楼市出现3大趋势,明后年起房子或超乎想象?2类人有福了
房子,一直以来都是成家立业的必需品,在国内,大部分婚姻都建立在买房上,自2020年以来,全国房价已突破万元关隘,部分城市房价仍保持上涨,据58安居客房产研究院数据显示,6月份重点监测的65个城市二手房挂牌价16948元/ ,环比上涨0.36%,其中36个城市挂牌价出现上涨,在这些热门城市中买房,按照120 、首付30%、贷款30年计算,首付款至少需要61万元,月供达到7700元/平方米,年供超过9万元,加上日常生活开销(月均3000元),年收入至少需要超过15万元才能承担月供,单单是首付款,就是不少家庭难以跨越的门槛,造成房价高的原因主要有四点:
一、通货膨胀进入"不可逆周期",为避免向日本当年楼市崩盘陷入"卷不动,选择躺平",用通胀来调动积极性,拔高预期。
二、贫富差距拉大,造成房价高的城市房价越来越高,尤其是那些善于吸引外来人口的城市。
三、房产难以摆脱金融化,过去炒房风险小,炒房现象更多,现如今炒房风险大,仍然存在部分炒房行为。
四、政策调控的滞后性,房子有利可图,调控又以稳楼市为主,导致房价微涨而不跌。
当然,也有朋友认为房价高的原因也在于土地成本高,面粉价格决定了面包价格,事实上,这只是通胀拔高预期的一种方式,导致房价高是多方面原因造成,所以国家稳楼市政策开始围绕"稳地价、稳房价、稳预期"三个角度进行纠偏,以此来减轻人们的购房压力,事实上,即便没有调控,随着楼市发展,楼市出现的"3个趋势"也注定了房产结局。
趋势一:房贷利息不好赚了
6月份以来,贝壳研究院重点监测的103个城市主流首套房贷利率为4.42%,比5月份再回落59个,创下2019年以来房贷利率新低,总所周知,公积金贷款利率仅3.25%,可见商贷还有很大下降空间,本身资本的成本就很低,银行在房地产高速发展的20年里依靠房贷赚得盆满钵满,然而,随着房地产从高增长步入低增长,一场由 购房者和银行之间的"博弈"拉开序幕。
截止到2021年末,人民币房地产贷款余额增速为7.9%,比2020年低3.7%,个人住房贷款增速为11.3%,比2020年低3.3%,与此同时,从银保监会数据显示,截止到2022年3月23日,全国银行数量达到4602家,其中农村银行类达到3847家,在2000年我国银行数量也不过40多家,22年时间银行数量暴增100倍,在2010年时,英国《银行家》杂志就曾在统计的全球前1000家银行发现,我国的银行数量就达到84家,一年时间32家银行挤进千家之列,总资本占9%,但是税前利润却占千家银行的25%,这一统计在2021年达到144个。
由此可见,我国的银行越来越富足了,银行的数量也越来越多,加上互联网时代到来,互联网银行也随之兴起,然而银行的增多,加上房地产贷款增速的下滑,银行也嗅到不好的信号,僧多粥少,房贷利息收入下滑是未来势必面临的现实, 一边是房子不好卖,另一边是提供房贷的银行数量多,竞争大,主动降低房贷利率来降低购房成本才是银行最佳出路。
趋势二:楼市"拼速度"的时代已经过去
"拼速度"与"拼耐力"只能二选一,好比让孩子赢在起跑线一般,前期跑得太早、太快,容易让后期跑不长、跑不远,楼市也是如此,一直以来我国楼市的发展都是在拼速度,我国人口数量占世界人口的2成,然而我国每年新建住房面积达到世界的5成,什么概念?别的国家把建房当作平常产业,不追求数量追求质量,然而我国楼市发展可谓是超乎世界想象,过去的21年内,商品房销售面积超过177亿平方米,单单2019年—2021年期间就销售52亿平方米,住房销量之高,与国家对房地产支持有很大渊源,尤其是棚改,使得房地产发展速度再次突破2014年的上限。
目前我国的城镇化率接近65%,按照国际城镇化率经验,当城镇化率达到70%以上后,城镇化率将进入缓慢周期,进城人口的降低,意味着购房需求减缓,加上房地产高速发展的后遗症(部分延期、烂尾楼盘),使得购房者对买房标准更高,盲目买房和跟风买房很难在楼市中看到了。
趋势三:国家不再如过去般冒风险的大力支持房地产了
过去的房地产支撑力度有多大?想必经历过2008年和2014年的朋友都深有体会,政策为楼市敞开大门,不仅政策支持,还从棚改方面拉动销售,可在2020年时老旧小区正式接力棚改后,棚改从600万套/年骤减至200万套/年,同时还降低货币化安置比例,一方面还是在于房子拆不起,政策拗不过市场,胳膊拗不过大腿,另一方面提高杠杆支持房地产让金融风险增大,拿全国经济做赌注不值得。
政治局会议明确指出,支持各地从当地实际出发完善房地产政策、优化商品房预售资金监管,从字面意思很容易理解,也就是放宽地方对因城施策权限,无论大小城市,在地方土地供应前提下,都会选择促进楼市恢复,此外,烂尾楼问题也是楼市信心不足的主要问题,据不完全统计,上半年楼市调控城市超过200个,调控次数超过460次,大方向都是围绕楼市复苏展开,比如江苏省常州市将监管资金拨付节点从完成主体1/2调整为1/3和2/3,又比如安徽省宿州市从企业信用考核应用,分类降低预售资金监管留存比例,对此央媒经济日报在还发文表示,商品房预售资金监管的底线仍是确保房地产开发项目的按时交付,最大程度维护购房者合法权益。由此可见,国家并没有像过去般冒风险加大对楼市支持力度, 加大因城施策的底线是房住不炒,降低房企资金压力的底线是房子不延期更不烂尾。
从上述3大趋势可以看出,明后年起房子或将超乎想象,一方面楼市从高速期降速至低速期,房子从供不应求进入供大于求阶段,房价再难保持高预期暴涨,另一方面楼市从追求数量到了追求质量阶段,眼下存在的问题是保交房和保市场稳定,大环境下再继续刺激楼市其实无济于事,最后是楼市开始朝多元化方式发展,并非单一的商品房,意味着原本希望通过二手房获利的投资者希望要落空了,这对楼市而言,无疑是好事,2类人有福了。
第一类是以后买房的购房者。 以前的楼盘烂尾、延期交付问题基本不会再出现,经历过疫情、政策、经济的过滤后,现存的楼盘基本都以稳字当头,此外,房价更不会出现大涨情形,依赖现金流的房企,为了资金回笼,不排除还会缩减利润空间来达到"以价换量"目的,再加上国家"限高令"出台,以后买的房子宜居性比过去的房子更佳,毕竟楼市越来越"成熟"了。
第二类是用心做房地产的房企。 尤其是没有任何负面影响、注重口碑的房企,对房企而言,卖房子只是开始,好房企更加注重买房和交房后的体验,差房企卖完房子后红脸就变黑脸,一旦被维权就找尽理由百般推诿,只有用心做房地产的房企,才能赢得购房者尊敬,口口相传,口碑越来越好,综合来看,或许只有大品牌或国企目前才具备此特征,赢得购房人好评才能在市场上稳住脚跟,走得更远!
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