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没想到,出险房企已经开始赚钱了

  #2月财经新势力#
  最近,房企的业绩预告陆续出炉了。
  成绩单和想象中一样难看——
  房子卖不动,项目结转减少,至少一半开发商在亏损的泥沼里挣扎。
  但在一长串的预亏名单中,我们意外发现,华夏幸福不在此列。
  这家初代爆雷的房企大哥,居然,已经开始赚钱了!
  讲真,华夏幸福的盈利确实让人有点猝不及防。
  要知道,去年,公司归属于上市公司股东的净利润还巨亏了390亿,今年就喜大普奔地官宣——
  同一数值翻正了!预计录得净利润11-16亿元。
  不到一年时间,变化翻天覆地, 一把赚回了几百个小目标。
  但去年的行业光景明明一路向下,开发商叫苦连天,华夏幸福是怎么力挽狂澜的呢?
  答案很简单——
  化债。
  在公告中,华夏幸福毫不避讳地表示,利润增加是因为"债务重组有重大进展,取得相关收益所致"。
  回溯2021年出险至今,华夏幸福一直奔走在化债的路上。
  无论是与大股东平安的掰扯,还是后期甩卖固安、南方总部的资产,都能看到这家北方房企忙碌的身影。
  上个月,最新的境外重组方案也出炉了。
  除了最常规的展期8年、利随本清的条款外,华夏幸福还首创了一个"以股抵债"的方式——
  也就是说, 境外债券持有人可以选择用公司股权来"替换"债务。
  这样的操作是有先例的。
  在去年底,华夏幸福已经说服部分境内债权人,用自家"幸福精选平台"和"幸福优选平台"的股权"消灭"掉了近50亿元的债务。
  就这样,加上通过后的境外债务重组方案,如今华夏幸福完成重组的金额 接近1700亿元,总占比已经接近8成, 算是放下心头大石了。
  甩掉巨额债务包袱后,财报当然也就如释重负了。
  当然,豁免或调减债务带来的收益只是偶发性因素,并不代表华夏幸福的赚钱能力变好了,更不代表华夏幸福就脱离了险境,从此高枕无忧。
  毕竟,剔除债务重组后,去年华夏幸福还是亏了160多个亿。
  这种并非依靠企业自身经营面改善而形成的困境反转, 到底能持续多久,还要打一个问号。
  当下,摆在华夏幸福面前的难题还有很多。
  首先,就是转型问题。
  众所周知,过去华夏幸福走的是"以房养园"的重资产道路。
  20年前的河北固安,还是一个不起眼的小城市,但王文学嗅到了政策的红利。
  于是,通过大量垫付资金,修建基础设施获得产业用地,随后,再借机低价获取旁边的住宅地块,快速销售回补现金流。
  这样的模式,伴随着一句响亮的"我爱北京天安门正南50公里"传向了大江南北,王文学也登上了河北首富。
  但环京楼市冰封,地方政府入不敷出, 这一极度仰仗前期资金投入的玩法,走向了寿终正寝。
  去年7月,王文学再度归来,宣告华夏幸福要转向发展轻资产业务。
  具体来说,就是像万达一样,输出多年沉淀下来的产城和招商经验,做好园区和物业服务等。
  而部分保留下来的产城和住宅开发业务,目标很明确——
  只为"保交楼"而已。
  但"甲方变乙方"的二次创业路径,岂是那么好走的?
  华夏幸福的轻资产业务本身占比就不高。
  截至去年上半年,华夏幸福的地产开发给公司贡献了85%的利润,而所谓的轻资产服务利润占比只有13%。
  更麻烦的是,产业园区单项目赚的都是辛苦钱,盈利空间有限,要想提升利润, 必须靠规模取胜。
  但每个地区和企业的需求都是离散的,服务难以标准化,在异地大范围复制十分困难。
  换句话说,对于华夏幸福而言,想让产城服务像当年地产开发一样大规模赚钱,可能性不高。
  更何况,华夏幸福想介入的物管和代建赛道,也逐渐拥挤起来了。
  代建板块,前有绿城管理、中原建业等稳居行业头部的公司,后有龙湖、旭辉等一众千亿房企抢滩进驻。
  刚入局的华夏幸福能分到多少羹,拿到什么项目, 真不好说。
  物管就更不用说了,前几年还是资本市场的香饽饽,现在热度已然褪去。
  根据华夏幸福自身披露的数据,注入物管资产后的幸福精选平台,去年前三季度的净利润为4800多万元,净利润率仅为2.3%。
  但2021年,相应的盈利指标达到了2.3个亿。
  说断崖式下跌也不为过。
  而扛起代建大旗的幸福优选平台,由于设立时间太短,至今还没有相关的财务报表。
  但是,华夏幸福迫于化债压力, 对于这两块业务提出了很高的增速要求——
  2023年、2024年实现经营业绩20%的年化增长,以及净资产50%的上升幅度。
  但是,光靠这几个收入和体量相对较小的轻资产业务,就算能实现高增长,又能否支撑得起千亿规模的偿债之路?
  嗯,还是个未知数。
  当然,作为初代爆雷房企,华夏幸福终究是重回正轨了。
  这也给其他出险的企业打了个样——
  只要做好债务重组,起死回生这件事情,并不是遥不可及的。
  更何况,华夏幸福做的是产业工业园,相对长线,但其他房企是短平快的卖房回款,只要场子能热起来,销售回暖了,赚钱就会更容易。
  而市场回暖的苗头已然出现。
  开年以后,我们base的广州地区,一二手的看房和交易量已经开始出现明显回升,热门区域的价格,也开始暗暗上浮了。
  那么,猜猜看,今年还有哪些房企能够续命成功呢?

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