稳经济压倒一切，房地产重任在身

　　文/宋丁 地产专家、中国城市经济专家委员会副主任
　　昨天（4月29日），中共中央召开政治局会议，这次会议是在一季度经济增长结果公布后召开的，而一季度的中国经济增速仅为4.8%，距离全年5.5%的目标增速还差0.7个百分点，显然低于预期，这意味着中国后三个季度必须在经济基本面有非常大的改进和提振，才有可能实现既定目标，否则中国经济将面临更加严峻的滑坡问题。
　　会议指出，新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战。做好经济工作、切实保障和改善民生至关重要。要坚定信心、攻坚克难，确保党中央大政方针落实到位。
　　稳增长、稳就业、稳物价，这个＂三稳＂恰恰表明，中国经济目前在增长方面、就业方面、物价方面都存在比较突出的不稳定的风险，三个稳集中起来说，就是要＂稳经济＂，这已经成为当前中国经济发展中压倒一切的事情！
　　基于这个基本判断，会议明确提出要求，要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间。
　　今年全国经济运行的合理空间已经在全国两会政府工作报告中明确提出来了，就是5.5%左右的增速，一季度的4.8%显然偏低了，后三个季度要大力提升增速，务必使全年增速攀升到5.5%左右的合理空间中来。
　　坦率讲，后三个季度逐步回升到5.5%左右的合理空间中来，压力不是一般的大！看一看3月以来中国经济的头牌发动机大上海的疫情情况就完全明白了，已经一个多月了，上海仍然在封城状态，尽管近日上海本土确诊及无症状感染者的数量出现连续几天的下跌，但日总量仍然保持在1万多例的偏高水平，远没有到彻底解封的地步，而上海经济已经遭遇重大影响，更严重的是，上海的经济形势已经对全国经济造成直接和间接的影响。上海疫情的不确定性导致我们对全国经济的走势难以给出一个清晰的稳定目标。
　　近日相对稳定的北京和广州也有点疫情上升的迹象，如此看起来，中国五大一线城市——香港、上海、北京、深圳、广州都在今年春节后不同程度出现了疫情的困局，这已经成为一个＂谜团＂：为什么中国最重要的城市都先后不同程度出现新的疫情？想到这些城市在全国经济发展中极为重要的地位，我都有点怀疑是不是真有什么＂阴谋论＂了。
　　我们还是来看一看全国如何稳经济吧！可以说，全国各行各业都应有自己运行的＂合理空间＂，顶层会议的核心观点正是：各行各业都要坚定信心、攻坚克难，＂稳＂字当头，确保国家大政方针落实到位。
　　比如房地产，目前运行的合理空间应该是：
　　——在国民经济中保持7-8%的直接贡献率和支柱产业地位；
　　——98%以上的房企债务水平维持绿线，三条红线或黄线房企不高于2%；
　　——政府土地供应量和地价均保持均衡水平；
　　——土地出让金在各地政府财政总盘子里的占比呈正常、匀速下降局面；
　　——银行房地产信贷规模和尺度要保障市场合理的资金需求；
　　——房企开工、竣工、开盘量均达到当地正常水平；
　　——全国新房成交量在16-18亿平方米之间；
　　——全国平均房价保持在1万元左右；
　　——各地二手房成交占比呈逐步上升态势，发达城市达60%以上。
　　然而，尽管从去年四季度以来国家和地方连续不断投放宽松政策，但是，今年一季度的中国房地产发展仍然显得步履瞒珊，困难重重，客观上比较严重地拖了全国经济的后腿。我们从房地产的若干侧面做一点分析：
　　从政策面看，一季度除国家层面的政策外，各地已发布房地产相关政策超百次，但从政策效果上看，在部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期，房企和市场仍然整体延续了2021年以来的下行压力，楼市＂小阳春＂未现。
　　从资金面看，今年以来，房地产信贷环境和调控政策虽有改善，但政策明显显效仍需时间，整体市场仍延续低温态势，房企和购房者资金压力并未得到实质性改善，部分企业债务违约进一步加剧。2022年1-2月，房地产开发企业到位资金为2.5万亿元，同比下降17.7%，同比由涨转跌。而一些城市连刚需购房的贷款条件也没有合理下降。
