李庚南真正能改变楼市走向的是什么？

　　来源：新浪财经
　　楼市正在发生什么变化？6月23日《经济日报》发文称＂房地产稳经济作用正在显现＂。文章更多地从房地产行业作为支柱产业的角度出发，阐述了对拉动经济的作用，至于房地产稳经济的作用体现在哪里并未明说。如果仅从投资角度看房地产的作用或许尚未显现。前5个月全社会固定资产投资同比增长6.2%，而房地产投资同比增速为-4%，显然对投资拉动的贡献为负。或许该文表达的仅是当下的一种愿望和期待，那么当前一些地方政府陆续出台的房地产松绑、激励政策应该是很好的佐证了。
　　自5月15日央行、银保监会房贷新政以来，除了常规性的限购、限售松绑，降低按揭首付、利率等政策外，各地政府围绕激活房地产市场，可谓脑洞大开、创意迭出。如，河南郑州、信阳、许昌，湖北鄂州，浙江绍兴、温州等地相继推出的＂房票＂；广东珠海推出的公积金＂家庭共济＂政策；浙江温州推出的＂安居贷＂。更让人大开眼界的是，河南某房企推出的＂小麦大蒜换房子＂……此情此景，竟是让马云的＂未来房价如葱＂一语成谶。
　　那么，推动经济稳定的房地产自身企稳了吗？
　　从整体情况来看，房地产市场仍然处于下行态势，房地产主要指标仍延续下降态势且降幅进一步扩大。国家统计局最新数据显示：1-5月，全国房地产开发投资下降4%，降幅比4月扩大1.3个百分点；房屋新开工面积同比下降30.6%，降幅比4月扩大4.3个百分点；土地购置面积同比下降45.7%，近乎腰斩。商品房销售面积和销售额分别下降23.6%和31.5%，降幅比4月份分别扩大2.7百分点和2个百分点；房企到位资金同比下降了25.8%，降幅比4月扩大2.2个百分点。6月份以来，情况并未出现明显好转。从全国30大中城市商品房交易情况看，6月1-22日累计成交94457套。成交面积1052.76万平方米，成交套数、面积虽较5月份有所放大，但明显低于上年同期。可见，尽管各地房地产调控有所松动，但是市场信心整体恢复尚待时日。
　　楼市以往的灵动和敏感都去哪了？如此多的政策利好，难道就不能换来楼市的一点＂回心转意＂？从目前市场的反应，我们显然应该反思，应开阔眼界，找到问题的症结所在。笔者认为，当前楼市问题的核心，一是地方政府＂钱袋子＂囊中羞涩，二是房地产企业困难重重，三是二手房市场冷冷清清。这三方面相互交织，由此构成在当前经济背景下楼市的困局，表现为三个非良性循环：
　　循环之一：预期不稳——购房意愿不强——房企资金链紧张——烂尾楼增加——预期不稳
　　近年来，持续的房地产调控所形成的政策收紧态势，包括房地产税试点、大力推行保障性租赁住房建设等举措，向市场传递着楼市转向的预期，使市场观望情绪不断加重；而频频出现的房地产行业风险事件及＂烂尾楼＂项目、房屋质量纠纷等问题，更加剧了购房者的担忧情绪；新冠疫情的多发散发客观上导致失业率上升，部分群体收入下降，消费倾向削弱而储蓄倾向增强。这诸多因素叠加导致房地产预期不稳，导致居民购房意愿弱化。其直接效应就是房企销售收入萎缩，使长期以来在资金上对预售资金、购房定金等依赖严重的房企资金链紧张。加上融资＂三条红线＂依在，在资金链紧张情况下，房企要么无力交付、形成烂尾楼，要么继续依赖高周转来回收资金，导致房屋质量下降。这种状况反过来进一步加剧市场预期的不稳定性。如此循环，就形成了目前的僵局：一方面，居民购房更加审慎，特别是二手房交易趋冷，也因此制约新房市场的购买力；另一方面，房企资金链风险进一步增大，导致信用评级下降，并进一步影响其发债等融资渠道。
　　循环之二：新房控价——新旧倒挂——新房热旧房冷——二手房需求萎缩——改善性需求难转化——市场预期不稳——循环一
