各地密集出台救市政策，效果寥寥，为什么房地产救不起来？

　　最近一段时间，许多地方出台一些救市政策，希望稳定房价，解决经济下行压力，哈尔滨、郑州、福州、南宁、贵阳、南昌、西安等省会城市都出台了许多购房政策，希望刺激房地产市场健康有序发展，从国家层面来看，降低房贷利率是非常重量级的优惠，然而效果似乎也并不明显，成效寥寥，那么为什么这次松绑，没有像以前一样的效果呢？
　　一、预期转变，刚需躺平，经济前景不明朗，负债意愿下降。
　　房价上涨的实质其实是对未来收入预期上涨买单，在当前经济环境下，部分高收入行业经济下行严重，裁员消息不断，打断了对未来收入的预期，人们对未来趋于悲观，不愿意负债。同时，高昂的房价也让部分城市人口流入减缓，甚至开始逆向流出，部分年轻人开始选择躺平，不愿意为高房价买单。说到底，就是经济前景不明朗，收入预期转变，改变了人们负债承受意愿和承受能力。
　　二、房屋存量巨大，出生率降低，城市化基本已经完成，驱动因素不在。
　　中国房地产发展取得如此大的规模，概因中国超大规模的城市化建设需要，到了当前阶段，中国的城市化人口比率已经接近发达国家水平，甚至还有过之，特别是农村常住人口基本上都以50岁以上的老人为主，年轻人基本上都已经融入了城市生活，没有新的人口进入城市，驱动城市整体发展的人口红利不在。叠加人口出生率大幅下降，对未来住房需求的预期也开始下降，再加上目前存量住房规模庞大，都会限制房地产价格的上涨。特别是最近几年对人口的争夺越来越激烈，人口已经成为未来城市发展最重要的战略资源，而中小城市和落后地区城市面临的人口流出压力非常巨大，都会进一步限制房价的上涨。
　　三、金融风险突显，国际变量颇多，政策选择空间有限，难有大动作。
　　自美元开始加息，美元指数飙升，资金流动频繁，会对我国金融体系形成压力，同时，国际环境变化多端，挑战因素增多，让我国在相关政策选择上颇为被动，且难有大的动作。美元加息必然会带来全球金融市场的动荡，引起部分国家债务暴露，发生经济和政治危机，这种情况下，自然会对我国经济和金融体系有一定的冲击，如果不能妥善处理，必然会让我国遭受巨大损失。同时，国际间战略矛盾突显，俄乌战争引起地缘政治的巨大变化，也对经济以巨大的冲击，都增加了我国面临的战略挑战。而相应的，我国在政策选择上容错空间变小，必须以稳定为主，不能采取激进手段来处理问题，这都对房地产市场有巨大影响。
　　总而言之，这次房地产松绑效果不显，既有我国经济发展阶段处于转变期的因素，也有当前国际国内政治经济权力格局处于调整时期有关，总的来看，其实还是对未来预期的不明朗有关。