有新盘日售9成，二手成交刷近两年新高！深圳楼市真暖了吗？

　　深圳楼市到底回暖了没有？2023年第一季度已经过去，从开年楼市的成交冷淡期到2月份春节后购买力回升，再到3月深圳可售型人才房入市迎来久违的万人抢房的热闹，种种迹象指向深圳楼市已在温和、缓慢地复苏。随着3月份结束，深圳一、二手住宅的过户量与网签量纷纷创下新纪录。
　　但整体数据之下又有分化。深房中协在其最新统计报告里提到，3月份是深圳楼市在多重因素影响下的集中恢复期，但3月末开始，市场已经出现小幅回调，预计未来整体保持平稳运行的态势。
　　新房
　　有楼盘一日售出近9成
　　但深圳新房消化库存仍需15个月
　　据官方数据显示，2023年3月深圳新建商品房成交为7375套，同比上涨89.53%；其中新建商品住宅成交为3199套，同比上涨6.47%，环比上涨57%。
　　在区域网签上，龙岗和龙华成为购房者选择的热门片区。其中，龙岗与龙华一手住宅网签量均破600套，盐田、龙华与光明环比涨幅均破100%。仅南山网签量出现下滑，跌幅29%，网签91套。整体来看，深圳西部依然是新房市场的顶流柱，更受购房者青睐。
　　除了新建商品住宅成交上涨之外，3月份深圳可售型人才房迎来正式选房，其中宝安新城华苑、南山同乐馨苑和深铁熙府吸引了超3万批次客户参与选房，其中南山同乐馨苑的住宅售罄，另外两个项目的两房几乎售罄，同样取得了不错的去化成绩。
　　在整体市场回暖的情况下，3月开发商入市的积极性也在增加。据统计，3月深圳有14个住宅项目入市，部分项目开盘即迎来热销，整体成交较为火热。
　　其中，位于龙华深圳北站的超核中心开盘，650批客户选510套房，开盘当日去化近90%。
　　另外位于龙岗大运的颐安都会中央花园四区、位于前海的万科瑧湾悦二期，以及位于宝安的会展湾雍境于上月开盘，据开发商公布的热销海报信息，三个楼盘开盘当天均去化超7成。
　　其中，万科瑧湾悦3月新推住宅330套，项目吸引了约850批诚意客户参与登记，在冻资时间仅1天的情况下，完成有效冻资332批，入围比例超过1:1；而颐安都会中央花园四区开盘推出210套住宅，据开发商公布消息，项目开盘单日销售超10亿，去化超7成，当日剩余房源不足50套；另外位于光明中心区的绿城汇银·桂语兰庭于月中开盘，项目共登记603批客户，据其官微发布的开盘销售业绩情况，首开销售金额约25亿元。
　　只是深圳在热销助推下，新房住宅库存和去化周期却并没有得到有效缓解。
　　乐有家研究中心数据显示，3月深圳新房市场新增住宅预售8980套，面积80.9万 ，环比上涨超130%。3月底新房住宅库存388.5万 ，去化周期14.9个月，是一季度最高水平。这意味着，深圳目前的新房在不增多的情况下，存量还需要近15个月才能全部卖完。
　　二手房
　　成交达到近两年最高！
　　3月成交火爆，但近期开始止涨回调
　　乐有家研究中心数据显示，3月全市二手住宅过户量达到3949套，环比上涨57%，该成交已经接近2021年2月水平，为近23个月最高值。
　　值得一提的是，深圳二手房月度成交的荣枯线是5000套左右。尽管目前的二手住宅成交量仍未突破4000套，但乐有家认为，3月二手房成交对于市场信心而言仍起到提振作用。
　　网签数据具有滞后性。另一组来自深房中协的数据则更明显体现了3月成交上行的变化。
　　据深房中协最新公布数据，3月市场迎来了久违的＂小阳春＂，全市二手房录得4943套，环比增长率为39.2%，同比增长率为227.8%，创下近2年来二手房单月交易量新高，距离5000套关口只差57套。
　　需要注意的是，＂录得量＂指的是深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。但某种程度上这组数据真实反映了3月份深圳楼市成交行情的火热。
　　＂3月的市场行情既有疫情防控政策松绑后需求的集中释放，也有延自去年年底多方利好政策的叠加影响。＂深房中协在对深圳楼市3月的成交数据分析时提到，总体而言，3月份的市场行情是多方有利因素综合影响下的一个集中恢复期，而从3月末开始，随着前期需求的集中释放以及＂笋盘＂的陆续消化，市场交易量已开始出现小幅回调态势，预计在大的调控政策没有调整之前，市场将保持在小幅震荡，但总体平稳的运行态势。
　　事实上从深房中协的周度数据上也可见此种变化。3月底，深圳二手房交易量前几周上涨势头中止，录得量出现下降，全市在售二手房源近5万套，二手市场库存量再创新高。
　　有业内人士告诉记者，这样的变化可以理解为深圳市场正在消化有限的刚需。
　　南都·湾财社记者在走访二手房市场时也注意到，近期买房的大多是刚需和改善的自用型为主的客户。从数据端的反馈可以看到，按照片区的成交热度排名，深圳中原研究中心数据显示，3月成交量前十的片区主要还是以刚需片区为主，成交均价大多在4万-6万元/平方米的价格区间。龙岗依旧是过户量第一的区域，成交913套，环比上涨61%，成交最火热的片区为龙岗中心城、其次为罗湖布心，上述片区都是刚需们买房会重点关注的区域。
　　业内预判
　　3月下旬业主报价已回归理性，
　　当前深圳楼市仍是买方市场
　　那么接下来还能不能买二手房？＂挂牌量持续处于高位，当前深圳楼市仍处于买方市场，是购房者入市的好时机。＂乐有家在研究中心报告中提到，3月上旬深圳二手房市场出现少部分业主反价的现象，但下旬报价逐渐回归理性，挂牌均价再度回到下降区间，开始回落。
　　＂预计二季度仍将延续低位企稳的态势，但难以出现明显反弹的态势。＂对于深圳楼市的未来走势，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，二季度深圳新房二手房交易量同比将实现正增长，但增幅不能太乐观，特别是新房市场，在海量供应、人才房冲击下预计难以获得明显增长；而二手房市场的趋势一方面受新房影响，另一方面同样受到政策扶持的影响，包括带押过户、＂认房认贷＂是否会调整等因素。
　　李宇嘉同时提到，尽管深圳3月份的新房、二手房成交数据同比、环比均有增加，但仍旧在历史低位徘徊。而且，从3月份以来单周数据看，市场貌似存在动力接续不足的问题。
　　乐有家研究中心亦指出，3月网签量的走高也为4月过户数据打下好基础。但3月下旬市场已略有疲软态势，成交乏力，4月楼市发展依然存有挑战。
　　同样的回落趋势蔓延到全国市场。近日来自多家机构的报告均显示，整体来看，伴随着积压需求的大规模释放，部分城市市场活跃度边际已有所转弱，新房访盘量出现下滑。
　　但市场的情绪没有过分影响深圳的房价。在房价的走势方面，近日诸葛数据研究中心的报告指出，深圳短期的房价涨幅居于珠三角经济圈领先地位，2023年3月市场均价为66369元/ ，环比涨幅为1.64%。而根据其制定的情绪指数模型，预计未来4个月内深圳房价仍然维持小幅涨势，累计涨幅超3%。
　　南都·湾财社记者 孙阳