两会房地产方面透露出什么信号？

　　01.
　　2022年，设定5.5%的增长目标，比各方预期高一点。但今年的形势，要比去年要严峻。 比如， 去年货物进出口总额增速是GDP增速的两倍以上，但今年＂稳出口＂的难度增大。比如， 疫情多点散发，消费和投资恢复较慢。总之，需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力很大。
　　因此，近期地产政策出现了明显的变化。 比如，一贯吹哨地产灰犀牛风险的郭树清主席，近日一反常态，说说地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。 注意，不是初步扭转，而是根本扭转。 而且，郭主席还把包括住房贷款在内的新市民一揽子金融扶持政策，提前剧透给了大家。
　　再比如，作为国家中心城市，千万人口、万亿GDP，住建部重点监测城市的郑州，近期纾困地产，祭出大招： 退出＂认房又认贷＂；本来就不严格的限购，也退出了，甚至还重启了棚改货币化。
　　至此，不得不重新评估当前的房地产形势和政策。
　　其实，＂两会＂关于房地产的表态，与近期重要会议的内容差不多。比如，2021年底中央经济工作会议，2月24日国新办住建部的表态，以及3月2日郭主席的表态等。如果把这些内容对比来看，就 发现有一个高频关键词，那就是＂促进房地产业良性循环和健康发展＂。
　　值得注意的是，郭主席3月3日在国新办发布会上的讲话， 主题就是＂促进经济金融良性循环＂。 在此前一天，郑州发布的＂19条新政＂，题目是《促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。可见，关于房地产业良性循环，不管是中央还是地方，住建还是金融，已达成全面共识。
　　02.
　　在经济形势非常严峻的情况下，房地产良性循环就很重要了。就像2月24日住建部王蒙徽部长所讲，2022年房地产和城乡建设一揽子工作，要努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。
　　那么，究竟良性循环是什么意思呢？
　　当然，就商品房市场而言，土地能顺利出让，开发商拿地积极、开工积极，房子能卖的出去，还能顺利交付。然后，开发商再去拿地，这就是良性循环。过去十几年，在房地产市场，这样的循环根本就不是问题。过去，一旦政策吹暖风，用不了多久，地王开始涌现，老百姓拿着小板凳去售楼处排队摇号，从土地市场到金融市场，再到销售市场，房地产，一片繁荣。
　　去年底以来，＂满足合理需求＂、＂良性循环＂提了好几次。自然资源、住建、银保监和央行以及各个地方，不遗余力地贯彻这个新要求。尤其是，金融部门非常给力：贷款额度明显增加，按揭利率连续下降，债券融资重启，并购贷款和保租房贷款不计入银行贷款集中度管理。
　　不能说汇河成江，解渴是没问题的。但市场情绪不高，即便地方拿出优质地块，出让底价和溢价率也不高，但开发商不积极拿地，1月份CRIC重点监测城市土地流拍率达到25%。购房情绪也不高，拿调控政策敏感度最高的深圳来说，近几个月二手房成交量一直在2000套及以下运行。这是十几年来的新低，过去很少发生。2月份，重点房企销售同环比下跌30%-40%。
　　背后原因，之前的公号文章讲过了： 一是，信用风险冲击下，开发商＂保现金流，不保房价＂，大面积打折促销、不拿地，供给端对市场预期冲击很大；二是，房价＂只涨不跌＂的预期，某种程度上已被打破了。 比如，即便政策持续纾困，现在70城中有50个城市二手房价持续1-2年下跌。
　　当然，还有一个很重要的原因。疫情重创中产阶层，居民收入预期不乐观，而去年疫情以来又上了一个台阶以后，当前的房价还在历史最高位上。所以，就不奇怪，为啥很多城市（包括郑州）都把首付降至20%了，利率也不停地降。不降首付、不降利率，新市民跨不过买房门槛。
　　03.
