首套房房贷利率松绑，如何影响刚需？

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　　首套房贷利率＂松绑＂，点燃了房地产市场。5月16日早盘，wind地产指数延续上涨趋势，午后指数一度涨超3%，最终收涨1.48%。
　　此前一天，央行、银保监会宣布，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。首套房贷利率的下限有所下调，有助于降低购房者的贷款成本。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。
　　当前经济增速放缓，房地产市场承压，根据国家统计局5月16日公布的数据，今年前4个月，我国商品房销售面积同比下降20.9%，销售额同比下降29.5%。这一背景下，房贷新政无疑提振了市场信心。
　　差别化住房信贷政策调整如何影响楼市？何时才能传导至销售端？对刚需购买者带来多大利好？楼市后续又怎么走？对此，新京报贝壳财经记者采访了首都经贸大学特大城市经济社会发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池，58安居客房产研究院分院院长张波以及诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄。
　　焦点1 如何利好刚需？
　　房贷利率水平重回2015年，＂组合拳＂效力不容小觑
　　新京报贝壳财经：此次房贷利率新政主要针对的是首套房，即政策向刚需人群倾斜。2016年之前，房贷利率＂打折＂比较常见，但2016年之后国家对楼市的调控全面趋严，怎样理解当前时点出台新的房贷利率政策？
　　赵秀池：自2017年我国对楼市从严调控以来，影响了一部分刚需和改善性需求。而与改善性需求相比，刚需更重要一些。因此，差别化住房信贷政策首先从刚需入手，循序渐进，也是应有之义。
　　政策出台的目的在于落实十九大提出的 ＂房住不炒＂定位，以及去年中央经济工作会议、今年政府工作报告提出的支持购房者的合理购房需求，促进房地产市场良性循环与健康发展。
　　随着＂三孩＂政策的出台及疫情的影响，居民对产权类住房的需求还是很大的，因此，首套房降息也是顺应民意、呼应百姓产权类住房诉求的结果。
　　陈霄：今年以来，地方频频出台松绑政策，政策所产生的实际效应有限，房地产市场景气度仍然较低，在这样的背景下，央行、银保监会出台政策加持显得尤为必要，本次下调首套房贷利率的下限，对于提振市场信心，鼓励购房者入市有着重要意义。同时，这一政策对于近期各地的楼市松绑政策也会起到一个放大作用。
　　新京报贝壳财经：这一优惠幅度对促进刚需购房到底有多大的作用？多久才能传导至销售端？
　　陈霄：对于购房者来说，看起来似乎节省下来的金额并不高，但对市场、对购房者也传递了积极的信号，并且贷款金额越高，节省的金额就越多，这对购房者而言较有吸引力。
　　根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，也就是说首套住房的房贷利率最低可到4.4%，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平，而2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松。可以预测的是，本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器，预计今年下半年政策将能明显作用于销售端。
　　张波：房贷利率的调整，最重要是向市场释放出积极信号，并且全国层面的房贷政策调整比以往各地陆续调整对市场的影响更为直接。因此，单一政策对于市场的作用虽然有限，但结合各地诸如取消限购、限售、公积金政策调整等一揽子放松政策，形成＂组合拳＂的效力给市场带来的影响不容小觑。
