深度一文说透亦庄新城城市化

　　前面详细介绍了房山新城良乡组团、大兴新城、大兴空港新城城市化，今天，接着介绍亦庄新城城市化。
　　不同于其他新城在区行政中心基础上发展而来，亦庄新城在大兴区、通州区交界区域因经济发展的需要平地起高楼。时至今日，亦庄新城依然还不是行政区，而只是经济区，在大兴区原亦庄镇、瀛海镇、旧宫镇，通州区马驹桥镇、台湖镇的地盘上行使经济管理权限，并且很出色的完成了任务。2021年，亦庄GDP2455亿元，位列北京第5位，仅次于海淀、朝阳、西城、东城，甚至高于主城区丰台、石景山以及母区大兴、通州，价值创造能力着实出众。
　　亦庄新城紧邻五环，无山川河流阻隔，与中心城区通达便利，交通根本不是一个需要讨论的话题。
　　依托北京经济技术开发区66平方公里的土地，加之一众产业基地和综合配套服务区，亦庄新城规划面积225平方公里，规划人口89.2万人，包括大兴和通州两个部分。大兴部分83平方公里，除综合配套服务区亦庄镇、旧宫镇、瀛海镇外，还包括青云店工业园、长子营工业园、采育工业园。通州部分76平方公里，包括台湖高端总部基地、光机电一体化基地、通州物流基地，同时包括马驹桥镇区、金桥科技产业基地以及京沪高速以东预留的两个地块。按照行政辖区划分，大兴部分面积131.5平方公里，通州部分面积93.5平方公里。
　　亦庄新城规划功能分区示意图
　　（一）旧宫镇
　　旧宫镇是为数不多能在五环内分得一席之地的郊区镇之一，且镇主体位于五环内。辖区面积29.4平方公里，七普人口189,300人。
　　镇域谈不上有什么产业或特色，接壤丰台、朝阳城乡结合部，在几十年城市化浪潮下，靠着离中心城区近的地理优势，逐渐盖起一栋栋住宅楼，住的人多了起来，亦庄新城的新版规划给纳入了新城范围。
　　镇辖区域建制村已全部拆迁完成，是一片城市化的沃土。德贤路、五环路穿镇而过，将镇域切割成四块。西北角仅有红星小区、世界之花假日广场，五福堂地铁站周边芳源里、中南湾、明月湾、菊源里、润枫锦尚、有德家苑。西南角基本处于撂荒状态。东南侧在德茂地铁站周边约2平方公里范围内分布着熙悦林语、保利绿城和锦诚园、和园、花语府、兴盛锦苑、德茂佳苑、上林苑、德茂小区、德宏景苑，在建合生me悦。东北角是旧宫的主阵地，以规划京良路东延为界，南侧约6平方公里集中发展区，北侧是城乡结合部绿化市政设施布局地，零星点缀一些住宅小区。
　　旧宫镇辖区示意图
　　（二）瀛海镇
　　瀛海镇辖区面积32.38平方公里，七普人口102,463人，主要分为镇区和路南区两个部分。
　　路南区指六环路以南区域，为产业用地，奔驰用掉了大部分面积。
　　镇区指围绕镇政府所在地规划的约4平方公里的发展区域，地铁8号线始发站瀛海站位于该区域，已建成瀛海家园、兴瀛嘉苑、永旭嘉园、中海寰宇时代、海晏春秋、瀛海府、国瑞·瑞福园、首开龙湖天琅、北京城建·海樾公元、正商杏海苑等住宅小区，在建有北投如郡、兴海·星光里以及大兴建国饭店、瀛海国际人才公寓，南侧还有一些产业用地。有地铁、有产业、有商业，十来万居住人口，基本上是一个相对独立发展的小城镇，适合中心城区外溢人口。
　　（三）亦庄镇
　　亦庄镇辖区面积44.06平方公里，七普人口256,400人，亦庄新城因发展初期主体位于亦庄镇而得名，是城市化发展最完善区域，随着城市化的发展，原亦庄镇已裂变成博兴街道、荣华街道和新亦庄镇三街镇，整体上仍可以分为路东区、核心区、河西区。
