扬中市农村村民住房建设管理办法的变化

　　为引导农村村民合理建设住宅、节约利用土地资源，制定了《扬中市农村村民住房建设管理办法》的变化，下面是办法的详细内容。
　　《扬中市农村村民住房建设管理办法》的变化
　　为加强我市农村村民住宅建设用地管理，我市于20xx年6月制发了 《扬中市农村宅基地管理办法》(俗称“1号令”)，并一直施行至今。随着我市经济社会的快速发展，“1号令”已不能适应我市新农村建设的进程。为更好地规范农村宅基地申请、审批及农村村民住宅建设行为，我市最近制发了《扬中市农村村民住房建设管理办法》(下称 “办法”)，并于10月15日起生效，正式取代了施行十多年的 “1号令”。新“办法”与旧“1号令”相比，新在何处，市国土局对此专门进行了简要解读。
　　变化一：“办法”调整的范围更科学、更合理，由对农村宅基地的监督管理延伸到对农村村民住房建设全过程的监督管理。
　　“办法”调整的范围包括宅基地的审批及住宅建设的规划管理。“办法”第二章规定了宅基地的审批程序，即村民书面申请——村张榜公示——镇(街、区)审核——市政府审批;第三章规定了住宅建设的规划管理，包括农村村民的建房面积和计算方法，对农村村民建房的层数、高度、间距也作出了明确的限定;第四章明确规定了农村村民建房过程中“镇、村两级放样、验线制度”“五到场制度”和竣工验收制度。
　　变化二：“办法”规定的可以申请农村宅基地人员的资格更严谨，更明确。
　　“办法”规定了两类群体可申请宅基地。一类是具有本市常住户口的农村集体经济组织成员 (即办法所称的农村村民);另一类是购买小城镇户口，但长期居住农村，承担与农村集体经济组织成员同等义务的人员 (即办法所称的视为农村村民)。
　　“办法”取消了“1号令”规定的教师、煤矿工人、随军或支边工作的干部、职工家属具备申请宅基地条件的规定。
　　变化三：“办法”新增了转变拆迁安置方式区域内的建房管理的规定。
　　与我市转变拆迁安置方式的政策相衔接，“办法”第六条第二款规定了转变拆迁安置方式区域内保留居民点不得新建房屋，但可以翻建;非保留居民点一律不得新建或翻建房屋。
　　变化四：“办法”规定的行政执法部门的监管责任更具体，更严格。
　　“办法”增加了各相关行政执法部门、镇(街、区)以及村民委员会在农村村民建房管理中的责任。由原先市国土局一家单兵作战变为市规划局、市住建局、城管行政执法局、和各镇(街、区)、村民委员会齐抓共管，协同作战。
　　第二十一条、第二十二条规定了市国土局、规划局、住建局、各镇(街、区)在农村村民住房建设放样、验线以及竣工验收过程中各自的职责;第二十三条中规定了村民委员会作为违法建设行为的第一发现人对违法建设行为要承担及时制止、及时上报的职责;第二十四条明确了市住建局对实施违法建设行为的建筑工匠的管理职责。
　　变化五：“办法”进一步加强了对建设住宅围墙的监督管理力度。
　　“1号令”仅仅笼统地规定“农村村民建设围墙，须建成透视型，围墙高度不得超过2米，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光”，但对围墙建设行为由哪个部门审批，可以圈建多大的面积没有作出具体的规定，围墙建设事实处于“失管”状态。
　　“办法”第十四条规定了 “镇(街、区)要对围墙位置等进行审核”，第二十七条规定“农村村民在未依法取得建设工程(乡村建设)规划许可证或者未按照规划许可证的规定进行建设的，由市规划局、城管行政执法局、各镇人民政府按各自职责责令停止建设，继续建设的，予以拆除”，在审批和后续监督环节上均强化了对围墙建设的管理。
　　变化六：“办法”对各类违法建房行为确立了“无缝”查处原则。
　　“办法”在第五章法律责任中，按违法建房的行为性质来划分执法部门的职责：规定未经批准、骗准批准建房和非法买卖宅基地的行为由国土局查处;未依法取得规划许可证或未按规划许可证规定 (超面积建房、移位建房等)进行建设的行为，由市规划局、城管行政执法局、各镇人民政府按各自职责予以查处，确保对违法建设行为的查处不留死角。
　　扬中市农村村民住房建设管理办法
　　第一章 总 则
　　第一条 为加强农村村民住房建设管理，引导农村村民合理建设住宅、节约利用土地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省土地管理条例》等法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 本市农村村民使用宅基地以及在宅基地上建设住房适用本办法。
