90后小伙捡漏法拍房省了700多万冲上热搜

　　作者：kangins
　　6月15日，阿里拍卖上一套位于 北京市顺义区澳景园一区的住宅以1660万成交，这个成交价不仅低于市场价700万，创下了近期北京法拍房捡漏的最高记录，而差价部分甚至可以在北京再购置入一套小户型的住宅，可谓相当划算。
　　此前，据法治日报报道，京东拍卖上一套位于北京朝阳区的住宅被 一位90后小伙低价捡漏的新闻冲上多个媒体热搜话题。这位90后小伙伴通过法拍房市场切入，不仅以低于市场价近300万的价格，而且还省下一大笔中介费用35万。
　　然后，法拍房真的是买房捡漏的好方法吗？
　　一、什么是法拍房？
　　法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋，而此房屋通常为银行等金融机构的借款提供抵押担保，当借款人还不上时，银行等金融机构会依法对借款人提起诉讼并申请法院强制执行为借款提供抵押担保的住房，这类住宅在经过司法评估程序后进行公开拍卖，房屋成交款优先偿还银行。
　　二、法拍房的获取渠道
　　根据最高人民法院于2017年开始施行的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》【法释（2016）18号，后简称＂18号文＂】第二条的规定：
　　人民法院以拍卖方式处置财产的， 应当采取网络司法拍卖方式 ，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。
　　根据＂18号文＂规定，人民法院以拍卖方式处置财产的，都应当通过网络的方式进行拍卖。网络拍卖与线下拍卖相比，其具有传播途径广、几乎无中介费用、公开、透明的特点，因此一经推出便受到法院等司法强制主体的青睐。目前，主流的司法拍卖平台有阿里拍卖、京东拍卖、公拍网这三家。
　　三、法拍房的参与规则
　　1、起拍价、二拍价、变卖价的确定
　　关于起拍价，＂18号文＂第十条的规定：
　　网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。 起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。
　　关于二拍价及变卖价，＂18号文＂第26条的规定：
　　网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。 再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。
　　再次拍卖流拍的， 可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。
　　另外，根据最高人民法院《关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》中对变卖阶段的相关规定，网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。变卖动产的，应当在变卖期开始7日前公告；变卖不动产或者其他财产权的，应当在变卖期开始15日前公告。
　　解读： 起拍价如何设置事关债权人和债务人的核心利益，债务人想设置得高一点这样不利于成交方便日后东山再起，而债权人在保障一定回款的基础上倾向于低一点这样方便提高潜在买家的数量从而利于成交，因此法院在设置一拍起拍价时，通常不会一降到底，而且会按15-20%的幅度进行下幅，这样有鉴于平衡双方的利益。
　　3、关于法拍房限购的问题
　　最高人民法院于2021年12月发布并于2022年1月1日开始实施的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，对法拍房在 购买时同样受当地购房政策的限制。
　　第一条  人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
　　第二条  人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。
　　解读： 此前，在没有对法拍房进行限制时，通过法拍房曲线进入诸如北京、上海等城市就成为一个捷径，在热点城市原先对法拍房不限购的情况下，法拍价和正常二手交易住房市场是存在价差的，以上海为例，溢价在30%左右，这个溢价相当于市场对不限购政策的一个定价，在不限购前，法拍房相比二手房市场极罕见出现折价的情况，今年以来，在北京、上海一线城市，法拍房低于二手房的例子开始出现，除了因为市场自身的因素外，来自最高院关于法拍房的限制的这个规定则是根本原因。
