超60城给楼市松绑，房地产风向转变，房价走势逐渐明朗

　　如果问你对2021年的楼市有什么印象，估计很多人记忆犹新，能说出很多，比如三道红线、房企暴雷、土地拍卖、降价、行业人员离职潮等。应该说，对于早已习惯了房价只涨不跌的开发商和购房者来说，这样的情况可能是之前没有预料到的，否则也不会有房企接连雷暴、买房亏损等问题。当时业内不少声音认为，按照这样的房地产走势，楼市贬值潮已经到来，只要房地产调控长期不放松，2022年的楼市甚至可能不如2021年。
　　现在，我们已经进入了2022年，从过去三个月的楼市来看，2022年的楼市走势将不会延续2021年的走势，目前楼市的走势正在发生明显的变化。首先，国家持续释放稳房地产的信号。例如，针对2022年楼市走势，住建部在新闻发布会上表示，住房和城乡建设是补短板、扩大内需、提高投资，促进消费。又如，国家财委召开专题会议，对房地产行业作出明确表态：要及时研究提出有力有效的应对方案，防范化解风险。随后，银保监会、央行、证监会、外汇局均表示愿意积极配合相关部门化解房地产风险，促进房地产业健康稳定发展。
　　此外，财政部还透露，2022年不具备房地产税改试点城市扩大的条件。根据住建部、财委、财政部的一系列表态，房地产企稳迹象明显。其实原因不难理解，尽管面临监管，但房地产对国民经济的重要性不会很快发生根本性变化，不仅与国民经济息息相关，而且直接关系到普通老百姓的家庭财富。因此，调控从来不是打压房地产，而是打压房地产炒作。既要防止房价上涨过快，又要防止房价大幅下跌。因此，笔者认为国家此时的表态，无异于一场及时雨，不仅对防范市场风险具有方向性意义，对稳定市场信心和预期也起到重要作用。
　　其次，近三个月来，房地产相关的严控政策已经开始松动，不少城市拉开了救市的大幕，主要表现在三个方面：房贷政策有所松动。目前，广州、苏州、兰州等城市已下调房贷利率或降低购房首付。限制性控制措施逐步退出。目前，哈尔滨、郑州、福州、兰州、衢州、秦皇岛等城市已放宽限购限购。事实上，随着楼市进入稳定期甚至下行期，作为短期调控手段逐步退出限制性措施是必然趋势。房企融资环境有望迎来改善。比如，中国建设银行首席风险官程元国日前表示，下一步将做好风险研究和客户监测，满足房地产行业合理的融资需求。基于此，不难推断，符合三条红线要求的国企、央企、优质民企等房地产企业有望从中受益，缓解融资压力。
　　据不完全统计，近三个月来，全国60多个城市出台了100多项稳楼市措施，基本集中在降低房贷利率、放宽限购限售、降低首付比例等方面，包括满足优质房企的融资需求等。不难看出，这些举措的出发点是非常明确的，都是对当前房地产市场进行的纾困，不仅有利于持续释放合理的住房需求，也有利于缓解优质房企的资金压力。趋势之下，预计会有更多城市跟进。
　　随着各地出台救市措施，市场监测数据显示，这些措施确实起到了立竿见影的效果。房地产市场开始逐渐走出降温，出现一定程度的企稳。机构监测数据显示，3月份30个重点监测城市中，商品房成交面积环比增长48。其中，一线城市成交环比增长7，26个二三线城市市场成交环比增长56。
　　那么，随着楼市风向的变化，2022年的房价走势将如何呢？许多业内人士对这个问题都发表了自己的看法。比如，房地产专家张大伟日前表示，随着房地产风向的变化，一季度延期的小阳春有望在二季度出现。无独有偶，克尔瑞地产研究中心也认为，四五月份房地产可能会企稳。此外，从开发商的角度来看，华润置地总裁李鑫表示，当前政策回暖效应逐渐显现，2022年的房地产或将呈现上半年低开低走的趋势，下半年有望全面复苏。
　　从国家表态、各地密集的救市行动，以及业内人士的看法来看，与2021年的严控政策不同，2022年的楼市走势确实发生了明显的变化。少数人预期2022年到来的降价潮，也可能会逾期。不仅如此，在笔者看来，综合考虑城市经济基本面、楼市发展、人口流动、潜在住房需求、居民购买力等因素，随着楼市各项利好政策的出台，楼市大概率一二线城市的复苏速度远高于三四线城市，尤其是热点城市和热点地区。不排除楼市再度火爆，房价反弹。显然，这样的局面不仅会导致5年多的调控失灵，还会让楼市的观望者和炒家再次变得焦躁不安。
　　针对当前房地产救市潮，中央媒体紧急发声。日前，中央媒体经济日报在《大起大落不是稳》一文中给出2点回应：
　　1、面对楼市下行趋势，各地根据市场变化进行调整，是分城施策推动楼市良性循环的具体体现。
　　2、但需要注意的是，稳定楼市并不是要在市场上营造一种炒作、炒作的气氛。各地稳定楼市的措施，要着力保障住房刚性需求，同时满足合理改善需求。
　　事实上，这不是中央媒体第一次对各地的纾困作出回应。就在一个月前，中央媒体经济日报发表《稳楼市需谨防市场过度上涨》，文章明确强调房地产市场需平稳健康发展，地方政府出台措施稳楼市，谨防政策过度宽松，进而将房地产推向快速上涨的通道。
　　央媒的这份紧急表态，不仅明确了市场低迷下各地出台措施稳楼市的必要性，也有一定的提醒和警示作用，预示着2022年房价走势将进一步清晰。总的来说，可以概括为三点：房地产不仅关系到国民经济，也关系到人民的生活，在楼市低迷的情况下，有必要对楼市进行纾困。稳楼市措施要把握好，防止大起大落。要防止调控因过度宽松而再次将房价推入过快上涨的通道。提高稳楼市的精准度，不能偏离住房的定位和底线，不能炒作。严防投机炒房等行为，重点满足刚性需求、改进需求等合理需求。总之，无论调控政策的方向如何变化，促进楼市稳定的方向都没有改变，准备买房的人可以放心。