张斌房地产这个夜壶该被拿出来了吗？不会就问

　　日本当初跟中国还是差别挺大的，日本是有非常大的房地产泡沫，中国杠杆率是有严格限制的。
　　——中国社科院世经政研究所副所长 张斌
　　说起日本的房地产，人们就会想到＂泡沫＂。1992年的日本房地产泡沫，是人类历史上最著名、最荒唐的泡沫之一。
　　如今，随着中国房地产的不断发展，房价也在近几十年里不断上涨。为此不少人有这样的疑惑：＂中国房地产泡沫不断膨胀，与当年的日本极为相似，中国的楼市会不会像日本一样崩盘？＂
　　中国社科院世经政研究所副所长张斌在2022年6月8日的《不会就问》直播中表示，日本当时加杠杆和投机非常流行，是全国性的房地产大泡沫，中国对杠杆率有严格限制，所以很难说中国的房价是个泡沫。中国的房地产，其背后的支撑因素发生很大变化。与欧美很多城市中心区房价很高、但郊区并不贵的情况不一样，中国的问题是中心区和郊区房价都很高。
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　　房地产这个＂夜壶＂
　　该被拿出来了吗?
　　张鹏会： 最近看了一个段子说，＂房地产行业就像是‘夜壶’，需要的时候从床底下拎出来，不需要的时候就踢回去＂。现在中国经济面临一个下行的压力，有些城市已经放松了房地产政策，是不是就意味着这次要把＂夜壶＂给拎出来了？
　　张斌： ＂夜壶＂这个词有点侮辱性，我不太愿意用这个词形容房地产行业。如果说过去经济是比较弱的时候，那么房地产就是一个非常强有力的发动机，但是这一轮就不一样了。
　　这一轮哪怕我们的政策松了，做了一些调整，房地产企业的销售，包括房地产企业的资产负债表，居民的住房抵押贷款，可能就是跌的幅度上变化了一点，但是距离逆转，距离强劲的反弹，差距还很大。为什么呢？短期来看，很多原来的小企业、个体工商户经营的还不错，有稳定的现金流，能有一定的改善，但现在却改善不了了，这都对住房销售带来了压力，大家的预期也有变化。
　　张鹏会： 另外我们看到很多二三线城市已经开始大幅松绑楼市，您觉得一线城市会跟进吗？
　　张斌： 也会有一些调整。买房子是买的一个＂服务包＂，一线城市这个＂服务包＂到今天为止，对全国人民的吸引力还是很强的，特别是在一些核心区域的＂服务包＂。要指望一线城市像三四线、四五线城市那么调整，未必会那么做，它面临的压力不一样的，这个市场已经分化很大了。
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　　房价收入比超过10倍买房就很难
　　北上广深将近30倍
　　张斌： 说起来中国的房价高，首先我们不能看绝对的房价水平，比如说一平米多少钱，或者一套房子多少钱。对于收入过千万的人来说，10万块钱一平米不算高，所以比较合用的指标应该是房价比，也就是房价比上你的收入。这个比例其实在一定程度上反应了你购买房子的痛苦指数，它越低，你买起来越轻松；越高，越困难。
　　从国际上平均来看，大概6倍、8倍，还能负担得起，但有些大城市会贵一些。像北京、上海、深圳，这自然是很贵的，包括厦门、杭州这都很高，它们的房价收入比都有20多倍甚至30多倍。
　　张鹏会： 房价收入比30多倍意味着什么？
　　张斌： 超过10倍其实就很难了，超过30倍就意味着对绝大部分人来说，基本上是负担不起的。我们讲到纽约、伦敦，它的中心区房价非常贵，房价收入比也非常高。但是它的郊区，都市圈其实也不高，中心城区如果是1000万美元的房子，到了郊区可能只有100多万美元。
　　张鹏会： 这跟北京和上海不一样。
　　张斌： 中国的问题是什么？我们的都市圈的房价太贵。比如北京、上海、深圳这些地方，中心城区的房价收入比达到30倍，但即便到了15公里、20公里外的郊区，像纽约、伦敦，都降到只有1/6到1/7，我们只降到1/2到1/3可能都不到。我们不光是中心城区这块对于大部分的收入群体来说没有办法负担，即便是到了都市圈，他还是不能负担，这个问题就很大了。因为这关系到更多人的生活，关系到更多中低收入群体的生活问题。
　　张鹏会： 比如说很多在北京北漂的年轻人没有办法在北京周边买房，只能回自己老家。为什么中国一线大城市的这些都市圈，在郊区的房价还会这么高呢？
　　张斌： 主要还是地贵。为什么房子到了郊区一平米还能卖3、4万？地的成本能占到50%、60%，甚至更高，自然而然房价就高了，所以它跟地价有很大的关系。
　　策划/张鹏会 张紫瑜
　　新媒体编辑/刘冰冰
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