投资恒大后，华人置业要退市，你真以为刘銮雄夫妇亏了？深度

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　　2015年、2016年前后，因被恒大接手多项物业，华人置业套现颇丰；2018年开始，华人置业重仓押注恒大，股息、分红、理财收益不菲。华人置业如今的危机，都是恒大所赐？
　　本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
　　作者：方斯嘉
　　编辑：陈涧
　　设计：岚昇
　　实习生：罗婉儿
　　从＂平民窟＂女孩，成为香港娱乐圈头部＂娱记＂。机缘巧合下，结识港商大佬，隐忍多年结婚，再接手家族企业，身家数百亿。这是发生在陈凯韵（又名甘比）身上的故事。
　　现实总非一帆风顺。现任华人置业集团有限公司（以下简称＂华人置业＂）行政总裁、第一大股东的陈凯韵，正面临她踏入商界的一场＂滑铁卢＂。
　　10月7日，华人置业公告准备私有化退市。公告称，目前地产及金融市场存在加息等诸多不明朗因素，令集团股价走向难以预测，投资者面对的风险甚高。因此，华人置业提出私有化，给予小股东一个没有流动性风险下套现的良机。
　　此次危机实则有迹可循。 2017年，刘銮雄将股权分割给陈凯韵及其子女之时，华人置业的核心物业已悉数出售，半数营收依靠对外投资所得。
　　可以说，华人置业已由一家房产公司，转变为投资公司。
　　中国恒大（03333.HK）便是华人置业重点投资企业。业界普遍认为，恒大股价下滑，是华人置业退市的导火索。据华人置业公告显示，若在2021年内将恒大股份清空，亏损预计达104.1亿港元。
　　事已至此，＂娱记＂出身的陈凯韵能否从容因对风波？背后的＂资本狙击手＂刘銮雄又会如何指点江山？
　　真有＂百亿亏损＂？
　　华人置业的投资账面，似乎损失惨重。
　　根据退市公告，若在2021年内将华人置业全部持有恒大的股份出售，目前合计录得已变现亏损约104.08亿港元。据此前公告， 华人置业于2017年和2018年购入恒大股份，总成本为135.96亿港元， 平均成本15.8港元。截至2021年10月4日停牌，恒大股价已跌至每股2.95港元。
　　＂本集团本已处于充满挑战及不确定性的营商环境中，上述问题更令本集团百上加斤。＂华人置业公告指出。
　　对于超百亿亏损的数额是否夸大，坊间众说纷纭。有观点指出，通过恒大分红、债券等收益，华人置业早已赚得盆满钵满。
　　刘銮雄加码恒大，并非偶然为之。彼时，恒大是一个广州地方房企。在赴港上市前，因需要筹备资金，许家印频繁与多方财团接触，其中便有刘銮雄所在的＂大D会＂。
　　最后，许家印与众财团达成合作。2009年，在恒大上市之时，刘銮雄、郑裕彤等港商曾为许家印站台。不久之后，陈凯韵以个人身份投资恒大地产、恒大物业、恒大汽车等。
　　直至2019年前后，华人置业有近半幅＂身家＂押注恒大。据2019年财报显示，华人置业对恒大的证券投资约占总资产的41%。
　　▲ 华人置业投资情况，无冕财经根据公开数据整理。
　　有＂资本狙击手＂之称的刘銮雄，绝非等闲之辈。
　　据无冕财经统计，2018年至今， 华人置业从恒大获得股息收入超30亿港元，获得派息金额超29亿港元。 同期，来自证券投资及财资产品（含债券、上市股本投资及财资产品）收益超40亿港元。此类金额，是华人置业从恒大获取收益的冰山一角。
　　不容忽略的是，恒大曾为华人置业套现巨额资金。2015、2016年前后，恒大接手了华人置业多项物业，包括华人置业位于成都的3栋物业及一笔私募基金，交易价约65亿元；收购重庆市江北区的一块商住用地25%的股权，合计17.5亿元；还收购了华人置业在香港的原美国万通大厦（现恒大香港总部），交易价格约125亿港元。
　　通过与恒大的交易，共计为华人置业套现约207.5亿港元。
　　除此之外，或许还存在抽屉协议，各种账目，恐怕只有刘銮雄夫妇才能算清楚。
　　华人置业低迷，谁该负责？
　　事已至此，本能坐享其成的陈凯韵，再也无法稳坐高位。她能应对这场风波吗？
　　华人置业对陈凯韵的介绍是，她曾在2002年加入集团附属公司参与化妆品业务，并有超三年半的传媒工作经验及个人物业、证券的投资经验。然而，这部分简历显然过于单薄。