　　四、法拍房的风险
　　法拍房起拍价比市场价低至少20%起甚至更多，而且少了中介费，貌似比二手房便宜，但是其中也蕴含着一定的风险。
　　1、部分项目存在由买方承担法拍房成交后的一切税、费。
　　对于司法拍卖资产中的税、费承担情况，各地在司法实践中的做法不完全一致，此前，已成交的拍品税收费用既有由买方承担的做法，也有由买、卖双方的做法，随着司法拍卖实践的增多，现在主流的做法是以买、卖双方各自承担，与市场的正常交易保持一致。而对于法拍资产过户过程中产生的费用（比如物业费等），则通常是由买方承担，因此在对包括法拍房在内的资产进行拍前尽调时，这块往往是重点，如果不进行尽调直接参与竞拍的话，很可能会掉入陷阱中，可能芝麻没有捡到，反而丢了西瓜。笔者曾经遇到有投资者购买车辆的法拍资产，成交价10万，光车辆欠费及罚款就高达3万元，而这种情况就是吃了买之前没有做尽调的亏。
　　2、存在被人合法非法占用。
　　部分法拍房，因法院不负责清场， 加上在拍之前已经被人占用 ，存在成交后虽然取得产权但是无法入住的接收的情况，而这种情况下通常还要花费一定的费用沟通法院或司法辅助机构推进，而这块费用若在竞拍前没有充分尽调清楚，也许最张的花费并不比正常的二手房便宜。
　　此外，房屋在办理抵押前即已经签订 长期租赁合同 ，根据＂买卖不破租赁＂的规定，虽然产权变更了，其并不能实际使用该房屋，造成无法使用的情形。
　　还有存在一种情况， 产权不清晰，后期过户麻烦 。 一些法拍房，被执行人只占有一部分产权，这种房子即使你全款买下，也只是买到了这个房子的部分产权，可能无法顺利入住，更难以过户。
　　因此，在买法拍房前一定要做好尽调，对各种存在的问题的详细了解并充分进行评估和测算，这样，才能确保出价的范围保持在合理的范围内，才有可能捡漏。
　　五、如何对不良资产进行尽调、估值？
　　不良资产行业生态链的核心就是估值，正是因为各交易方在对同一标的尽调过程中结合自身的经验及判断形成估值差异从而达成交易，而随着不良资产行业在近二十年的磨炼过程中，不管是买方还是卖方，估值体系及交易对象日趋成熟，如何在日趋激烈、成熟的不良资产行业里掘金，准确对不良资产进行估值是核心，而估值的前提就是要对不良资产进行充分的尽调，如何包括法拍房在内的不良资产如何进行尽调，是一个不良从业人员的一个必备技能，也是行外人士想切入不良资产市场所就学习的一个技能。充分、全面的尽调才能形成一个准确的估值，而准确地估值是参与不良资产市场竞争的核心竞争力。
　　首先， 是对不良资产包对象＂画像＂的能力，即尽可能多地收集不良资产包的信息：债权总额、大额债权集中度、行业结构、区域结构、诉讼情况及进度、抵质押比例及潜在交易对手的情况等数据，数据的完整收集能力是估值的基础。
　　其次， 实施估值过程还需要经过实地的尽调：抵押物现场、债务人、保证人、不动产中心、法院、同类型资产的使用者访谈等，这是对第一轮收集数据的验证与修正。
　　最后， 根据不同资产的性质，参照租金收益法、重置成本法、现金流折现法、交易案例比较法、假设清算法、专家打分法和其他适用的分析方法进行评估。而这一步是重中之重，单纯的、机械地参照某一种评估方法进行估值会造成巨大的价值误判从而造成损失，对不同资产评估过程中还要结合资产的流动性受压环境、市场供求错配情况、收集数据信息的有限性、掌握的债务人及保证人社会关系的不完整、资产的区域特点、投资的机会成本（时间成本、资金成本、管理成本、潜在其他高收益项目投资成本）等进行估值的再调整，而这则需要专业的知识储备及行业经验沉淀，否则一招不慎，面临金矿没有挖着，扔出去的肉包也一去不回的尴尬局面。
　　结语
　　不良资产就像海里淘沙，无论是沙里淘金也好，还是竹篮打水一场空也罢， 不良资产的价值在于交易对手各自所掌握的信息不对称所形成的估值差异，这信息不对称的差异里面包括个人经验的认识错误和市场的错误，这就给了具备火眼金睛能力的投资者一个捡陋抄底的机会，从而形成获取超额收益的空间之所在。 依靠＂估值＂这一火眼金睛一旦中标自己所中意的资产包后，再使出十八般武艺对不同类资产进行分别处置、各个击破，就如同一场火锅盛宴，精准识别出火锅中最肥的那片肉-多数债权和控制权；蘸以饱满的酱汁-增添管理专家使项目起死回生，市场估值提升；再将债权转为股权，入口、咀嚼、下咽，肚饱腰圆，盆满钵满…这将是多么美妙的一场火锅之旅啊。