我们不是命中注定要住如此昂贵的房子

　　大家好，我是老李。
　　万科地产的郁亮在有一次考察完日本的房地产市场后问过这么一个问题：
　　为什么在日本东京，即使距离市中心通勤时间有一小时，房价只有1万多一平米，半小时的话也就2,3万？
　　通勤时间在半小时到一小时，房价也就在1,2万，这是个什么概念？
　　我们拿深圳作为例子来说明，通勤时间在半小时到一小时的区域主要集中在宝安区和龙华区。
　　宝安区的平均房价在7.5万，而龙华区的平均价格在7万元左右。
　　这是日本东京同样区域房价的两到三倍。
　　日本东京的人口并不比深圳少，而且还建造了许多独栋建筑(相当于我们的别墅)，为什么在如此不节省土地的情况下，房价还能比我们低那么多呢？
　　北上广深动辄8,9万均价的房子，真的就比东京的更值钱吗？
　　△图：日本东京的住宅，除了摩天大楼，还有很大一部分是一户建，也就是独栋小别墅
　　深圳夫妻的现实
　　＂我在深圳工作、结婚、生子，到了买房定居的时候，终于还是被房价劝退＂，＂再见，深圳！＂
　　最近的微博热文＂再见，深圳＂道出了许多人面对的无奈现实，作者和他的妻子只有三个选择：
　　第一种选择：留在深圳，一步到位。
　　在福田买一间一般学位，90平方的小三房，总价格在800万左右。
　　它的优点是一步到位，但购买这样的一套房子，首付和税费加起来差不多要260万，剩下的500多万就要全靠贷款了。
　　在首付问题上，作者和妻子在五年内一共省下了130万，解决了一半的问题。这在深圳已经算是高薪阶层了，作者的公司也挺好啊的，提供了50万的免息贷款。
　　即使如此，其余的钱还是大问题，必须拉下面子向家人和朋友寻求帮助。白领工人尚且如此，其他工薪阶层更是连上车的机会都没。
　　而且月供2.5万元的还款，那基本上就是月光。只能祈求无病无灾，公司不会裁员，不然后果将是毁灭性的。
　　第二个选择：留在深圳，买小租大。
　　买一间30平米，200万左右的平房，在学校旁边租一栋更大点的房子，每月一万多的月租。
　　这样的话确实经济压力小了不少，但租期要长达10年，平均两年要搬一次家。
　　如果想买些自己喜欢的家具，得先问一下自己：搬家方便吗？
　　第三种选择：离开深圳去成都。
　　成都的房价相对便宜，约2.5万元左右，但家庭收入会有下降，子女就业将面临未来是否能去到一线城市的问题。
　　下一代依然要重复上一代人的纠结。
　　留在深圳还是离开深圳？
　　事实上，作者的困惑也是一线城市普通白领工人的困惑。
　　一方面，气候宜人，已在一线城市扎根，另一方面，则是8，9万的房价，正所谓居长安，居不易啊
　　难道我们真的是命中注定只能住如此昂贵的房子么？
　　高房价的根源
　　北上广深的房价如此之高，其根本问题就在于：住房供给上。这几个中国的一线城市，都有着明显的住房供给不足的问题。
　　就以广州的天河区来举例子，在可选的二手房里面（数据来源：贝壳网）建于2000年-2005年的小区有95个
　　建于2005年-2010年的小区有103个
　　建于2010年-2015年的小区有73个
　　建于2015年-2020年的小区仅有16个
　　也就是说，2010年以后天河区的住宅小区供给急剧减少。2015年之前每年平均新增的小区有15个，
　　2015年之后每年平均新增的小区仅有3个。
　　这么大一块区域的天河区，在最近的5年里，每一年只有3个小区新增加了住房供给，这真是让人笑掉大牙。
　　是因为天河区没有土地开发吗？显然不是。
　　通过谷歌地图我们可以发现，光广园以北和科学大道以南，有两大块农业用地，加起来有15平方公里。
　　15平方公里是什么概念？
　　天河区有一个知名楼盘小区——汇景新城，占地面积约1.3平方公里，有3000户住户。
　　15平方公里可容纳10个汇景新城，3万户，10万人。
　　更何况，这两块农地距离广州市中心，珠江新城的直线距离只有7公里。
　　在离市中心不到10公里的地方，还有那么大块的农地，所以天河区是真的缺地吗？
　　缺用地指标？
　　有人说，其实一线城市缺的不是地，缺的是住宅用地指标。
　　但真的是这样吗？
　　还在贝壳网上搜索，近5年内的新增小区，天河区有16个，增城区有31个。增城是天河的两倍，增城的住宅用地指标远远高于天河。
　　所以天河近五年来，有住宅供给的小区密度是这样的：屈指可数。
　　而增城近5年，有住宅供给的小区密度却是这样的：多如繁星。
　　由此可见，广州并非缺乏住宅用地指标，而是将住宅用地指标全部用在了远郊。