　　这侧面反映着，陈凯韵在商界并未掀起诸多风浪。她最被外人所熟知的身份是＂娱乐记者＂及＂刘銮雄的年轻太太＂。
　　陈凯韵是个聪明人，早在与刘銮雄结婚前，且刘銮雄＂前女友＂吕丽君在华人置业任职之时，陈凯韵便将胞姐陈诗韵安插进董事局。
　　最终，在刘銮雄与吕丽君的分手风波中，吕丽君出局。不久之后，陈凯韵成为华人置业的第一大股东。
　　据公开资料显示，陈凯韵于2016年与刘銮雄注册结婚。目前，陈凯韵通过间接控制家族信托Solar Bright Ltd，代持三个子女在华人置业共计79.99%的股比。
　　▲ 陈凯韵与刘銮雄。
　　尽管陈凯韵在家族斗争中计谋深远，但在商界，则被外界质疑无法＂撑场＂。陈凯韵大多是以＂亲民＂形象出入华人置业基层。2021年6月，陈凯韵出席华人置业招聘现场，向现场出席者赠送3000港元，合计450万港币。
　　今年2月，陈凯韵才任行政总裁一职。她曾对外直言： ＂一直向刘銮雄学习，不会太过偏离过往发展路线。＂
　　陈凯韵表现得谨小慎微，必然有她的道理。一方面，陈凯韵接手的华人置业，已不是传统＂包租公＂模式。
　　2016年，刘銮雄卷入＂澳门土地收购行贿案＂，被迫辞去在华人置业的相关职位。然而，刘銮雄至今并未回澳门履行法律责任。与此同时，还将华人置业的资产频繁出售。直接结果是，华人置业旗下固定资产寥寥。
　　之后，华人置业从一家香港老牌房企变为＂投资商＂，并频频加注以恒大为首的内房股。相比坐收租金的传统模式，这对陈凯韵提出了更多挑战。
　　另一方面，陈凯韵能力不足，而丈夫刘銮雄则是商界大鳄。要知道，刘銮雄曾被业界称为＂资本狙击手＂。连手上的华人置业，都是因港商冯平山和李冠春家族斗争，被刘銮雄以资本运作夺得控制权。
　　近几年来，华人置业的大部分收入为恒大投资所得。华人置业此番看似＂壮士断臂＂的退出，必然有刘銮雄指点。
　　退市与否，陈凯韵都是大赢家
　　对于华人置业退市的决定，坊间议论纷纷。有观点指出，刘銮雄是＂低进高出＂的资本高手，或许是想让华人置业在低谷时退市，待牛市之时，再重组上市。
　　且不论华人置业退市的目的，此番行动或许还存在变数。
　　其中一大矛头在于退市价格过低。此次退市的价格为每股4港元，与今年6月底每股净资产值12.99元相比，折价约69%。 本次，陈凯韵家族以19.08亿港元便能私有化华人置业。
　　此番退市能否成功，尚难下定论。据公告指出，陈凯韵控制华人置业74.99%股份及不具有投票权或放弃投票。因此，占股约21.4%的独立股东（无厉害关系股东），则有决定权。
　　在港股市场，一般而言，协议安排私有化，要求出席计划会议并于会上投票的计划股东，所持计划股份价值不少于计划股东的75%；在召开的无利害关系股份的持有人会议上，获得至少75%的亲身或委派代表出席的股东（无利害关系股份）的票数；投票反对有关决议的票数，不得超过无利害股东所持票数的10%。
　　▲ 华人置业持股结构，无冕财经根据公开数据整理。
　　华人置业以集团处于低谷期为由开启退市计划。表面上看，华人置业的情况并不乐观，目前主要收益为固定物业出租及投资理财。据中报显示，截至今年6月底，包括债券﹑上市股本投资及结构性产品的账面值总额为138.33亿元，占华人置业总资产的39.9%，其中，投放在恒大股票的金额便高达135.96亿港元。此外，华人置业还拥有7支恒大债券与3支佳兆业债券，据悉，受内房股下挫影响，该笔债券价格相继走低。
　　有观点指出，华人置业退市的正面影响在于，更便于资产重组，有更灵活的运营策略。 不过，对大股东而言，最差的结果是，将证券投资悉数抛出，陈凯韵彻底成为＂包租婆＂。
　　据华人置业今年中报显示，目前，华人置业旗下物业估值约143.9亿港元，主要位于中国香港和英国伦敦，另有少部分位于中国北京。此外，陈凯韵手上还有刘銮雄赠送的The ONE商场及多处豪宅。
　　港媒曾统计，目前，陈凯韵旗下的资产包括股份 、房产、债券、珠宝等，身家合计估算约700亿元。位居中国香港女富豪前三位，排在她之前的，是新鸿基地产创始人郭得胜的遗孀邝肖卿及赌王何鸿燊长女何超琼。
　　陈凯韵对香港电台表示，最终私有化是否落实，交由小股东自行决定，自己将欣然接受。
　　然而，无论退市与否，陈凯韵依然是最大赢家。加上有刘銮雄在背后指点江山，华人置业似乎也不劳陈凯韵烦心。