2022年下半年，楼市会出现5大趋势，买房人不妨看看这4个忠告

　　2022年下半年，楼市会出现＂5大趋势＂，买房人不妨看看这4个忠告。
　　第一，城市分化更加明显。
　　2020年开始，棚改货币化安置进入收尾期，过去那些能靠棚改拉动楼市的三四线城市也将回归理性，特别是从2022年下半年以来，许多资金有限的房企不得不考虑转变自己的策略，将战略重心从三四线城市移到一二线城市，三四线城市的拿地热情降低，如今楼市下行，许多房企将降价促销作为营销策略。
　　但是这并没有激起购房者入市的欲望，反而增加了观望程度，一些明智的购房者，开始将眼光投向省会城市，因为不少省会城市的首付已经降低，三四线城市的房价和省会城市的房价差距在缩小。同时在楼市松绑政策影响下，二线城市的优势更加突出，这些城市工作机会更多，商业和医疗配置更好，所以许多人会选择在这些城市定居。
　　第二，房贷利率下调。
　　利率作为资金的成本，在经济下行压力大时，相关部门会发布相应政策，降低利率，让人们增加申请贷款的意愿。2022年5月20日，贷款市场报价利率下降，一年期LPR为3.75%，五年期以上为4.45%。往后首套房利率最低可以下调到4.25%，二套房最低5.05%。
　　目前还有一些城市执行首套5.2%的利率，相比4.25%还有下调的空间。 利率下调对新购房者来说是实实在在的优惠。以100万的商贷为例，4.25%的利率相比5.55%的利率，30年下来少还近30万利息，那么已经买房的人怎么办？是否能享受利率优惠呢？这里要分情况来看，如果只签了购房合同或者认购意向书，还没有在房管局备案的，可以和银行客户经理商量按照最新的房贷利率来，如果是房贷已经审批通过了，那么就要等待2022年12月的贷款市场报价利率，这会影响2023年的房贷，不过即使LPR下调，也不会降低到4.25%的水平。
　　第三，住宅市场发生分化。
　　有研究显示，GDP达到1万美元后，居民资产负债表的配置也开始呈现多元化。从欧美发达国家的经验看，这一阶段居民的房地产资产开始稳步下降，平均而言下降15-20个百分点，逐渐配置到海外资产和股票、债券等金融资产。目前我国人均住房面积已超过39平方米。
　　但是人们的改善居住需求旺盛，还有很多城市中的老旧小区住宅，以及物业管理水平差的小区的业主，他们需要改善居住环境。那些物业管理水平好、配套资源好、景观资源好、楼间距较宽、绿化率高的改善型住宅，依然会受到市场欢迎。
　　第四，楼市政策会更加宽松。
　　2022年上半年即将结束，我们发现众多品牌房企的业绩不及预期，比如多数房企截至5月末的目标完成率不足30%，虽然国家出台一些政策，但是开发商生存压力大，未来还有宽松的可能性。
　　相比房价上涨，房价大跌的危害更大，这在美国和日本的经济危机中已经有体现，房地产行业如果一直下行，会造成已经买房的人资产缩水，还会导致持有房贷的人员，可能选择弃房断供，影响金融体系的稳定，还会导致刚需群体降低信心，持续看跌，所以未来楼市松绑还是有可能的。从现实来看，常州、杭州、南京、合肥、广州等城市通过放松限售、限购，增加部分群体的住房套数的方式，带动楼市增长，就是想让行业尽快复苏。
　　第五，房地产企业之间出现分化。
　　专家马光远曾表示未来楼市会出现三个分化，城市分化、房企分化和产品分化，只有20%的房企可以活下来。在楼市下行期间，更加考验企业的经营能力，那些高负债、产品质量不佳的房企会被市场淘汰，能在市场上站稳脚跟的是那些债务处理能力良好、资金充裕、有良好口碑的房企。
　　所以这些趋势给了购房者4个忠告。
　　第1个忠告就是不要有投机心理。
　　房价过快上涨或者过快下跌都会带来风险。稳一直是楼市调控的方向，这也就意味着未来房价大涨或者大跌的可能性都会降低，这意味着你买了房之后房价不会出现太大的波动，而且目前楼市的回暖会让一些人积极入市，未来两三年打算买房的人，也可能会提前进入楼市，透支一部分需求，所以如果你现在还有投机心理，以后可能找不到接盘的人。
　　第2个忠告，优先选择大型品牌房企、优先选择现房。
　　以后随着楼市调控力度的深入，房企会进入优胜劣汰。如果不是选择产品质量不佳、负债率过高的房企，房子可能会烂尾，到时候又要还房贷，又不能住进新房，就会给购房者带来麻烦。优先选择品牌房企、优先选择现房，可以降低房子烂尾、交付减配的风险。
　　第3个忠告，不要在三四线城市持有过多的房产。
　　我们发现，这轮楼市宽松已经从一线城市弥漫到二线城市，随着城市群战略的实施和交通事业的发展，从省会城市回老家探亲也很方便，一些邻近省会城市的地级市，人们会将省会城市的一些高性价比楼盘纳入对比，省会城市的远郊楼盘会间接掠夺三四线城市的购买力。另外，棚改已经接近收尾，未来迎来的是改造，棚改和外溢需求都在从三四线城市撤离，所以三四线城市可谓＂内忧外患＂，如果持有过多房子，以后征收房产税如果按照面积来算的话，这些人会优先受到影响。
　　图：房价出现大跌的燕郊
　　第4个忠告，不要着急买房。
　　大部分购房者都会背负贷款，如果一时冲动，听信了销售员的说辞，买了不适合自己的房子，以后还要面对30年的房贷压力。过去很长一段时间，为了应对三道红线，不少房企将自己的储备资金用来还房贷了，销售额成了重要的生存来源，但这两年楼市的下行影响了房产商的还款任务，降价成了无奈之选，2022年前5月，30家房企中有22家房企将售价调整到比去年还低，所以消费者不用着急买房，可能晚几个月，房价更低。