浙江省物业管理条例解析

　　新修订《浙江省物业管理条例》20xx年5月1日起施行
　　20xx年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准。
　　第十二次会议通过20xx年11月6日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准;20xx年11月22日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议批准。
　　第一章 总则
　　第一条 为了规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本条例。
　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
　　第三条 市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
　　各区、县(市)房产主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导。
　　建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。
　　第四条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。
　　社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。
　　第五条 各区、县(市)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。
　　人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
　　第六条物业服务行业组织应当建立诚信档案，制定物业服务规范，加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理。
　　第二章 业主、业主大会和业主委员会
　　第七条 房屋等物业的所有权人为业主，在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行相应的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。
　　物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
　　第八条 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，建设单位应当在两个月内向所在地街道办事处、乡(镇)人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：
　　(一)物业管理区域划分资料;
　　(二)房屋及建筑物面积清册;
　　(三)业主名册;
　　(四)建筑规划总平面图;
　　(五)共用设施设备的交接资料;
　　(六)物业管理用房配置确认资料;
　　(七)其他有关的文件资料。
　　第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立业主大会筹备组。
　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居民委员会的代表组成，成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府或者委托的社区居民委员会代表担任。
　　筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。
　　第十条 筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议，并做好下列筹备工作：
　　(一)确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
　　(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
　　(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;
　　(六)制定业主委员会选举办法;
　　(七)完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
　　第十一条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：
　　(一)业主到会并在会议签到表上确认;
　　(二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;
　　(三)业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。
　　业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。
　　第十二条 业主人数和总人数按照下列方法确定：
　　(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未
　　交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;
　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
　　第十三条 专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定：
　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算;没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算;
　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
　　第十四条 业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。
　　业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。
　　非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
　　第十五条 首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。
　　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。
　　第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡(镇)人民政府，由业主大会筹备组使用。
　　筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。
　　第十七条 街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。
　　业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县(市)房产主管部门，街道办事处，乡(镇)人民政府协调、确定召开时间;逾期仍未召开的，由物业所在区、县(市)房产主管部门，街道办事处，乡(镇)人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。
　　第十八条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。
　　业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。
　　未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。
　　第十九条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。
　　业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
　　第二十条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：
　　(一)不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的;
　　(二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;
　　(三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;
　　(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;
　　(五)其他侵害业主合法权益的行为。
　　业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
　　第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
　　(一)不再是本物业管理区域的业主的;
　　(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;
　　(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
　　(四)被依法追究刑事责任的。
　　第二十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。
　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
　　第二十三条 业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。
　　业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。
　　第二十四条 业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，并按照规定开展换届选举工作。
　　第二十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
　　业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
　　拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者公安机关协助移交。
　　第二十六条 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。
　　业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。