两会思考什么是中国房地产新的发展模式？

　　文宋丁地产专家、中国城市经济专家委员会副主任
　　今年两会上，出现一个非常值得关注的现象，往年一直是热点话题的房地产显著降温，涉及房地产的表述、提案以及讨论非常少，政府工作报告中也就如下一百多个字：
　　坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　这段话乍看上去基本上都是这两年来经常采用的观点，大体都纳入了现行政策体系，似乎没有更多的新概念、新提法。联想到这些年来房地产遭遇严厉调控后出现的土地流拍、房企债务困局、楼市低迷和国家产业重心转移等动向，直观感觉上房地产似乎有点真的要进入边缘化和被忽视的时代了。
　　不是近来国家再一次强调房地产是支柱产业吗？难道真的只是在去年宏观经济逐季下滑的形势下，再次把房地产请出来作为刺激经济的手段吗？难道对房地产未来发展没有来自国家战略层面的深度考量吗？我带着这些疑问又一次对上述有关房地产的表述仔细琢磨了一遍，终于看到了让我眼前一亮的八个字：
　　探索新的发展模式。
　　可以肯定，这才是两会上所有关于房地产问题的最核心、最重要的新提法！它应该包含了四重含义：
　　其一，房地产作为国民经济基础性的支柱产业具有发展的可持续性；
　　其二，未来房地产必须从旧的发展模式迈向新的发展模式；
　　其三，目前房地产新的发展模式尚未形成，急需探索；
　　其四，本次报告向房地产行业及全社会提出探索新的发展模式的重大任务。
　　由此可以判断，鉴于中国房地产目前处于战略转型升级的大通道里，急需深入探索，在新的发展模式尚未成熟的背景下，在两会这样的重要场合，政府工作报告就没有腾出更多篇幅给予阐述，而是留给房地产业界和社会日后展开更多、更深入的探讨，形成一种符合中国经济成长和产业升级大趋势、符合中国房地产市场大环境的新的发展模式。
　　我想，未来一段时间内，中国房地产界一定会全力以赴就新的发展模式进行深入性、多视角、全方位的探索，这不仅是房地产自身发展的客观迫切需要，也是中国宏观经济和社会健康发展的长远战略需要。
　　借助今年两会的东风，我在这里就房地产新的发展模式提出自己的一点不成熟的思考，与各位网友分享，请大家批评指正。
　　我认为，中国房地产在经过过去二十多年急风暴雨式的发展之后，正在国家提出的房住不炒战略方针和稳地价、稳房价、稳预期的三稳策略指引下，呈现出日益理性、合理、均衡的发展局面。我认为在房地产发展模式上，有如下四大明显的发展趋向：
　　一是地产由外延式数量型向内涵式质量型升级；
　　二是住宅地产从增量型主导向存量型主导过渡；
　　三是由物业型地产主导向产业型地产主导转型；
　　四是房地产在产业运营和资产运营间交互推进。
　　下面我对这四大趋向分别做出简要分析。趋向一：房地产由外延式数量型向内涵式质量型升级。
　　以往20多年是中国房地产规模快速扩张的时代，房地产总市值、销售总额、房价一路飙升。这种外延式数量型的发展模式在应对现实住房需求的同时，也刺激了投机性、虚拟化、泡沫式需求的快速增长。
　　如今数量型发展顶部已经出现，高周转、高杠杆、高增长的三高旧时代正在终结，粗放式、外延式、暴利式增长模式日渐式微，存货周转率、杠杆率都在下降，房地产已经无法重点依赖速度和数量实现高增长，需要一场战略性的产业升级。
　　未来中国房地产政策将鼓励深化土地管理制度改革，向土地要更大的综合效益，城市的发展将不再摊大饼，旧城改造已被提上重要议事日程，要通过旧改的精耕细作，让城市拥有更高的含金量和综合价值，从而形成内涵式、高质量式的稳健型增长模式。趋向二：住宅地产从增量型主导向存量型主导过渡。
　　中国房地产在过去20多年的发展中，住宅地产之所以能够占据主导地位，与过去几十年高速发展的城市化密切相关。上个世纪80年代初，中国的城市化率仅为20左右，后来的40年中，中国以每年大约一个百分点的增速快速推进城市化，到2021年，中国的城市化已达63。89。
　　在这种快速城市化过程中，住宅地产成为城市房地产的核心方向和主导性需求，房地产表现为显著的增量型业态模式，也就是新地、新房供应成为主导的模式。目前，北上广深增量业态已经下降到楼市成交总量的3040，增量红利仍然存在，2021年全国新房销售量仍创下18亿平方米的新高，但可以肯定的是，十几年后，中国城市化将全面实现80的国际标准目标，随着城市化时代任务的趋向完成，今后新房业务量已经进入逐步降低的时代大通道里。
