又是四万亿却不是原来的配方。解读2022房地产面临的真实情况

　　本文是专栏第332篇文章。
　　古希腊哲学家赫拉克利特曾经说过＂人不能两次踏进同一条河流＂，但中国的房地产市场自2008年以来曾经三轮在不同时间踏上统一的循环——每轮经济压力，伴随着放水刺激，然后是房价的一轮大涨。但其实之所以哲学家能说出这样的名言，意味着真的不同，每一次的推进都意味着取舍后的变化，这种变化在房地产市场首先是取舍的空间越来越小，不是说以通胀和流动性刺激就一定能带来增长动力，因为代价是越来越大。
　　新4万亿，怎么说？
　　2008年最著名的4万亿之后，中国房价曾经在十几年中以坚硬的现实＂教人做事＂，一度看空、看多两派的争执，早已烟消云散，但经济规律的周期并非人们主管所能掌控。要说我的观点： 房地产不能看空、亦不能看多，只能看稳 。
　　2022年＂新4万亿＂再次降临，既不是原来的配方，也不是原来的味道。
　　政策面很简单，4万亿主要瞄准新基建，这不是个新词，过去几年我们的各种政策措施用词层出不穷，现在词汇已经不足以给人什么刺激，但内容方面的确是有不同。
　　这里长话短说，新基建这次提到的是什么？
　　可以概括为高科技的基础设置，互联网的基础设施，我们擅长的，我们巨大人口基数和广袤土地是需要的，我们可以抢的先手的赛道上的，基本上都在这儿了。
　　所以新4万亿主基调里没有房地产，当然我们知道房地产和传统基建也不可能彻底缺席，可以说是哪里都有他们，但不是主角。其实2022~2023年度真正需要关注的是地方债务问题，这个话题是老调重弹多年了，尤其是2018年以来严格控制地方隐性债务，处置地方融资平台的方针之后，再加上过去一年肉眼可见的土地财政走低（卖地大不如前）。那么如此多的基础设施投资，这轮还是得回到地方发债上来，而且要尽快前置发债。
　　去年底就有相关的声音，地方加快年度预算执行，自然是执行其中的支出和融资。就在昨天情人节，财政部急人之所急、想人之所想啊，提前下达2022年新增地方政府债务限额17880亿元，其中，一般债务限额3280亿元，专项债务限额14600亿元。这里面专项债基本上对应的就是新基建了。
　　过去的地方债问题怎么办，此时此刻，先做取舍，按下不表也罢。
　　同样的取舍还来自另一个政策：对房地产开发商品房预售资金监管放松，只要监管资金账号中的钱够用，多的部分房企就可以取出来用。总之看明白松动就好，因为之前各地卡监管资金卡的非常死，就怕不够钱把房子改完。恒大年初会上提到的目前各个项目监管资金账户上还有500多亿。
　　再加上公积金贷款政策的放松，这一堆取舍都已经做出来了，所以说我前面提到 对房地产我不会看多、不会看空，我只能看政策（看稳） ，这是要求。
　　两个问题，一个逻辑
　　无可奈何花落去，而今房地产市场换了人间，已不能成为拉动经济的主力。我之所以这么说基于两点原因：1、房价从来不是经济的晴雨表，而是政策的一种写照；2、有些可以参考的迹象表明，房地产的博弈来自我们经济内循环的博弈。
　　先说一个迹象，万科郁亮的发声，这两天郁亮直接概括了房地产进入＂黑铁时代＂，自从他提出＂白银时代＂开始到后来的＂青铜时代＂，眼下再延续到黑铁，然我总觉得郁亮内心里是颇为效仿王小波的＂时代三部曲＂；与王小波的特立独行不同，郁亮的概括更想以万科的地位和房地产行业的处境来施加观点的影响力——既是给市场、也是给同行、还要给自己员工，更要给政策制定者听。
　　所谓听其言、观其行，万科可是高喊活下去的好学生代表，同时宝万之争后，大半个身子已经进了国家队（从华润到深圳地铁的大股东变化）；但万科自王石以来的烙印和底色是一个职业经理人控制的精确的企业，做所有对的事，理性而精致，像我们身边从不流露情绪的一个熟人，你会时常相信他是对的，但从来没法在感情上与他走得近。