　　所以， 近期国家一直在提房地产新模式，包括长租房、共有产权住房、保障性租赁住房、老旧小区改造、城市更新等，这些都是供给侧改革的住房新产品，都是房地产新模式的内容。 其本质上就是，供应较低成本、配套完善、居住体面，适合新市民的住房需求的住房产品。
　　为什么要提房地产的新模式？因为，旧模式搞不下去了。 当下，新建商品房市场越来越呈现出＂高地价、高房价＂的供给模式，也就是大家所说的＂豪宅化＂倾向，即地价推动房价，房价上涨带动预期上涨；预期上涨，创造良好的市场预期，反过来再推动新一轮地价和房价上涨。
　　这种模式要持续下去，有两个前提条件： 一是 ＂加杠杆＂没有限制， 包括开发商加杠杆拿地，购房者加杠杆买房；二是购买力还得足够强大， 首付和月供能力要跟得上房价。但是，当房价涨到这个份儿上，具有强大首付能力、月供能力的人，越来越少了。
　　于是，当下在大城市买新房的人，主要是有＂Old Money＂的人，或是老市民、或是换房的人、或者是父母给子女买房， 北京、上海、广州就是如此。 这些城市有深厚的积淀，老市民比较多，＂Old Money＂的人也多。近期，当＂政策底＂出现以后，率先回暖的就是＂Old Money＂支撑下的豪宅市场。
　　图：上海2021年以来豪宅成交情况（单位：套、万/平方米）
　　但是，深圳就完全不同了。 尽管月收入高的人挺多，但大多数都是新市民，有＂Old Money＂的人不多。过去，深圳楼市非常有弹性，一旦＂政策底＂来了，嗅觉灵敏的深圳人就开始＂搞钱＂，加杠杆炒房。但现在，参考价横空出世，不让加杠杆了，深圳楼市也就哑火了。从2021年2月份开始，深圳楼市整整＂躺平＂了一年，不让加杠杆，还得继续躺平下去。
　　近期， 据悉上海、广州把新房限价那条线抬高了。显然，有了涨价预期，才能把＂Old Money＂激活起来，带动更大范围的房价上涨预期，吸引把其他购买力入市。 但是，超高房价和杠杆限制下，这样的模式越来越难以支撑下去了。豪宅市场也越来越小众了，必须要创造新鲜血液。这就是所谓的新模式。
　　也就是供给侧改革。
　　这几天，从上到下关注新市民，规模有3个亿，相当于中产人群的数量。再加上留守人群（留守儿童和老人），有4个个亿。如果这部分人群成为中产阶层，领导人关心的消费和内需引擎打造、内循环、经济转型，都水到渠成了。
　　怎么才能让这部分人群成为中产呢？ 降低住房、通勤、教育、创业等全方位成本，让他们扎根城市，分享到城市发展红利。国家打造的住房保障体系，即公租房、保租房、共有产权住房，再加上长租房，就建立起了针对新市民多渠道的、有租有售的，低成本的住房模式。
　　04.
　　形势很明朗了。
　　不论是严峻的经济形势（貌似每年都严峻），还是2022年一定要稳的特殊年份，或是当下很多城市财政的困局， 楼市政策松绑是大概率，类似郑州这种＂放大招＂的，以后也不鲜见了。
　　重大的变化是，楼市给实体经济输血，这就是国央企、城投平台成为增量商品房市场的主导。 ＂两会＂还有一个重要表示：压实地方属地、部门监管和企业主体三方责任，运用市场化、法治化方式化解风险。所以，对深陷债务困境，以为国家会救，抱有幻想对民企地产来说，该洗洗睡了 。
　　国企、央企、地方城投主导，这是对过去20多年房地产过度市场化、货币化导致的一系列问题的全面纠偏。 绝非否定市场的作用、民企的作用，而是地产的公共属性太强，不适宜全面市场化。特别是，在促进内需转型和迈向共同富裕的新时代，特别需要强调其公共属性。
　　这也是行业供给侧改革。 由此带来的变化是，过去民企主导下的加杠杆、快周转，不服存在了。由此，房价快速上涨的土壤没有了。当然，房价还会涨，一年涨个5%-8%也是正常的，因为各种成本摆在那里。再说，不涨这么多，也没有很多人买房呀！或许要诱敌深入。
　　看看＂两会＂的报告，重大投资项目、基建项目、民生补短板、新型城镇化等、公共服务均等化、民生设施建设、新市民普惠金融支持等，都是2022年经济工作的重点、＂稳增长＂的抓手。这些都要花钱，钱从哪来？地产就是输血渠道。所以，地产规模高位徘徊还是主旋律。
　　但是，市场基本面已发生翻天覆地的变化。 拉长时间来看，投资房产的实际收益明显地下降了。比如，尽管新房市场开始企稳了，但大多数城市的二手房价格还在阴跌。即便经历了2020年疫情后纾困、2021年四季度以来的救市，但二手房价依然下跌，交易量屡创新低。
　　图：2018-2021年全省新房和二手住房交易对比情况（单位：万平米、%）
　　数据来源：广东省房地产业协会
　　当然，中心区、热点片区的房子依然保值，但购买力和杠杆越来越撑不动了，需求面可选择的房子太多了。过去靠加杠杆、投资情绪旺盛支撑起来的高房价，到了泡沫慢慢泄气的时候了。
　　近期，因＂救市＂出圈的郑州，贵为国家中心城市，万亿GDP、千万人口的超大城市，由于大规模棚改、土地放量、城区外延、新区遍地，导致房子供应量也超级大，二手房价格快速下跌。此次救市的结果，必然是未来更大的供应，还有那么大接盘能力吗？我很怀疑。
　　当然，通过低成本的保租房，如果3-4亿的新市民能够扎根下来，他们是楼市未来的新生力量，楼市还能在高位徘徊数年。但是，对于供给侧的改革，特别是保租房，当下各地方政府的重视程度还很低，普遍的短时化，有的还停留在＂数字政绩＂上，这才是最可怕的。
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