　　增量型业态收缩的同时，存量型业态开始大展拳脚。目前全国存量业态市值约400多万亿，这是房地产巨大的新蓝海，拥有长期且巨大的潜力空间，向存量要产能、要机会、要效益，这正在成为房地产未来发展的大趋势以及业界的重要共识。随着增量型业务的缩减趋势，政府从土地财政上获得的财税红利将明显缩减，国家将转而通过征收房地产税来从物业存量中获取更长期、稳健的公共性红利。
　　房地产发展的重心由增量向存量业态转变的关键在于由重资产型的投资开发模式转向轻资产的运营模式，大规模存量物业和产业园区运营都可以形成稳固悠长的产业链，并形成长期稳定的运营红利。此外，存量物业有多重经营模式，种类数量都很多，可以不断地纵深创新，在存量中不断拓展新的利润增长点。趋向三：由物业型地产主导向产业型地产主导转型。
　　从国家战略高度看，未来中国经济的核心依托和领军属性不是房地产，而是科技创新，国家利税重心在从土地财政向外转移过程中，除了向房地产本身的存量业态转移从而获取物业型的房地产税以外，更重要的方向是转向产业型的利税系统。在这种战略大背景下，房地产的重心也将从物业型地产主导转向产业型地产主导，由此可见，产业地产将大行其道。
　　当今的房地产有诸多的分类。在我看来，其实房地产都可归入两大类：住宅地产和产业地产。住宅地产通常占比都非常大，可以单独成为一个类别，而住宅地产以外的各类房地产业态都可以归入产业地产，如公共服务地产、商务地产、科技地产、商业地产、物流地产、工业地产、文旅地产、康养地产、教育地产等等。
　　我们注意到，目前越来越多的社会关注度和资金在投向产业地产，寻找房地产新的发展空间。从国家宏观战略趋势看，未来核心支点在战略性新兴产业和国民基础性产业，这些领域构成未来房地产推进产业地产的重点方向。
　　必须清楚，产业地产相比住宅地产有着重大的差异：首先，产业地产必须以产业为核心，地产部分会受到产业约束；其次，产业地产拿地、融资开发、运营流程更加复杂，难度更大；再次，产业地产的房地产属性明显低于住宅地产，从中获利空间更小；最后，产业地产基于产业运营发展，大大降低了炒作土地和房产的空间。
　　中国经济正在进入到以高质量和科技创新发展为引领的新时代，产业地产以新基建、科创、产业和税收为依托，因而发展潜力广阔。趋向四：房地产在产业运营和资产运营间交互推进。
　　国家提出房住不炒的战略理念，只是否定炒房等投机行为，并没有否认房产的资产属性和投资价值。房地产在未来不仅在产业运营层面会广泛深入地展开，它本身还构成合理的、符合市场价值链的资产运营和成长的重要产业基础，通过资产运营和管理来合理增加财产性收入。
　　未来房地产不仅要涉足大量具有前瞻性和实用价值的产业运营，也将有效强化不动产合理、稳健的资产运营和管理。借助资本市场的各类平台和机遇，适时地、适度地、适中地盘活物业资产。
　　在这方面，国际上有很多成功案例，例如，分别成立于1899年的加拿大博枫资产管理公司和成立于1985年的美国黑石集团就是可以参考的个案，这两家公司的资产管理规模都达到6000亿美元以上，但模式不同，前者起步于不动产经营，后进入资产管理，而后者起步于私募股权，后进入房地产管理。两家公司在转型增长、业务规模、企业成长、投资模式、介入退出方式上均有各自的特点，但都紧紧围绕着房地产的资产运营和管理而展开。
　　中国房地产业在过去这些年里，也在积极推进产业运营和资产运营之间的交互推进式发展的探索。房地产界可以总结经验，积极吸纳国内外成功的经验，打造符合中国未来房地产发展实际的资产运营和管理模式。
　　需要强调的是，这里谈及的房地产的资产运营管理与过去一些年中国房地产发展中存在的投机炒作并不是一回事，炒房是基于非正常的投机属性及其模式，对房地产带来严重的行业危机以及其他负面影响，而资产运营则是基于正常的投资属性及其模式，能够给房地产带来合法、稳健的增值机会和积极影响。
　　总之，今年的两会尽管在房地产领域着墨不多，但却提出了非常重要的战略诉求：探索新的发展模式。房地产界应该认真思考，如何成功完成国家给房地产业提出的这项具有深远意义的战略任务，从而使中国房地产能够在新的发展模式引领下，获得更加合理、更加广阔、更有综合效益的发展前景。