今明两年不买房，后年更买不起？4大迹象出现，楼市撕开降价口子

　　有一种观点：2022年楼市触底，是最佳买房时机。
　　其一、6月份比5月份商品房销售面积和销售额分别上升65.8%、68.1%，可谓是量价齐升。
　　其二、各种楼市政策齐出台，加速楼市去化，6月份全国超72个省份出台楼市相关政策105次，主要为宽松和中性政策，围绕降低购房门槛和压力展开。
　　其三、经济往前走的趋势未变化，全球通胀大环境下，国内通胀依旧不可避免，6月CPI同比上涨2.5%，环比上涨0.4%。
　　其四、2022年楼市住房库存是2015年以来最高点，即供应大于需求的最高点，为促进资金回笼，房企开启降价自救模式。
　　综合以上四点可以看出，今年或许真是楼市触底的一年，5、6月份是一次分水岭，然而7月份＂烂尾楼停贷＂问题出现后，7月、8月或许会因此受到影响，尤其是期房，意味着7月、8月也或许也处于触底时期。一旦库存消化加快，楼市供需理想状态下就能恢复平衡，据克而瑞研究数据表明，截止到2022年5月，百城住宅商品房去化周期降至23.3个月，也就是今年和明年就可以将库存去化，去库存期间代表着楼市触底，那么后年库存去化周期结束之后，房价或许形成反弹，然而，后年是否真更买不起呢？随着楼市4大迹象出现，楼市撕开降价口子。
　　第一、部分城市住房库存过大，＂以价换量＂成自救主流
　　根据国家统计局最新发布的6月房地产开发和销售情况数据显示，截止到6月末，全国商品房待售面积约5.48亿平方米，同比增长7.3%，其中住宅商品房待售面积增长13.5%，伴随着库存压力继续增大，6月份全国房地产开发景气指数降至95.4，是近一年以来最低值。根据同策研究院统计一线、二线、三四线商品房去化周期数据显示，一线城市深圳、上海去化周期在13.26个月以内，广州和北京去化周期分别为12.44个月和20.07个月，二线城市中沈阳、青岛、成都、重庆四个城市库存面积均超过2000万平方米，其中沈阳去化周期达到93.29个月，大部分三四线城市在政策放宽的背景下，去库存周期明显下降但库存压力仍旧较大。
　　在库存量高企的环境下，＂以价换量＂成为楼市自救主流，比如石家庄，2020年广义库存面积就超过1亿平方米，而到2022年5月份，广义库存面积仍超过1亿平方米，相当于2年时间库存几乎没有变化，今年2月份时，石家庄新房成交均价曾一度达到15866元/平方米，5月份就下滑至12540元/平方米，1-6月份成交套数和成交面积逐步上涨，以价换量尤为明显。
　　第二、部分城市房价过高，炒起来的房价难以长期维持
　　根据国家统计局公布的6月70个大中城市商品住宅数据显示，新房和二手房价格同比上涨的城市分别只有21个和12个，同比下降的分别有48个和57个，比如武汉，作为新一线城市之一，房价均价达到15800元/平方米，6月份价格却同比下降2.9%，又比如郑州，房价均价达到13000元/平方米，6月份价格却同比下降3.4%，相当于相隔一年时间，买100平方米的房子，缩水近4.4万元。有的朋友会认为一线城市房价更高，为何一线城市房价却没有下降？关于这个问题在第4个迹象中体现出来，只是主动和被动的区别。
　　房价涨得过快，与房地产金融属性直接相关，过去政策宽松，无论是个人还是企业，有能力者都在变着方式投资房产，通过高杠杆买房期待房价上涨，随着国家开始对楼市金融端开始收紧，重心从高增长变为平稳发展，让不少投资者、炒房客纷纷＂逃离＂楼市，房子回归居住属性之后，泡沫也浮现出来。
　　第三、单单依靠政策放宽去库存，难以实现快速去库存目标
　　据不完全统计，6月份全国至少有72个省份出台楼市调控次数105次，其中定义为宽松政策的就有92次，涵盖公积金、限售、限售、降首付比例、减免税费、增设购房补贴等措施，部分城市还推出＂房票安置＂政策重启棚改拆迁计划，得到的结果却是全国库存面积仍同比上涨7.3%，或许对调控促进楼市回暖的预期过于美好，又或者＂有钱人＂不再买账，总而言之，政策的调控并没有实现快速去库存目标，与2008年和2015年大环境有所不同，在于调控政策放松的同时，还伴随着4万亿救市以及为期5年的货币化棚改计划。
　　对于去库存，显然依靠政策放宽还远远不够，正如影响楼市的三要素：金融、土地、人口，政策只是其中的一小部分，楼市的快速发展离不开金融的支持，只要金融政策不再次对楼市敞开大门，就意味着楼市或将回归常态化，即不温不火，涨跌并存，就看城市的经济是否够硬，虹吸能力是否更强。
　　第四、土地收入预期主动下调，给房价下跌提供了正当理由
　　作为楼市十分魔幻的城市，深圳，其光明区金地明峰府楼盘在7月份开盘当天成交价比三年前价格还低，距离周边一公里的楼盘华润公园九里，2019年时备案价在4.83万元/平方米，单价成交区间在4.4万元/平方米-5.2万元/平方米，然而金地明峰府地块在土地出让时就规定，毛坯房出售价格不得高于4.22万元/平方米，装修后出售价格不得高于4.52万元/平方米，与此同时，西安最新发布的曲江大明宫板块商服用地出让起拍价也出现下调，由2021年6月2.23亿元的起拍价主动下调至2.14亿元，溢价率从45%下调至15%。
　　土地成本决定房价高度，本次土地收入预期主动下调，给房价下跌提供了正当理由，一直以来土地出让金都是房子的主要成本，土地在经过流拍之后，最终还是选择降低土地出让金预期，胳膊扭不过大腿，说明市场调控还是具有很强的主导性。
　　结语
　　综上所述，随着楼市4大迹象出现，终究还是撕开了降价口子，无论是主动降价还是市场库存太大，房价增值、保值这张遮羞布面纱还是被摘了下来，主动摘下面纱并不丢人，被别摘下才令人脸红，回顾这几年国家提出＂房住不炒＂的基调开始，房企实行＂三道红线＂管制，银行实行＂两道红线＂约束，从金融方面对楼市进行软着陆，效果也清晰可见，炒房者离场，囤房的A股上市公司也纷纷退出房地产投资，让房地产投资主动减少，虽然楼市发展速度下降、房企违约债务率提高、炒房者财富缩水，但是得以让房子真正回归居住属性，能做到主动通过金融降低楼市预期，对国家而言已经很不错了。
　　最后，关于今明两年不买房，后年更买不起，笔者想说的是，对于购房者而言，什么时候买房都不算晚，今明两年的鼓励买房政策比较多，后年的鼓励买房政策依旧不会少，只需要牢记中央政治会议对房地产的三个要点： 守住不发生系统性风险底线，支持各地完善房地产政策，支持刚需和改善住房需求， 说明房子的金融性不会随意增加了，更多的体现房子居住性，这一点从保障安居工程、住房租赁进一步推进也有所体现，理性看待楼市，毕竟房子只是家庭的避风港，并非金钱的蓄水池，买房还得量家庭之力而行之。
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