房地产业务拖后腿新城控股押宝小股操盘

　　央广网4月6日消息（记者门庭婷）2023年，新城控股迎来并不好过的30岁。
　　还未从高管＂失联＂的风波中走出，一份＂忧多喜少＂的业绩报告，进一步将投资者对新城控股的信心拉低。
　　3月31日，新城控股发布的年报显示：2022年公司营业收入约为1154.56亿元，同比下降31.37%；归属股东净利润13.94亿元，同比下降88.94%。
　　年初至今，新城控股的股价已经从每股22.49元的高点，下降至现在的每股16.13元（截至4月6日收盘）。
　　（新城控股业绩发布会直播截图，央广网发）
　　虽然在4月3日召开的业绩会上说着＂风再大，骆驼总是专注前路；道路再崎岖，骆驼总能抵达远方＂，但从新城控股收缩投资计划、保交付、保流动性、转型轻资产的动作中，还是能够感受到董事长兼总裁王晓松的压力。
　　房地产业务＂拖后腿＂
　　国家统计局数据显示，2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，同比下降了26.7%。行业寒冬早已成为企业共识，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段，经营压力上升到历史高点，业务持续缩量。在市场的激流中，新城控股同样未能全身而退。
　　（新城控股近五年合约销售额及增速变化，央广网房产制图）
　　根据最新年报数据，新城控股的合同销售金额连续三年下降，2022年实现合同销售金额1160.49亿元，同比下降了50.36%，降幅最大。
　　在今年的销售额预期方面，虽然新城控股未直接公布业绩目标，但在业绩会上，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬已有所透露。他表示，2022年新城控股的去化率约57%，今年年初的货值储备约1000亿元，预计今年可推出的货值约800-900亿元，销售额可以参考去年去化率去看。
　　如果按照去年的去化率及今年可推出货值综合推算，今年新城控股预计实现的销售金额约为456-513亿元。2023年新城控股合同销售额持续下滑基本已成定局。
　　合同销售金额的连续下滑，直接导致新城控股营收的下降。在2021年新城控股实现合同销售金额2337.75亿元的情况下，2022年新城控股的营业收入已经下降超过三成。
　　（新城控股近五年营收及毛利率变化，央广网房产制图）
　　其中，房地产业务明显出现＂拖后腿＂现象。2022年新城控股的房地产开发销售实现营业收入1048.83亿元，较上年同比减少33.67%。在盈利能力上，房地产开发业务下滑也比较明显，毛利率已经从2018年的35.48%下降至2022年的15.42%。
　　重启投资拿地时间未明确
　　伴随着房地产销售金额、盈利能力的下滑，新城控股的投资拿地动作基本处于停滞状态。
　　（近四年新城控股新增项目变化表，央广网房产制图）
　　2022年全年，新城控股仅获取了2宗土地，其中商丘睢阳项目是一处商业项目，而常州新北光星项目虽是住宅却是小股操盘，新城控股的权益占比为16.43%。
　　对于2023年的房地产市场，王晓松并不太看好。在业绩会上，王晓松表示，今年一季度房地产市场整体表现比去年第四季度要好，但全年的总体趋势将是＂前低后平＂，＂前低后高＂的概率非常小。
　　＂叫停＂土地投资是否意味着新城控股将放弃＂住宅+商业＂的战略？从业绩会王晓松的发言上，能够找到明确答案。他表示，新城控股＂住宅+商业＂的战略方向是不变的，因为目前还未找到非常优质的＂种子＂业务，公司还处于化解风险时期，不会贸然去投资一些新产品。
　　不过，面对新发展环境，王晓松也表示，在战略方向不变的情况下，新城控股的经营方式、模式已完全发生改变：在开发端，新城控股现在把自己定位为＂手艺人＂＂服务者＂，全员不能用过去自身能够完全做决策的心态做事；在商业层面，要从空间运营转变为用户运营，把招商思维转变为经营思维。
　　从更长期的发展看，王晓松表示，市场不缺房子，缺好房子。根据王晓松的判断，＂近期市场上10亿平方米以上的需求还是有的＂。在如此大的容量下，他相信新城控股仍有一定机会。
　　对于未来何时重启投资拿地，新城控股的管理层却未能给出明确的时间表。在业绩会上，管有冬仅表示，要看新城控股重大资本融资操作落地情况，资金确保安全之时，就是重启投资的时候。
　　同时，管有冬强调，未来重启投资不一定像过往一样一定要拿多少地，而是在新发展模式之下，不只要服务C端客户，还要服务B端客户，服务财务投资人、资产方等。在投资方式上，新城控股则倾向以轻资产为主，最好能够实现小股操盘＂带资入股＂。
　　商业发力助推企业融资
　　在房地产开发业务面临下行压力之时，新城控股旗下物业出租及管理却表现出良好的发展势头，实现营业收入92.24亿元，较上年同比增加15.75%。
　　截至报告期末，新城控股实现商业运营总收入即含税租金收入100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重逐步提高。
　　在2022年内，新城控股有15座吾悦广场实现开业。截至报告期末，新城控股在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。2023年，新城控股还计划完成新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。
　　据王晓松介绍，今年一季度，125座可比的吾悦广场，日均销售额同比增长3%，日均客流量同比增加4%，数据好于预期。对于新城控股计划于2023年实现商业运营总收入110亿元的目标，王晓松则表示，公司比较有把握实现。
　　在轻资产方面，2022年，14座管理输出的吾悦广场实现商业运营收入7亿元，占商业运营总收入7%，较2021年占比提升三个百分点。
　　在轻资产具体操作方式方面，新城控股管理层则透露出更倾向于＂小股操盘、同股同权＂的想法。管有冬表示，投资入股，共同开发，更符合管理人和业主方的共同利益。
　　王晓松则补充表示，真正好的项目很难获取，很多好项目可能还是要有小的资金投入，投资几千万元的装修改造费用，就可能谈到非常不错的条件，比去拿五个、八个纯轻资产项目回报更高，类似项目的成长性和天花板也会更高。
　　对于未来轻资产类型吾悦广场的拓展，王晓松表示，新城控股会更多选择二线城市和强三线城市。
　　同时，在市场＂寒冬＂时期，吾悦广场也为新城控股增厚了穿越周期的能力。一方面，运营较好的吾悦广场每年能够给新城控股带来稳定的现金流；另一方面，还可以给公司融资带来一定帮助。据管有冬介绍，2022年新城控股通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，提款金额约64亿元。
　　新城控股副总裁潘明忠则表示，目前吾悦广场的抵押率超过50%，且伴随疫情防控的调整，抵押率实际上在回升。他表示，不包括在建和今年计划开业的吾悦广场，新城控股还有近50个广场没有融资。在他看来，按照50%抵押率进行融资还是可以实现的，比单纯只有销售型物业的公司要有优势。
　　不过，从新城控股债务状况看，商业运营实力的增强并没有抚平房地产业务给公司带来的＂损伤＂。
　　2022年末，新城控股的流动比率为0.96%，已降至1%以下；资产负债率为80.46%，相比于2021年微降1.66%，但仍处高位。在债务方面，截至2022年末新城控股有息负债712.70亿元，比2021年下降185.97亿元；但其现金及现金等价物余额215.75亿元，比2021年减少了246.34亿元；短期借款由2021年的5.59亿元增至16.66亿元，同比增加198%。
　　整体来看，新城控股资金回笼速度依然缓慢，资金链持续承压。市场对新城控股的考验仍在继续。面对层出不穷的市场难题，在王晓松主导的新发展模式下，新城控股能否顺利闯关，记者将持续关注。
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