　　在＂一城一策＂导向下，各地基于落实房地产调控地方政府主体责任，纷纷祭出了控制新建商品房销售价格的限价政策。这或是地方政府控制房价上涨的无奈之举。问题的关键是，对房价的调控没有对市场进行差异化细分，新房限价政策特别是对＂红盘＂、高档楼房的限价，实际受益的并非低收入、买不起房的群体，而是高收入、富裕阶层。这种行政化的限价措施所形成的房地产领域的＂马太效应＂实际上导致社会贫富进一步分化，甚至成为造富的捷径。由此所衍生的一系列问题成为当前房地产市场矛盾的发源地。由于对新房实施限价，一方面无形中减少了市场的供给，加剧供需矛盾，催生了摇号政策及围绕摇号的各种怪象，包括资金冻结、社保鄙视链等；另一方面，由于新房限价，导致新房与二手房价格倒挂。
　　虽然二手房交易清冷，但其价格路标作用依然明显，这进一步加大了购买新房的吸引力，特别是所谓的＂红盘＂吸引力。新房带来的巨大价差红利必然导致新房市场与二手房市场＂冰火两重天＂，对投资投机资金吸引巨大。在符合购房资格的情况下，除非是出于学区房等刚需外，对于购房人的抉择显然是能买新房绝不买二手房。这势必加剧二手房需求的萎缩，推动二手房价格下降，在卖涨不买跌的习惯思维引领下，市场对二手房的需求进一步趋冷。
　　问题是，房屋结构日益趋向大面积的新房，参与摇号动辄需要冻结资金数百万。这大笔的冻结资金从哪里来？大多数购房者特别是改善性需求者显然需要卖旧买新，旧房卖不出去则新房摇号无缘。二手房不起，则大多数改善性需求难以转化为新房市场需求。这种格局下，二手房市场的走向无疑影响着整个房地产市场的预期。于是进入循环一。
　　循环之三：房企资金链紧张——土地拍卖冷——房企拿地意愿低——新房供给减少——新房价格上涨——新房控价——循环二
　　从土地市场供需看，房企资金链紧张，势必导致土地拍卖市场冷淡。据DM不完全统计，6月房企将有约1090亿元境内外债券面临到期或回售，规模较上月同期增加近53%；有123家房企的相关债券将在2022年7月内面临到期、回售及付息。7月面临到期及回售的境内地产债共58只合计金额约人民币649.27亿元。尽管在当下仍不乏土拍火热的情形，但其中主要参与者多为地方国企、央企，这类具有财政软约束的企业拿地行为一定程度上制造了土拍市场的虚假繁荣。土拍市场趋冷，进一步影响房企的市场信心，房企业特别是民营房企拿地意愿降低，导致新房供给减少。据中指院数据，2022年首批次22城集中供地全部完成。22城共计推出涉宅用地469宗，最终成交397宗，首批次共计成交出让金4969亿元。民企拿地积极性不足，22个城市中，民企在13个城市的拿地宗数占比不足30%。按照市场逻辑，这将形成对房价上涨的市场驱动力。面对这种显性或隐性的房价上涨压力，地方政府显然只能继续控紧新房销售价格。于是再进入循环二。
　　串联上述三个循环的交集则是市场预期。要解开上述三个循环所形成的＂结＂，真正推动房地产市场转向的关键在于市场预期的改变。毫无疑问，在楼市的涨涨跌跌中，资金是最看得见的推手。但是，真正让楼市走向萧条或疯狂的或并非资金，而是能打开楼市密码的市场预期。市场预期来自什么？不是基于历史数据的周期分析，而是如水的政策。或许，政策本身的变幻莫测就是市场预期的源头。如何减少随意性、不确定性，增强客观性、逻辑性与理性，是形成稳定、理性、健康的市场预期的前提，是房地产市场由非良性循环走向良性循环的必由路径。
　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)