　　从房企拿地看，50强房企受到集中供地和自身资金的影响，拿地积极性大幅减弱，集中度较2021年下降28个百分点。2022年1-2月，销售百强房企中尚有七成以上房企未拿地，投资处于停滞状态。2022年一季度，全国住宅用地流拍和撤牌地块数量共计836宗。
　　从房企业绩看，近九成企业累计业绩同比降低，半数降幅高于40%。当前的政策放松力度尚不足以扭转市场的颓势，特别是三四线城市以及部分弱二线城市的市场信心和预期仍较为低迷，行业整体下行压力依然较大，二季度市场能否回暖尚有待观望。
　　从购房需求看，今年购房者观望情绪持续浓郁，市场信心尚未得到有效修复。
　　从住房成交看，高基数下重点城市3月成交面积同比降幅近五成，百强房企业绩远不及去年同期。2022年1-2月行业TOP100房企累计仅实现销售操盘金额9266.5亿元，整体业绩规模较去年1-2月同比大幅降低43.2%，较2019年同期的降幅也达到10.6%，一季度开局惨淡。2022年1-2月，全国商品房销售面积为1.6亿平方米，同比下降9.6%，商品房销售额为1.5万亿元，同比下降19.3%，其中商品住宅销售规模降幅较大，销售额同比降幅超两成，销售面积降幅在10%以上。2022年一季度，重点100城市新建商品住宅月均成交面积约2963万平方米，同比下降40.5%，与2019-2021年同期均值相比下降19.0%，较2019年同期下降17.0%，市场情绪整体偏低。部分地区疫情反复打乱了市场恢复节奏，叠加房企推盘意愿不足，供应端缩量进一步限制需求释放，新房市场成交规模低位运行。受上海2021年一季度成交规模大影响，一线城市成交规模同比下降76.5%；二线城市及三四线城市住宅用地供求同比继续缩量，其中二线城市成交规模同比下降65.0%，三四线城市成交规模同比下降54.9%。
　　从房价看，2022年一季度百城新建住宅价格累计上涨0.06%，为2016年以来同期最低水平，房价呈现大横盘态势。
　　这一系列情况表明，中国房地产的支柱产业地位不但没有在今年一季度得到有效发挥，而且成为中国经济稳增长的拖累因素。
　　这种状况必须改变。
　　4月29日的顶层会议，关于房地产的话并不多，但句句都非常重要：
　　第一句：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这已经是国家关于房地产的标准战略用语，无需做更多解读。
　　第二句：支持各地从当地实际出发完善房地产政策。这是近年来已经深入实施的＂因城施策＂政策的延伸表述，要求国家层面和银行金融机构等支持各地房地产合理运行。如何支持？支持各地从当地实际出发，抓紧完善房地产政策。可见，未来一段时间内，各地涉及房地产＂松绑＂和＂扶持＂等顺应性政策会不断推出。
　　第三句：支持刚性和改善性住房需求。这里需要注意的是，原来的政策表述大体是支持首套刚需，这次会议明确加上了＂改善性住房需求＂，这显然是扶持政策在市场面上的大扩容，显然是规模庞大的改善性住房需求者的福音。
　　第四句：优化商品房预售资金监管。什么是＂优化＂？显然，目前条件下的＂优化＂就是指让过去过于刚性、呆板的预售资金监管在＂松绑＂政策趋势下得到合理、有效的利用。这对房企开发来讲当然是非常大的好消息。
　　第五句：促进房地产市场平稳健康发展。这是常规性表述，核心就是一个字：稳。中国房地产只有坚持平稳态势，才谈得上健康发展。
　　就在中央政治局会议召开的同一天，南国标杆城市深圳今年首批次集中供地挂牌出让，这次土拍引起各方极大关注，并顺利落锤，共推出8宗地块。据不完全统计，本次共有19家房企参与，总成交额超193亿。本次出让地块涉及土地总面积32.1公顷，总建筑规模约107万平方米。土拍期间还出现比较激烈的竞争格局。
　　这意味着，房企再一次对类似深圳这样的重点城市的未来保持信心，国家和地方扶持政策即将大面积生成效应，今年后三个季度，全国房地产回暖是大趋势，特别是一二线城市、大型城市群、都市圈地带，将稳健提升房地产和楼市合理的温度，并明显生成房地产对全国经济的支柱产业效应。