从恒大被谣言重组来看中国未来的房价(三)
大家好,我是老李。
今天和大家继续聊聊中国房价。
上次《从恒大被谣言重组一事来看中国未来的房价(二) 》我们聊到,由于中国房地产企业的不健康经营,致使中国经济已经有了系统性风险。
那么从监管设立的三道红线和两个考量指标来看,房地产企业明显一直在亏钱,那为什么还是有络绎不绝的企业在炒房,中国的房价又一次次被推高呢?
那老李我就和大家从房地产企业的角度来试着和大家解释一下。
首先和大家确定一个概念就是,在企业的财务报表中,企业的资产=负债+股东权益。
这个恒等式,左边是资金的去向也就是钱花到哪里了?右边是资金的来源,也就是钱从哪里来?
对于很多开发商来说,尤其是房地产开发商来说,只要资产越大,体量也就越大,在市场上拿地说话的分量也就越足。
如果按照监管的三道红线的第一道——净负债率的标准:100%来计算的话,为了达到很大的资产,股东需要投入相当大的本金。
但是股东们自己却不想投入那么多钱,又为了让资产看起来很大,于是就把负债做的很大。
所以房地产开发商的财务结构普遍都是由负债构成的,也就是用较少的钱去撬动了一个很大的生意,那么最终可以带来的收益也就会很大。
这一切看起来都很完美,而且也合理,但终究这一切都是有条件、不可持续的。
因为房地产商能获得的利润都是从资产而来的,但如今现在的资产大部分是负债,是终究要还的钱,那现在到底能不能还得上这些钱,这在前两篇文章里就已经写的很清楚了,三道红线和两条考量指标都达不到,你企业凭什么说还得清?
就拿恒大来说,它就算能还清自己的债务,整个公司之后还是会出现很大的问题。
而且最终还会带来系统性风险,所以老李还是再一次强调,监管做的这些事就是在防风险,防的不仅是企业风险,也是行业风险,更是系统性风险。
所以中国未来的房价到底会不会涨,有没有涨价的逻辑,大家可以先度量一下,明天我来和大家正式开始集中聊一下这个问题。
我是卖保险的老李
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