有人说房地产全面国有，你信吗？

　　答案是不可能。
　　最近针对民企暴雷的现象，有人提到，如果将地产行业全面收归国有，不仅有利于宏观调控和房价的稳定，也有助于暴雷企业的风险化解。
　　解决暴雷房企的问题，主要靠金融机构和国企，这是毫无疑问的。但依此类推，提出房企全面国有，则是扰乱视听。
　　国企大面积收购民企的前提，是民企流动性紧张和暴雷，其背后的逻辑是地产销售下行，销售回款难以弥补现金流的缺口。
　　但地产销售速度的下降，必然会带来销售价格的下降，销售价格的下降，又会带来地产存货价值的下跌。
　　反过来说，如果地产销售好，价格上涨，哪个老板愿意甩卖呢？
　　在这样的背景下，房地产全面国有化存在以下难题：
　　一是商业博弈艰难。国有房企收购民营房企必须基于市场规则。在市场看淡的情况下，国有房企会在价格上要求更大的折扣。这将加剧谈判的困难，谈判进程异常缓慢。这也是目前暴雷房企难见项目落地的主要原因。
　　二是国企难以承接整个地产市场。据网上信息，百强房企中，民企销售占比80%，前两百强房企中，民企销售占比62%。假设目前国有房企销售占比为四成，如果五年时间内房地产国有化达到八成，意味着国企市场份额要翻一番，这就要求目前国有房企五年内增速达到一至两倍，大型房企甚至更高。从市场规律来说，是难以实现的。
　　三是国企难以承受市场压力。即使以上两点都能够成立，但也是基于一个前提，即市场持续下行，否则民营房企难有转让资产的持续动力。
　　市场的持续下行，将给国有房企的存货带来贬值压力。在这个过程中，在供给方面，国企将承受两方面的挤压：一方面，不断承接或收购大量的民企地产；另一方面，为缓解地方财政压力，持续从土地市场摘地。两者将大大增加国企的土地供给，进一步加大土地贬值的压力。
　　在需求方面，市场的持续下行，会导致房产企业销售低迷。
　　巨量的存货，加上低迷的销售行情，将会导致国企经营负担承重，现金流短缺。面对这种情况，金融机构亦难以持续的、无条件的输血，尤其是对地方国企。否则，金融机构就将承担最终风险。
　　四是有违国家改革的根本要求。房地产作为一个市场化程度很高的行业，如果实现全面国有，将会打击投资者的信心，违背国家关于发挥市场在社会主义经济中基础地位的要求，这与整个社会发展的要求也是背道而驰的。
　　因此，房地产全面国有化只是理论上可行，实际上完全行不通，是痴人说梦，或者是逃避解决问题的一种幻想。