　　宅基地是指农村村民合法使用或经依法批准用于建设住房(包括附属用房和庭院)的集体土地。
　　建设住房包括新建、翻建。
　　第三条 本办法所称农村村民是指具有本市常住户口的农村集体经济组织成员。
　　购买小城镇户口且承担与农村集体经济组织成员同等义务的视为农村村民。
　　第四条 市国土局负责本市农村村民住房建设的用地管理，各镇(街、区)国土所(分局)作为其派出机构具体实施相关管理工作。
　　市规划局负责本市农村村民住房建设的规划管理;市住建局、城管行政执法局、各镇(街、区)在各自职责范围内做好农村村民住房建设管理工作。
　　第五条 农村村民实施住房建设行为，应当符合土地利用总体规划、城市(镇)总体规划、村庄居民点规划，应当节约用地、集约建设、安全施工、保护环境。
　　第六条 各镇(街、区)应根据规划，结合农村村民原有住房建设时间以及房屋结构现状，有计划、合理地安排农村村民到规划保留居民点建设住房。
　　转变拆迁安置方式区域内保留居民点内不得新建住房，非保留居民点内不得新建、翻建住房。
　　第七条 农村村民建设住房占用农用地的，所在镇(街、区)应制定并上报年度用地计划，经市国土局审核后由市政府按照土地利用年度计划分批次办理农用地转用审批手续。各镇(街、区)所报年度用地计划应当与本辖区内农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。
　　新占耕地建设住房的，由所在镇(街、区)负责组织该农村集体经济组织按规划要求履行复垦义务，确保耕地占补平衡。不能达到耕地占补平衡目标的，由所在镇(街、区)统一调整。
　　第八条 市国土局、规划局和各镇(街、区)应将年度用地计划、农村村民建设住房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定进行公示。
　　第九条 农村村民一户只能拥有一宗宅基地，宅基地面积不超过135平方米。有供地条件的农村集体经济组织，可以划定与农户宅基地毗连的50平方米生产场地。
　　第十条 农村村民按规划易地建设住房的，应当按用地审批时约定先行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由原集体经济组织依法收回，并由所在镇(街、区)及时组织整理或者复垦。
　　第二章 宅基地审批
　　第十一条 符合下列条件之一的农村村民，在符合规划前提下，可以户为单位向户籍所在地村(社区)申请宅基地：
　　(一)依据村庄居民点规划，需要易地安排宅基地;
　　(二)多子女户已有子女达到法定婚龄，居住拥挤需要分户并重新安排宅基地;
　　(三)在规划保留的居民点内，需在原址建设住房;
　　(四)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第十二条 属于下列情形之一的，申请宅基地一律不予批准：
　　(一)违反村庄居民点规划;
　　(二)子女已依法安排宅基地，其父母再单独申请宅基地;
　　(三)农村村民将原有住房出售、出租、赠予他人，或者将原有住房改为经营场所;
　　(四)农村村民原有住房拆迁时已按规定进行货币化安置或安置房安置;
　　(五)未满十八周岁的农村村民或已享受相关社会救助的60周岁以上的无子女农村村民;
　　(六)户口虽已合法迁入农村集体经济组织，但原户籍宅基地尚未退还;
　　(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第十三条 村(社区)接到农村村民宅基地(建设住房)书面申请后，应当在本村(社区)或者该农村村民所在的村民小组张榜公示，公示期限不少于7日。
　　公示期间无异议的，村(社区)应当在公示期满后7个工作日内将申请材料报送所在镇(街、区)国土所(分局);
　　公示期间有异议的，村(社区)应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
　　第十四条 各镇(街、区)国土所(分局)应当在收到申请材料后20个工作日内会同村镇建设管理所(规划分局)进行实地审核，提出具体意见报各镇(街、区)集体讨论。
　　审核内容包括申请人是否符合安排宅基地条件、拟用宅基地是否符合规划、拟建设住房、围墙位置以及层数、高度是否符合标准等。各镇(街、区)审核完毕后，应当将审核意见连同申请材料一并报市政府审批。