　　赵秀池：虽然降息点数不大，优惠利息不多，还是能够降低一部分购房者的成本，减轻一定的负担。另外，这一政策的导向和对楼市的预期指导性很强，会增强楼市向好的信心，对促进刚需购房有一定作用。
　　对销售端的传导，要看各地政策出台的时间，新购住房随时执行新利率；对存量贷款，明年也应执行相应利率。
　　焦点2 何时传导至销售端？
　　预计6月政策发挥效力，市场信心影响积极性
　　新京报贝壳财经：今年以来，多地出台多项楼市松绑政策，但从数据来看，政策层面的宽松还未传导至销售端，您认为主要原因是什么？如何看待楼市的后续走向？
　　张波：从统计局发布的数据来看，1~4月份的房地产开发投资数据近一年来首次出现同比下降，其中，新开工面积下降幅度尤其明显。因此房地产行业在4月份遇冷是个不争的事实，这也是近两个月中央和各地纷纷出台政策提振楼市的重要原因，预计政策密集出台后，市场面效力将在6月份得到更为明显体现。
　　政策面到市场面的传导还未体现的重要原因依然是信心不足。一方面，购房者的信心不足，销售面积不断减少的同时，待售面积不断提升，市场去化压力持续存在，购房人群入市节奏放缓，市场信心依然在底部回升阶段。另一方面，房企信心也明显不足，尤其是房企到位资金持续处于同比下降阶段，也让其开发投资层面捉襟见肘，尤其是民营房企的融资压力依然较大，同步影响了房企新开工进度以及拿地的积极性不高，5月份各地都有更为灵活的房企资金监管政策规则变化，预计对后续缓解房企资金压力有一定利好。
　　陈霄：多地出台松绑政策，实际效果不及预期，第一个原因是，缺乏中央端实质性的政策支持，地方的松绑政策效应无论如何都离不开中央的政策加持；第二，从政策内容来看，放松力度有限，多在需求端发力，集中于降低首付比例、调整公积金贷款额度、放松限购限售等方面，而市场对于这些政策已经产生了一定的免疫。因此，即使政策频频刺激，所产生的效果也在减弱；第三，近期多地散发疫情，各行各业都不可避免地受到影响，失业率有所提升，居民预期收入下降，购买房产的能力也有所减弱。
　　焦点3 松绑政策会否延续至二套房？
　　＂房住不炒＂基调不会发生变化
　　新京报贝壳财经：此前中央政治局会议也提出，支持刚性和改善性住房需求，在这种基调下，后续政府是否也会下调二套房甚至三套房地产利率的下限？
　　赵秀池：目前，三套住房不允许发放贷款，我认为三套房贷政策不应该有所变动。
　　政策层面应该主要测重首套房和改善性需求，尤其在＂三孩＂政策背景下，改善性住房需求应该得到支持，同时，首套房住房贷款利率还应该降得更多一些。
　　同时，建议个人住房贷款不应该高于中小微企业贷款利率，因为居民的住房贷款期限很长，负担确实很重。另外，个人住房贷款利率若高于中小微企业贷款利率，便会出现中小微企业贷款挪作他用的情况，不利于金融市场规范运行。
　　张波：房贷利率下调对于购房者信心的提振作用相对有限，需要结合包括首付调整以及限购取消等多种政策才能对市场形成全方位影响。
　　未来，二套房的利率依然有下调空间，这本身是和保障合理住房需求，尤其是改善型住房需求密切相关，但预计会逐步推进，依然采用因城施策的方式。三套及以上的房贷利率调整下限的可能性非常小，＂房住不炒＂的大基调不会发生变化，三套及以上购房需求本身很难被界定到合理的住房需求中，调整会更为谨慎。近年来房贷利率政策调整
　　2008年10月将住房贷款利率下限由0.85倍降至0.7倍，公积金贷款利率相应下调0.27%，彼时五年期贷款基准利率为6.12%，0.7倍为4.28%。
　　2012年6月全国层面下调住房公积金贷款利率0.2个百分点，部分地区实行首套房基于下浮30%的优惠。
　　2014年提出＂双向调控＂，930新政从全国层面下调贷款利率下限为基准利率的0.7倍。彼时五年期贷款基准利率为6.15%，0.7倍为4.3%。
　　2016年之后，2018年12月仅部分地区银行，如深圳将首套房房贷利率由基准利率上浮15%下调为10%。此后房贷利率优惠均集中在地区和银行层面。
　　来源：国泰君安
　　新京报贝壳财经记者 潘亦纯 编辑 王进雨 校对 柳宝庆