新力倒在春天里，赣系房企走麦城

　　财经风象出品，梁云风/文
　　2020年，我原来在报社的一位前领导找到我，问我愿不愿意去一家赣系房企做品牌总监。这家房企深耕吉安，在短短几年间规模迅速放大，成为地方的No.1。
　　这位领导说，这家房企很有前途，理由主要有两点，一是它有深厚的政商关系，据说是省直机关某位官员下海创办的；第二点则是，它正在积极冲规模，要做第二个新力，争取数年内上市。
　　在新力债务爆雷之前，大概所有的赣系房企都有过这么一个理想——成为新力第二！
　　新力的成功是具有很明显的特征的，从0到千亿销售，这家前黑马房企只用了不到10年的时间，被称为是国内增长速度最快的千亿房企。创始人张园林在江西政商两界关系深厚，新力复杂的股权背后到底有多少故事并不为外人知悉。
　　但其兴也勃焉，其亡也忽焉。2019年11月，新力登录港交所张园林成为江西地产的标杆。但好景不长，2021年7月，市场上突然爆出新力的求救信，信中说在新力上市募资过程中，因为资金的需要，新力董事长张园林被由保荐人、承销商、金融高利贷集团、市值管理团队及基金经理五班专业人士组成的诈骗集团，通过一系列缜密的安排后，被逼陷入险境，一时舆论哗然。
　　当年中秋节，张园林开始失联，投资者关系群中舆情激愤，然后就是市值暴跌，2021年9月新力股债双杀紧急停牌，赣系房企的标杆坠入深渊。2021年10月11日，新力控股再次债务违约，此后，新力控股因资金链断裂、债务接连违约等原因停牌至今。
　　4月6日港股收市后，港交所宣布，自2023年4月13日上午9时起，新力上市地位将根据《上市规则》第6.01A(1)条款予以取消。
　　在停牌18个月之后，新力依然无法复牌，终于梦断港交所。这也是房企债务风波以来首个退市企业，或者可以说是＂爆雷房企退市第一例＂。
　　新力在赣系房企中，是一个传奇般的存在。
　　新力2010年在南昌开始拿地，据说，当时张园林拉到一些矿业、房地产行业背景的投资启动资金，正式成立了江西新力置地（新力控股的前身）。
　　新力的第一个楼盘是位于新建区的新力·帝泊湾，这个楼盘因为园林做得好，成为江西房企开发的典范，几乎所有的赣系房企都到帝泊湾参观学习过。
　　新力的十年，正是中国房地产行业狂飙突进的十年，是地产的＂黄金时代＂，这十年，不仅仅是万科这样的老牌房企的黄金年代，更是资本与巨鳄们的天下。
　　在南昌，得到资本加持的新力经过几年耕耘，逐渐站稳脚跟。2016年，张园林不再满足于江西省内的业务，迈开了全国扩张的步伐，紧接着，其不断在武汉、惠州、苏州等地布局新的项目。
　　渐渐地，赣系龙头房企已经不能满足新力了，张园林为了冲击千亿规模，做了两个动作，一是2017年将总部迁到了上海，并在2018年提出了＂保800亿元争1000亿元＂的业绩目标。二是2020年请来了明星经理人陈凯。陈凯曾在华润置地、龙湖、复星地产待过，担任过阳光城总裁、中南置地董事长，是业内知名的＂规模大师＂。只是可惜，这位业内大才，在新力仅仅待了半年就挂印而去。
　　陈凯当年加盟新力时，签订的三年期的劳动合同上写着年薪120万。而放在当时，陈凯的年薪至少应该是2000万。之所以愿意房企两千万年薪到新力来，据报道是因为陈凯和张园林有一个对赌协议：新力如果能在2022年之前进入销售额榜15强，陈凯获得新力10%股份。按照新力当时的股价，这部分股价相当于14亿元。
　　只是，新力在2019年的权益销售额是450亿，即使到2022年，房地产行业万马齐喑，top15的权益销售额门槛也是950.2亿。而在当年，行业普遍预测的是到2022年top15的门槛是1500亿。
　　这也间接看到，新力的胃口有多大。
　　之后的故事大家都知道，2019新力成功登陆港交所，2020年销售突破千亿，以黑马姿态成为几乎最年轻的千亿房企。
　　只是，新力地产的狂飙突进留下了太多的＂后遗症＂，负债高企、现金无法覆盖短债、融资成本走高、现金压力大，是其现实境况——新力只能通过高达10%以上的融资扩张，也看出这家房企后继乏力。最后，三道红线成为压到房企最后的稻草，新力再也无力承担香港市场高昂的高利贷，直接爆雷。
　　在地产圈中，闽系、江浙房企素来充满狼性，寻求资本的加持做大做强，对规模充满着渴望。赣系房企的存在感并不强，某种意义上说，新力是赣系房企的另类。
　　在中国房地产最鼎盛的2019年，赣系房企十强分别是新力控股、东投地产、九颂山河、鸿海地产、江西润达、嘉福地产、中大地产、硕丰集团、新旅置业、赣电投资。前十名中，除了新力走出江西外，嘉福深耕赣州，硕丰深耕抚州，其他企业也基本在江西转，很少有成功跨区域发展的。
　　新力跑出江西后，赣系房企都在夸新力的＂120天启动开发、180天达到预售标准＂的高周转开发模式，只是新力维持光辉形象的时间太短了，从2019年11月至2023年4月，张园林的上市梦仅维持了4年不到，确切地说好日子只有2年，自从股债双杀进而美元债逾期之后，新力便迅速在市场陨落，也留给了赣系房企一地鸡毛。
　　更坏的在于，新力爆雷后，张园林的失联让人大跌眼镜，相比孙宏斌等房企大佬为了化解债务四处奔波，新力一直没有主动采取有力动作化解债务，或引入新股东，或寻求债务重组，反而像是坐等退市。甚至市场一度传闻张园林在新力爆雷后带着公司元老另起炉灶，以新公司名义拿项目重头来过。张园林也迅速将新力旗下的优质资产（如有家便利店、新力物业等）与上市公司隔离，留给股东和投资者的，将永远是上市公司股票定格的0.5港元。
　　潮退了，才知道谁在裸泳。赣系房企中，学新力学得特别狠的，比如东投地产、赣电集团等，如今都一地鸡毛，赣电的秦老板据说也因为某些原因被带走协助调查了，走政商关系的，终究是人力有穷尽。
　　如今，高周转早已经被口诛笔伐，那些靠高周转起家，疯狂追求规模的房企，碧桂园、恒大、融创、富力、泰禾等都曾经或者正在经历高周转带来的负面影响，除碧桂园没有爆雷外，其他房企都已经身处悬崖边。
　　更危险的是那些仍在停牌中的房企，据统计，目前仍有超过20家房企正处于停牌程序，其中超15家房企面临除牌风险，其中包括，融创中国、中国恒大、世茂集团、 花样年控股、阳光100中国、当代置业等。
　　截至4月6日，今年以来已有中国恒大、融创中国、华夏幸福、中梁控股、祥生控股、中国奥园、旭辉控股、正荣地产、龙光地产等多家房企发布化债进展或方案，但多数房企仍在经历至暗时刻。
　　而新力从港交所退市，接下来的命运选择已经不多了，大概率会宣告破产或被收购。
　　去年以来，各种支持房地产的政策此起彼伏，在各类积极政策引导下，市场表现已经明显呈现回温态势。据中指院发布数据显示，2023年1-3月，TOP100房企销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，这是2022年以来首次实现同比增长。
　　这个春天，地产在回暖，只是，新力已经等不到这个春天了。