　　建设住房用地批准后，市政府核发农村村民建设住房用地许可证，市规划局核发建设工程(乡村建设)规划许可证。
　　第十五条 各镇(街、区)应当将农村村民建设住房的审批结果张榜公示，接受群众监督。
　　第十六条 批准后连续2年未使用的宅基地，应当交还原集体经济组织，原批准的建设住房用地许可证自行失效;建设工程(乡村建设)规划许可证由市规划局依法注销。
　　第三章 建设标准
　　第十七条 农村村民在宅基地内建设住房的建筑占地面积不得超过100平方米。因饲养牲畜、家禽的需要，可以在符合整体规划前提下，增加15平方米用地用于建畜禽舍。
　　第十八条 农村村民建设住房的建筑占地面积按照下列规定计算：
　　(一)住房、独立灶间、独立卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚外围水平面积计算;
　　(二)室外有顶盖、有立柱走廊建筑占地面积，按顶盖、立柱外边线水平面积计算;
　　(三)有立柱阳台、内阳台、平台建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。
　　第十九条 农村村民建设住房的间距和高度标准按村庄居民点详细规划执行。
　　第二十条 农村村民建设围墙，须建成透视型，围墙高度不得超过2米，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋通风和采光。
　　第四章 建设管理
　　第二十一条 农村村民住房建设用地须坚持镇(街、区)、村(社区)两级放样、验线制度。
　　实行农村村民住房建设五到场制度：审批踏勘到场、施工放样验线到场、浇筑基础到场、浇筑楼面到场、竣工核实到场。市国土局、规划局、住建局、各镇(街、区)应明确专人具体负责，实施跟踪管理。
　　第二十二条 农村村民住房建设完工后30日内，应当向所在村(社区)申请竣工验收。所在村(社区)应当在接到申请15日内通知所在镇(街、区)国土所(分局)，并会同所在村镇建设管理所(规划分局)进行现场验收。未经竣工验收的，不得办理房屋产权登记。
　　第二十三条 各村(社区)应当加强对本区域内农村村民住房建设行为监督检查，发现违法建设行为的，应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当在24小时内报各镇(街、区)作出处理。
　　第二十四条 市住建局应当加强建筑工匠管理，对不能履行法律、法规规定责任的建筑工匠，不得核发《村镇建设工匠资格证书》。
　　第五章 法律责任
　　第二十五条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由市国土局依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。
　　第二十六条 擅自进行宅基地买卖、转让等交易行为的，由市国土局按《中华人民共和国土地管理法》的规定进行查处。
　　第二十七条 农村村民未依法取得建设工程(乡村建设)规划许可证或者未按照规划许可证的规定进行建设的，由市规划局、城管行政执法局、各镇人民政府按各自职责责令停止建设或限期拆除。当事人不停止建设或者逾期不拆除的，依法组织强制拆除。
　　第二十八条 阻碍国家机关工作人员依法执行职务，构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚;构成犯罪的，移送司法机关。
　　第二十九条 农村村民住房建设管理部门和单位的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门视情节给予处分;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
　　第五章 附 则
　　第三十条 新建是指依法申请新宅基地建设住房，翻建是指在原有宅基地范围内依法全部或部分拆除房屋，重新建设。
　　第三十一条 本办法规定的不得新建、翻建区域内，农村村民住房确属危房的，具体处置办法由各镇(街、区)另行制定。
　　转变拆迁安置方式区域由各镇(街、区)划定并报市政府批准后实施。
　　第三十二条 本办法由市国土局、规划局共同负责解释。
　　第三十三条 本办法自20xx年10月15日起施行。《扬中市农村宅基地管理办法》(20xx年6月21日市人民政府第1号令)、《关于进一步加强农村居民建房管理的意见》(扬政发〔20xx〕75号)同时废止。