让老百姓拿出5万亿买房？孟晓苏说他被误解

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　　日前，因为一句＂让老百姓拿出5万亿购房＂的建议，地产大佬、原中房集团董事长孟晓苏的言论引发轩然大波。
　　在这番争议背后，事实究竟如何？中国新闻周刊采访了孟晓苏，他称这是一些人的误解，他从头到尾就没有说过让低收入群体买房。
　　支持刚需和改善性需求入市
　　中国新闻周刊：你讲的让老百姓拿出5万亿购房的说法引发争议， 为何提出这一建议？
　　孟晓苏：日前，在一场会议上论及对中国经济的信心时，我认为中国消费潜力巨大，经济前景值得看好。当时的数据显示，居民新增储蓄15万亿元，达到史无前例的高度，最新数据是2022年居民新增储蓄17.8万亿元，如果老百姓将新增储蓄的1/3拿来用于购房、装修以及其他消费，那么，住房及其他消费就会恢复到以往水平。
　　事实上，2022年房地产销售额13.3万亿元左右，相比于2021年的18.2万亿元，减少了5万亿元，正因为楼市销售量巨大的下降，对中国经济产生了较大的冲击。
　　中国新闻周刊：有网友质疑，尽管整体的新增储蓄增长较快，但是很多人收入并没有提高，尤其是低收入者并没有钱买房，如何看待这一争议？
　　孟晓苏：这是一些人的误解，从头到尾我就没有说过让低收入群体买房。实事求是地说，2022年在疫情的影响下，低收入者受到的损失较为严重，在关店裁员等压力下，一些低收入阶层甚至遇到了较突出的困难，在这一背景下，我建议支持有一定实力的改善性需求入市。
　　对有较强支付能力的群体而言，资金并没有很好的投资渠道，基本是在银行的体系里空转，另外，部分人群还是刚性改善需求，而且，在房住不炒的基调下，支持刚需和改善性需求，这也是中央最新的精神。
　　中国新闻周刊：如何看待当前的市场？
　　孟晓苏：楼市需求不足的一个核心问题是信心不足，在这方面，政策面需要进一步改善市场预期；另外，十分重要的一点是，将很多楼市限制性措施取消，市场反应会立竿见影。
　　过去，房地产市场过热，就要出台相应的限制措施，但是现在楼市过冷，就要想办法让楼市重新活跃起来。当然，因为北上广深一线城市是楼市的风向标，对楼市具有带动作用，建议从一线城市着手调整措施，促进整体市场的复苏。
　　如何解决低收入者的住房难题？
　　中国新闻周刊：住房问题是一大民生难题，尤其是低收入者及新市民等人群，该怎样解决这部分人群的住房难题？
　　孟晓苏：根据我数十年从事房地产的实践，在我的设想里，住房是分轨制的。对于有支付能力的群体，主要通过市场来解决其居住问题。对于面临住房难题的群体而言，大力发展保障房，正是应有之义。这么多年来，我一直在呼吁，为低收入者建设保障房，但客观来看，我们的建设力度明显不够。
　　中国新闻周刊：事实上，部分城市建设保障房的力度还是挺大的。但是有产权的保障房，好的保障房建得再多似乎也不够分，不好的保障房也遭到了弃购；而没有产权的保障房，对政府的财政压力又形成了极大的考验。你怎么看？
　　孟晓苏：确实如此。从现象来看，一方面，很多保障房建在离市区很远的郊区，配套不好；另一方面，很多青年人面临结婚等现实问题，希望能够拥有产权，不愿意住保障性租赁房，因此，我们的保障房相对于老百姓的需求而言，呈现明显的供应不足。
　　从根本上看，是因为我国的住房建设体系并没有理清。实际上，我国住房制度顶层设计是合理的，住房双轨制早已提出，但是保障房建设一直较为滞后。
　　最近，中央提出打造新的住房发展模式。在这一新模式框架下，中央明确提出了＂完善两个体系＂，即＂完善住房市场体系和住房保障体系＂，并且又提出＂多主体供给、多渠道保障＂的住房制度。＂多主体供给＂就不只是开发商供给，还应该包括社会其他主体；＂多渠道保障＂，也不仅是政府提供保障，还包括企业与社会提供保障。
　　新的发展模式会影响未来5年或者更长时间，双轨制将会成为住房制度的主要格局，＂多主体供给、多渠道保障＂的住房制度将进一步确立，有理由相信，我国的保障房建设进程将会加快。
　　未来一段时期，在保障房建设方面，随着多主体供给、多渠道保障的推进，需要集团化开发与成规模楼宇建设，很多大中城市都需要建设保障房，工作量很大。
　　保障房缺钱怎么破？
　　中国新闻周刊：对于保障房建设而言，终究需要较大的投入，尤其在保障房建设体量较大的背景下，如何解决资金投入的难题？
　　孟晓苏：保障房是公共服务产品，具有很强的政策属性，纵观全球，从责任归属来看主要应该是各级政府的责任。但是，一方面，在目前的楼市环境下，地方政府的土地收入大幅下滑，经济增长也出现一定困境，整体看财政收入不足，再动用财力建设保障房肯定是难以为继，这也凸显恢复楼市的重要性；另一方面，从具体操作来看，让地方政府承建保障房有一定的操作难度，建议应由央企国企承担保障房的建设主体。
　　如果让央企国企去建商品房，反而让民营企业去建保障房，这有些难以理解。世界各国的保障房大都是由政府主持、国企建设，毕竟在房地产领域提供公共产品，是央企国企的一大初衷。
　　当然，这一建议并不是不让央企国企盈利，只是要限制其盈利，央企国企建保障房是按照国家和社会要求，更多地履行其职责。
　　中国新闻周刊：目前，保障性租赁住房REITs已有多只发行上市，这对于弥补保障房建设资金的不足，有何裨益？
　　孟晓苏：经过多年探索，REITs终于在我国落地，在保租房、基础设施等多个领域开花结果，已有4个保租房REITs上市。由于保障性租赁住房一次性投入大，资金回笼时间长，对于资金是一个巨大的考验，随着REITs渠道的打通，很多长线的投资资金可以替代保障房建设资金的短期投入，从而化解了保障房的资金压力。
　　当然，对于拥有闲置资金的人而言，这也是很好的投资渠道。在没有REITs等直接融资工具的时候，居民只能把钱存在银行，再由银行贷款给企业，让开发商拿这些贷款当老板。有了REITs，普通百姓就可以做商业物业的主人。现在经常遇到企业贷款不能偿还的情况，积累下去就会形成坏账。如果此时能把债务人的不动产资产中的优质收租资产做成REITs，就不仅可以使债务人减轻负债，而且可以让债权人变成权益人。
　　根据中国证监会要求，下一步要把长租房和商业租赁房纳入REITs试点。长租公寓是REITs的优质资产，因为它本身是商业租赁型的。商业楼宇既具有一定的当期收益，又有房产长期增值的利好，可让投资人获得更多收益。如果长租房和商业楼宇能够发行REITs，就能把一批良好的直接融资产品提供给群众，相信我国人民群众的金融资产持有比重就会很快增长，这正是商业REITs深受投资人欢迎的原因。
　　作者：刘德炳