楼市火热的本质原因是什么?对此不同人的看法都不一致,但市面上比较令人信服的因素无非就几个,例如市场预期过度炒房,严格意义上来讲,当超过60%的人都觉得买房有利可图时,此时买房就可以理解为投资行为,低入高出就是最直接的交易方式。其次就是金融政策的倾斜,这里可以理解为开发商从金融机构获取贷款的难度直线降低,反馈到城市主体,房贷业务宽松,甚至去库存、棚改主导住房市场预期。 客观来讲,我国房地产行业情况有点特殊,从20年市场周期来看,最初的我国城镇化低下,毫不客气的说超过70%的人都聚集在农村里面,在拉动国民经济的前提下,降低落户限制、出台购房补贴、人才引进等方式层出不穷。在如此良性的氛围下,房子既扮演着住房刚需,又扮演着促进城市经济的角色,在某种程度上来讲,此时买房就是一本万利。 至于为何要强调这个底层逻辑?其实就是想让大家明白一个道理,那就是房地产经济的拉动效果举足轻重。当然这也不代表没有上限,对此早在2018年相关机构明确指出,房地产行业的拉动作用出现拐点,也许你以为这只是而言,但真相却是在这个时间点之后,宏观和微观环境都发生了微妙变化。例如越来越多的城市棚改被叫停,银行提高了对开发商的贷款门槛,国际上开发商的海外发债也是举步维艰。如果硬要说最核心的变化是什么?那就是信贷资源的上游管控,俗话说水能载舟亦能覆舟,因为过去靠着高杠杆快速前进扩张,而如今资金压力却首当其冲,至于会造成什么效果,我只能说日本楼市是一个反面教材。 客观来讲,对于本轮调控而言,楼市正在改头换面,当然得出这样的结论并不是凭空猜测,而是有一定依据。例如金融层面,随着监管部门的强势表态,信贷资源基本已经被牢牢把控,这也是为什么最近越来越多的开发商暴雷的原因?你以为这就是结局,但现实很打脸,央行多次全面降准,支持实体经济发展,在这一系列官方动向的刺激下,房地产行业开始凸显天然劣势,例如海南早已落地现房销售。 反观市场层面,不少城市曾经火热畅销的楼盘都逐渐没落,例如合肥有地铁房源,仅在半年期间挂牌房价相差60万元。而从2021年的成交数据来看,北方城市不管是新建商品房,还是二手房市场,跌幅超过30%的城市比比皆是。对此不少专家表示,人口迁移是基础,金融重点转移是催化剂,最关键的是调控加码是当下的主旋律,今年的炒房客恐怕只剩下一地鸡毛。 仅从这2点来看,与其说楼市改头换面,还不如说是最真实的市场浮出水面,抛开人口、金融、炒房风气,最真实的住房需求又还剩下多少呢? 事实上对于这一点,最近住建部、央行接连表态,1月18日,央行副行长刘国强在新闻发布会上明确表态,当前经济面临三重压力,重点目标就是稳,政策的要求是发力,货币政策保持总量平稳,避免信贷塌方,其次金融部门要主动优化经济结构。对此说白了就是信贷政策要活学活用,或者说在全面支持实体经济的降温打击下,房地产经济占比开始弱化。而在另一边,1月20日全国住房和城乡建设工作会议召开,相关负责人明确表示,坚决有力处置个别头部房地产企业项目逾期交付风险,不少城市采取的是收紧预售资金监管,但又让部分开发商存在部分资金的流动性压力。 平心而论,官方部门的接连表态,让我们得明白一个现实,那就是当下楼市的当务之急是让已经买房的人有房可住,严格意义上来讲,购房者已经背负房贷,此时若房子还无法正常交付,这就变成了社会问题。正式介于这一点,这一次房价或遭遇突破口,在开发商和城市主体保证项目前进的背景下,资金压力的背后就是价格逆行,也许在实际上成交价上并不会有明显提升,但会体现在其他方面,例如赠送车位、全款打折等方式。相信这一点,当下不少购房者深有体会,每个买房的人都是香饽饽的。 总的来说,今年楼市还是趋于风险,一方面是市场能够稳定运行,这里需要特别关注头部开发商的金融状态,另一方面是房子的短期增值空间,不管是你是自住还是投资,都应该揣着一个持房5年的准备。