　　远郊，远郊，远郊，重要的事情说三遍！
　　远郊是什么概念？
　　增城区就是是远郊区，从增城区政府到广州市中心的珠江新城的最短路线是60公里，打车需1.5小时，出租车车费高达190元。
　　远郊区最大的特点就是：打工族很难在一天内来往城市进行通勤。
　　无法通勤的住宅供给不能称之为住宅供给，那叫旅游地产度假经济。让城市里的人们周末去放松放松心情，呼吸一下新鲜空气的。
　　△图：广州近5年的住宅用地指标主要供给给增城，南沙等远郊
　　在贝壳网上挂牌的，房龄在5年以内的二手房，增城1350套，南沙510套，天河只有86套，不到增城的十分之一。
　　增城，南沙都是郊区！再一次说明，广州的住宅用地全部用在了远郊！
　　一线城市住房供给的第一大问题：有通勤条件的核心区（市区和郊区）和远郊区住宅用地供应不平衡。
　　核心区土地供不应求，远郊区则供大于求。
　　在一个人口流入、居民购买力增强的城市，核心区能通勤的住房不供地或缺地，城市房价必然一路上涨。
　　第二大问题：产业用地和住宅用地供给失衡
　　让我们在深入研究一下，为什么核心区的住宅用地供给很少？
　　最重要的原因之一，就是产业用地正挤占住宅用地。一线城市的第二大问题是：产业用地和住宅用地供给失衡。
　　广州花了15年才建成了以天河北珠江新城为中轴线，总面积10平方公里的CBD，这也是中国过去15年来经济增长最快的时候所取得的成就。
　　现在，新规划中的第二个CBD，就是沿江的良好地段，目前占地面积为18平方公里，几乎是原先CBD的1.8倍。
　　一个城市有一个CBD就很不错了，这也是凝聚了这个城市几十年来的工业积累的表现。但这次新的CBD，随手一规划就是18平方公里，广州真的需要有那么多商业写字楼吗？
　　以广州珠江新城西塔为例，西塔占地3万平方米，每天可以容纳的办公人数为1万人。
　　那这1万人需要多少住宅用地？如果按人均25平方米计算，按体积率计算，一座西塔需要6万平方米的住宅用地，是办公用地的两倍。
　　办公用地与住宅用地的比例在1：2时比较合理，住宅用地是办公用地的两倍。
　　再让我们来看看新规划的第二个CBD规划圈。
　　局部放大来看的话，这是金融城起步区的规划，整个规划中，只有两块黄色的住宅用地，其中一个是拆迁的回迁房，另一个是已经存在的江源半岛小区。换句话说，金融城根本没有新的住宅用地。
　　让我们再看看也在广州的另一个反例，不过是在广州的郊区，知识城的规划。
　　知识城距广州市44公里，是典型的郊区新区。
　　但如果你放大知识型城市的规划，黄色部分是住宅区。而且密密麻麻都是知名房产开发商的楼盘。
　　为什么不在近郊区规划住宅用地，而在远郊规划这么多住宅用地？这个问题恐怕规划局的同志是没法回答的。
　　产业用地和住宅用地失衡，近郊区少住宅用地，是一线城市房价高企的又一原因。
　　增加核心区供给真能降房价吗？
　　当然，房价可以降低。
　　还是拿广州为例。同样都是黄埔科学城的三个楼盘：万科东荟城、品秀星樾和黄埔中央城，万科东荟城率先开盘，在没有黄埔中央城的竞争下，万科东荟城的二手交易价格在3.4-3.5万元之间，品秀星樾的定价在3.5-3.8万元之间。
　　结果黄埔中心城的开盘价定在32000左右，黄埔中心城的开盘价立即压低了东荟城的二手报价1000多元。
　　品秀星樾更是打出了凭中央城认筹单，可享受额外折扣的招牌。抢客意味十足。
　　为什么黄埔中心城定的房价比周围的楼盘都低那么多呢？因为黄埔中心城是一个有近两万户的大盘，开发商也担心卖不掉！
　　增加住宅用地供给对房价的影响可以说是立竿见影。
　　如果这还不能说明什么的话，我们可以把房价高的广州和房价低的重庆进行比较，要知道重庆到现在依然还是一个不限购的城市。
　　还是是贝壳网的数据，两座城市差不多都有两三千万的人口，让我们来看看这两个城市的主城区，无论是5年、10年、15年还是20年，重庆的建成小区的数量都是广州的4到5倍。
　　充足的住房供给才是重庆主城区房价能够维持均价1万多的主要原因。
　　结语
　　中国的房地产问题不是总量问题，而是结构问题。
　　城市核心区和远郊区住宅用地供给结构的失衡，城市产业用地和住宅用地供给结构的失衡，才是当前一线城市高房价的根源。
　　可以通勤的市区和近郊区，少供地或不供地，城市居民的购买力，集中在市区和近郊区有限的存量住宅上，从而整体推高了房价。
　　北上广深，
　　我们不是命中注定要住如此昂贵的房子！