁物业（10亿）、永合金丰（10亿）。
　　第三轮6家：山东高速集团（200亿）、苏宁电器集团（200亿）、深圳正威（50亿）、嘉寓（50亿）、广州逸合（50亿）、四川鼎祥（50亿）。
　　仅仅一年，恒大房地产就完成了史上最大的股权融资。恒大地产的估值在达到1300亿到账后，飙升至4252亿元，一度超过万科A的市值。
　　真不愧是中国第一，世界五百强的房企，仅仅一条爱马仕腰带算不了什么。
　　但有句俗话怎么说，借的钱，含着泪也要还完的。
　　如果恒大地产成功借壳上市，27名投资者将能够共同起飞。
　　不幸的是，恒大地产在这一步上进展缓慢。
　　恒大受限的原因
　　恒大当时敢于签署赌博协议，绝不是仓促的决定，而是对自己借壳上市很有信心。
　　后来，不知道原因是什么，恒大地产一直没有成功上市。
　　许多人可能会问，这条＂不允许房企上市的红线＂到底是什么？
　　说到这一点，这项政策最早可以追溯到1993年。
　　＂当时的情况是经济过热中出现房地产热，土地批租、楼堂馆所建设在各地泛滥＂。
　　为了防止经济过热，上层就出台了这个一个政策。后来，它便成为资本市场的一条规则，一直持续到今天。
　　当然，也不是说根本没有机会，而是道路上充满了困难和障碍，比其他行业困难得多。
　　可以说，住房企业的上市方式受到了很大的歧视，一方面被视为地方经济的支柱，另一方面又畏之如虎。
　　不给房企开闸，可能是基于以下几个理由：
　　首先，中国是一个以政府为主导的经济体。国家习惯于宏观调控，在经济过热时踩刹车，在经济冷却时就加加油。如果房地产企业在经济增长时拼命利用杠杆，那么在说来就来的政策调控下，它们很可能会摔得粉身碎骨跌，成为社会系统性风险中最脆弱的部分。
　　第二房地产的风险系数很高，1991年日本房地产泡沫的破灭，1993年海南房地产市场的崩溃，以及房地产行业历史上的大衰退，这个行业特别的重资产，可以通过土地抵押从金融机构获得大量贷款，拿到钱后就去买一块新的土地，然后再抵押、融资，以此轮回继续开发。哪个行业有这样的资本炼金术？因此，房企的资产负债率天然就容易冲高，一旦现金流断裂传染性不堪设想。
　　第三，房地产是国内被骂最多的行业之一。
　　因此，资本市场对房企的态度，就有点像那种不符合产业升级方向、需要被淘汰掉的污染性产业，很难在股市上分得一杯羹。
　　在房地产方面，政府也有无数的调控方法。
　　不过在我看来，有关部门的调控充满了很多自相矛盾、相互冲突的手段，导致最后的效果大打折扣。
　　大家有没有想过，在过去很长一段时间里，房价受到的监管越严格，房价的涨幅就越大？有一个很大的原因是，监管政策的部分作用不是为了抑制房价，而是为了推动房价上涨。
　　例如，＂收紧房企融资渠道＂这一条。
　　对于普通人来说，这是一件特别喜闻乐见的事情，因为他们觉得世界上最坏的人就是开发商，不能让他们的日子过得太舒服。
　　那就直接切断房企的口粮吧！
　　这听起来很解气，但实际上完全违背了经济学的原理。
　　各位有没有想过，想让一样东西的价格下跌？难道不是应该增加供应，减少需求，使供需之间特别紧张的关系趋于平衡吗？
　　那么，你却要打击房地产企业，这是什么意思？人们没有钱抢地，不能赶着去建房子，怎么才能增加对市场的供应呢？
　　实际上，有关部门要做的是拼命卖地，然后鼓励房企发展，在这个过程中，要严格防止开发商囤积土地，捂盘，惜售，使他们能够尽快建房并投放市场，实现自然供应。
　　如果大家能看到房子比老家的韭菜还多，就不会急着抢房了。再配合限购和限贷等手段，整个市场的预期都会下跌。
　　整个链条逻辑是很简单明了的，关键是如果你想增加房屋的供应，地方政府必须扩大土地供应计划，这样土地价格就会下跌，势必会动到不少人的奶酪。
　　真的调控难点在哪，明眼人都知道。有些人就是揣着明白装糊涂。个中滋味，大家自己品品吧。
　　房企今后的路
　　明斯基时刻的警报，到现在都还没有解除。
　　经过三轮大放水，深圳、上海和北京的房价都进入了世界十大城市，甚至高于巴黎、洛杉矶、纽约等世界顶级城市。
　　在这6亿人一个月的收入不到1000个国家，一个芯片，一台光刻机都造不出的城市，为什么房价这么贵？
　　用脚趾头想都知道，动不动就十几二十万/平方米的房价里头，肯定是有泡沫。
　　中国的工业体系正处于外循环，但房地产却处于内循环。我们严格禁止外国人投资房地产，对国外的热钱严防死守。
　　这一点与纽约大不相同。
　　但是你看到了没有，属于60亿人的纽约均价也才64万美元/套，属于14亿人的上海凭什么要90万美元/套？
　　（数据来源：CBRE世邦魏理仕）
　　如今，中国更担心在没有中美脱钩等大变化的情况下泡沫的破灭。
　　与世界上技术最发达、财力最强大的国家成为敌人，是充满风险的。
　　2014年俄罗斯吞并克里米亚引发了美国对俄罗斯的制裁，当时1515亿美元（约1万亿人民币）从俄罗斯市场撤出，导致股市暴跌，卢布贬值，人民生活一片哀鸿遍野。
　　两个国家到底会不会擦枪走火，谁也不知道。
　　唯一能够确定的是，绝对不能让泡沫吹得更大了。否则一旦真的遭遇惊涛骇浪，今天的泡沫有多大，明天的肉体就会有痛。
　　虽然说中国设置了金融防火墙，我们的资本账户并不没有完全开放，有非常强大的隔离调控能力，但是如果真的擦枪走火了，能架得住市场蚂蚁搬家吗？
　　这些，就是今天房地产必然要被死死摁住的原因。
　　但是在肉眼可见的未来，
　　它还远未到结束的时候。