如何解决当前的空置房问题？

　　空置房是房地产市场的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。空置率的计算公式为，空置率=空置房屋总量/住房总量。
　　统计数据显示，我国目前的空置房约为6000万套。从贝壳研究院调查情况来看，这一数据基本上是属实的。因为早在2018年，住建部专家就公开表示，当时我国已经达到人均1.1套住房，按此推算，中国房地产市场发展至今，现存空置房6000套，是符合客观实际的判断。
　　对于中国房地产的空置率，一直没有准确的官方数据。8月5日，贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，针对国内28个城市的3万个小区的空置率进行调研。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。
　　按照国际通行惯例，空置率在5-10%之间为合理区间，此时商品房供求平衡，有利于经济的健康发展。
　　而空置率在10-20%之间则为危险区间，此时政府可能会采取一定的措施加大商品房销售的力度，从而保证房地产市场的正常发展和经济的正常运行；当空置率达到20%以上的时候，那么此时就表明商品房已经处于严重积压状况了。
　　但是国际标准不一定适用于中国，原因在于西方国家的城市化进程早已结束，而中国目前正处于城市化进程之中，房地产市场有一定数量的空置房是十分正常的。商品房竣工后不一定会立即转移到购房者手中，而是需要经过销售或出租出去，需要一个合理的时间段，在这段时间内，这些商品房将暂时表现为空置状态。
　　尽管如此， 根据贝壳研究院的调研结果，28个大中城市的平均住房空置率为12%，已经很高了，这一空置水平已经超过了巴西、美国、澳大利亚、法国等国家，仅次于日本的13.6%。
　　而以上国家的空置率较低的一个重要原因，就是因为房屋空置的成本太高，尤其这些国家都有空置税，目前世界主要经济体如法国、英国、加拿大、澳大利亚，甚至香港都有空置税。如法国规定，每个家庭只能有一个主要居住所，其他住房都将纳入空置税的征收范围。
　　事实上，目前我国的总体住房资源已经过剩了，那么为什么房价还在不断上涨，始终维持在高位？其中一个重要原因就在于，大量房产囤积在少数人手中，他们通过炒房获利。然而，中国目前还有相当多刚需购房者买不起房。
　　这就导致中国房地产呈现出一个十分令人尴尬的局面， 一方面房地产市场积压了大量的空置房；另一方面，众多的刚需者买不起房。数据显示，我国大约有2.2亿人依靠租房生活。
　　虽然国家已经把租房列入未来房地产发展方向，但是，租房并不符合当前国情，因为它不能解决人们的许多实际问题，例如，在房子已经成为结婚必备条件下，年轻人如果不买房，就没法谈恋爱和结婚，以后孩子上学也成了问题，现在我国人口出生率直线下降，与年轻人买不起房、结不了婚有着直接关系。
　　随着国家这一轮的房地产调控已经进入到挤泡沫阶段，除了当前迫在眉睫急需处理的烂尾楼问题，接下来，对于空置房的处置也即将提上日程。那么，我国20多年高歌猛进的房地产所积压下来的大量的空置房，将会如何处置呢？
　　笔者认为，可以采取以下措施来解决空置房屋问题：
　　一、空置房需要缴纳物业费
　　长期以来，对于空置房是否应该收取物业费的问题一直争论不休，却始终没有得到解决。现在，对于这一问题《民法典》已经作出明确规定。
　　《民法典》第944条规定：＂业主不得以为接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。＂这一新规的出台解决了长期以来的难题，意味着，无论业主是否居住在小区，都应该足额缴纳物业费，空置房业主必须缴纳物业费。
　　国家出台这一政策的目的十分明确，就是为了打压炒房行为，近些年来我国房价持续上涨，维持高房价状况的一个重要原因，就是由于炒房客的炒房行为所造成的。这项政策的出台不仅打压了炒房行为，也会对减少空置房起到积极的促进作用。
　　二、出台房地产税和房屋空置税
　　目前我国的房地产现状是，炒房者手里囤积了大量空置房，其中只有少量被出租，大部分都处于空置状态，这不仅导致房价高企，也浪费了大量的社会资源。实际上，对于空置房征收空置税已成为国际惯例，目前世界上绝大多数国家都对空置房征收一定比例的空置税。
　　例如法国，房屋空置一年需要缴纳房屋价值10%的空置税，第二年12.5%，第三年15%，按此比例计算，缴纳6年空置税就可以重新购买一套房子。世界各国空置税有一个共同特点，那就是税率非常高。
　　笔者认为，许多国家实施空置税的实践证明，对于空置房采取高税率是一项完全正确的政策，正是因为实施高税率，才能迫使炒房客抛售房屋，盘活这部分积压房产，激活二手房交易市场，从而促使房价回归到合理区间。
　　三、地方政府应积极采取各项措施，消化现有空置房
　　地方政府应该采取各项灵活措施，允许将空置房转化为经济适用房、廉租房。由于这些房屋低于商品房价格，这样更便于销售，也能让百姓从中获益。
　　实现空置房的最大利用率，可以采取＂以租代售＂、＂租售两全＂、＂通路销售＂等新的销售模式，使得空置房在空置期仍能产生经济价值。
　　结语
　　住房问题是中国人生活中的头等大事，关系到人民群众的切身利益，而空置房问题已经成为当前制约我国房地产发展的障碍，因此，地方政府积极采取措施，结合本地实际，出台一系列针对性政策，形成＂组合拳＂，＂化危为机＂盘活这一庞大的房源市场。