　　路东区指京沪高速以东，在五环路南侧，有约1平方公里住宅用地，已建成金色漫香林、三羊里、小康家园、晓康东里、远洋天著、和成璟园、天尊苑等小区，豪宅与安置房和谐共生。
　　核心区指凉水河、京沪高速夹击区域，靠近凉水河东岸，有4平方公里连片住宅生活区，均已开发完成。
　　河西区指凉水河以西，在靠近海子公园侧，分布着不少高端住宅小区，也是亦庄镇唯一有新盘供应的区域。
　　亦庄镇区域城市化程度高，剩余空地不多，除去安置房，住宅品质和价格都比较高，新盘供应稀缺，对大多数人，只适合看看。
　　（四）台湖镇
　　台湖镇辖区面积82.5平方公里，纳入规划范围42.5平方公里，规划范围分为三个区域。区域一经创路、经创九路以西，科创街以南约11.5平方公里纳入了开发区范围；区域二通惠河灌渠以西、科创街以北约10平方公里为光机电一体化基地；区域三通惠河灌渠、凉水河、京津高速围合区域约20平方公里为台湖高端总部基地。
　　纳入开发区范围区域在通惠河灌渠两侧分布着定海园、融创亦庄壹号、招商臻珑府、亦城文园、亦城科创家园、亦城景园、北京经开汀塘、禧瑞天著等住宅小区。
　　光机电一体化基地主要为产业用地，北部董村、南部丁庄村、马庄村尚未拆迁，在北部已建成东居时代小区、恒泰家园、阳光城·京悦府、泰禾·拾景园、泰禾·拾景园、首创·美林湾等住宅小区。
　　台湖高端总部基地是新城未来的开发重点区域，基本拆迁完成。17号线和亦庄线在次渠交汇，加之预留将来开通的亦庄火车站，真是一个好地方。
　　台湖高端总部基地规划示意图
　　（五）马驹桥镇
　　马驹桥镇辖区面积88平方公里，纳入规划范围51平方公里，规范范围分为五个区域。区域一凉水河以北、新凤河以西约6平方公里纳入了开发区范围，且均是产业用地；区域二新凤河、南六环、京沪高速围合三角地区域约4平方公里为马驹桥镇区；区域三凉水河、南六环、京沪高速围合约6平方公里为物流基地；区域四南六环、京沪高速、镇界围合约20平方公里为金桥科技产业基地；区域五剩余京沪高速以东、六支河以西约12平方公里为发展预留区域。
　　马驹桥镇区主要为住宅生活用地，村庄拆迁完成度低，严重影响了城市界面，天鹅堡、金地格林小镇6号院、样本、神龙潼关、新海北里、新海南里、莲水怡园、一世情园、兴华嘉园、神龙金桥、宏仁家园、亦庄·橡树湾等小区。
　　物流基地村庄拆迁均已完成，主要为物流产业用地，在东北角分布着首开·国风美仑、北投和苑、富力尚悦居、燕保马驹桥家园4个住宅小区。
　　金桥科技产业基地南侧村庄拆迁未完成，区域主要为产业用地，在西北角分布着融科·钧廷、融科·香雪兰溪、东亚瑞晶苑、珠江逸景家园、温馨家园、合生·世界村、金悦郡等小区。
　　从上面分析来看，马驹桥镇这两年吼得热闹，但主要是产业，真正从居住选择来说，只适合在周边产业从业人员。
　　（六）三镇工业园
　　青云店镇、长子营镇、采育镇三镇工业园面积约26平方公里，分布分散且多为预留用地，暂且不表。
　　因为没有历史老城包袱，亦庄新城的发展可以大刀阔斧，统一规划、统一建设，几十年的发展后，城市界面非常好。亦庄新城因产业而兴城，用地也主要是产业用地，未开发住宅用地较少，且主要集中在马驹桥镇区、台湖高端总部基地。马驹桥镇区产业环绕，适合内部需求人群；台湖高端总部基地交通便利、规划完善，是将来发展重点，适合外部需求人群。对大多数人来说，亦庄的选择就只限于旧宫镇区8平方公里区域、瀛海镇区、台湖高端总部基地。