　　我曾经建议过朋友，当我们处境很难判断的时刻，看身边跟我们一样境遇的精致利己的人，他们的立场且不论，但他们的选择和作为一定是最优解，不带情绪和道义视角看的话。所以我们此刻看万科，大家都明白万科的真正选择是＂等鱼死＂，手头握着资金且信用度较好，像鱼市上等摊上活着的鱼死掉好低价买的顾客一般。
　　这时候我们可以想 第一个问题： 如果4万亿是要把房地产托起来的话，房企会缓过来，很多鱼就死不了了，那么鱼市上等着的万科会等了个寂寞。但是万科这个敏锐的地产优等生，对市场的理解不可能那么离谱，而且身为国家队队员且在房地产业内的大佬地位，万科所能掌握和判断的结论一定没有那么简单。
　　郁亮在提纲挈领的年初大会上发声，说黑铁时代，说评价靠业绩、说能力、是控制成本，说自己助理不会再订头等舱的机票，这些是在敲打万科各个经理人，敲打供应商，震动同行，也在给更高的地方发声；但郁亮讲的东西归纳下来不出业务和架构，这事身为总裁、首席执行官的祝九胜就可以讲，身为带头人的郁亮将就是有些匠气了。也许是王石当年的光环太重，似乎万科的一把手必然不是一个盯业务的人，不过郁亮就是做好了业务，他的发声就是一个经理人的务实言论你也挑不出毛病。
　　接着想 第二个问题： 恒大许老板也在管理层的会议上对众多恒大高管提出了2022年的要求，包括以下几个方面：保交楼60万套，不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。逻辑很对，态度没毛病，就说怎么落实吧。恒大是目前地产负债和信用崩塌的标杆，也是2021年三大地产商销售指标完成率最低的一家，虽然碧桂园、万科也没完成，但恒大完成率才百分之六十几。
　　恒大缺钱，而且未来的处置也在摸索，但许老板明白贱卖资产无非是换取眼下回款，但更会让总体可以用来偿债的资金变少，这个逻辑适用于目前所有地产商，哪怕信用债务没违约，销售打点折扣促销可以，大规模打折谁也承受不了，包括常年价格杀手的恒大自己也承认。
　　所以鱼不能死，鱼也不能贱卖，这时候等在卖鱼摊旁边的万科之流可还等着呢，各个国企央企组成的国家队还在等着呢。而且今年初央行还有个发声，对收购困境房企项目提供资金支持，且不计入三条红线。
　　行业不可以，但企业可以，项目可以，企业这条鱼不死可以，得把项目股份卖了换钱，这时候就是一个价格问题了。也就是说房地产行业的一个内部博弈逻辑，利用这一轮放水有多少可以拿到钱的就回去收购一部分其他缺钱的房企的项目，当然如果贱卖不行，那就得把这些项目的现金流搞清楚，优质项目得快速回款买卖双方才能谈得成。
　　于是乎问题交给了市场和政策，此时说几个数据：
　　1、1月份M2供应量增速9.8%，创新高，但是还不够，因为社融整体存量在320万亿左右，要想像之前那一轮涨价去库存的效果，年度总体增速17%的历史数据恐怕都不够。
　　2、1月份居民新增贷款同比降低，但是储蓄额创纪录的5.41万亿，这钱的去处还是个问题。
　　3、美国那边通胀四十年新高，CPI达到7.5%，同时美债收益率快破2%了，这个情况下美国的多轮加息必然在路上，留给中国的时间比男足的时间还少，如果不在这个窗口期完成放水，后面我们要保汇率的话就必须停止降低利率和大规模发钱。
　　今年这个节骨眼上，各种楼市各种观点争论不休，我先劝各位别再争执立场问题了，楼市它不是一个立场问题，内部看政策、外部看美国、全球经济和疫情走势看运气。但最重要的终归是要——
　　看大多数人的信心。
　　元宵节快乐！
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