多地限购政策松绑！地产板块再度爆发，困境反转逻辑还能演绎多久？

　　4月6日，地产板块力挺大势。截止收盘，房地产指数大涨近3%。与此同时，房地产板块大涨也带动地产产业链板块集体走强，钢铁、建材等板块集体上涨。
　　具体来看，光明地产、中华企业、栖霞建设、中国武夷等近20只个股涨停。其中，中交地产已经连续7个涨停，股价再创历史新高；保利发展盘中一度涨超3%，最高价到18.88元，再创历史新高。
　　除了地产板块以外，还有去年最惨的板块＂教育板块＂也大幅上扬。板块内，全通教育20CM涨停，传智教育、学大教育、证通电子等多只个股涨停。
　　多城接连放松楼市调控
　　消息面上，近期多个城市放宽购房政策。兰州降低个人购房门槛，首套房贷首付比例最低两成，二套房贷首付比例最低三成；衢州取消限购、限售；福州、郑州、秦皇岛取消限购；哈尔滨和青岛即墨取消限售；大连则全面放开落户。
　　对此业内人士普遍认为，像大连、衢州、秦皇岛、兰州等市场信心尚未明显恢复、短期调整压力较大的城市，需求端政策放松力度加大，有利于促进合理购房需求的释放，平稳市场预期，对购房者置业预期改善、市场企稳复苏有积极作用。
　　事实上，早在去年12月份，国家对房地产的态度就已经发生转变了。2021年底，央行和银保监会联合出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目，及针对出险企业项目的承债式收购。
　　进入2022年以来，中央多次强调支持合理住房需求释放，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大。尤其是进入三月份，带有＂暖意＂的政策更多。3月16日，银保监会高层表示，要坚持＂房住不炒＂，持续完善＂三稳＂房地产长效机制。
　　与此同时，带有＂暖意＂的政策的效果也已经显现。据不完全统计，2022年以来，全国已有超60个城市放松了房地产调控政策，如下降首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等。
　　中信建投认为，此轮政策调整有望迎来全国范围内的需求端政策全面放松，将有效提振房地产市场信心、提升市场销售表现。国联证券也表示，近期，房地产政策宽松明显提速，在稳增长和低估值双重催化下，当前房地产板块仍有上行动力。
　　一季度楼市整体表现惨淡
　　虽然政策从2021年底就在吹＂暖风＂，但2022年一季度，楼市整体表现惨淡，成交量整体延续下行。
　　克而瑞统计数据显示，从成交数据来看，2022年一季度全国商品住宅成交规模为近年来低点，仅一线延续高热，二三线市场进一步下行。前2月133个重点城市商品住宅成交面积5490万平方米，较2021年和2019年分别同比下降42%和21%，月均较2021年四季度月均下降32%。
　　图表 170个大中城市新建商品住宅销售价格同比指数(单位：%)
　　资料来源：国家统计局
　　相比新房市场而言，2022年一季度二手房市场成交情况更加严峻，一线城市以及强二线城市成交规模均收窄至历史低点。
　　而这或许是由于房企信用风险事件。在多重因素造成的供需双弱格局下，房企在手现金不断消耗，信用风险事件不断演绎。在上述情景下，居民对于企业交房能力的产生较大担忧，更加倾向于观望阶段，房企销售更难、推盘更少，周而复始形成负向循环，使得新房销售持续不振。
　　此外，疫情也是导致新房市场不振的客观因素。疫情以来经济发展持续有压力，投资、消费均弱，居民对于就业稳定性和收入上涨的预期不足，叠加多数城市实际并未形成房价上涨预期，完全无房无贷的＂纯刚需＂购房人群(如毕业大学生)缺乏购房意愿和能力。
　　全面看好地产行业表现
　　展望后市，在稳增长的预期下，多家基金公司表示看好地产及相关产业链的行情。
　　中信证券表示，历史经验表明，房地产股的运行主要和政策预期相关，而不是和基本面相关。三月基本面探底，预计政策作用之下，基本面二季度起缓慢恢复。
　　中信建投表示，全面看好地产行业表现。目前地产行业整体估值仍处于较低水平，板块PB处于2014年以来12.8%的历史分位水平；保利、万科为代表的龙头房企当前估值，较前述三轮历史行情中最高估值水平仍有较大差距，开发板块有以下三大主线：
　　1)集中度提升主线，推荐A股：保利发展、招 商蛇口、南国置业、华发股份、建发股份、陆家嘴、上实发展、城投控股、金融街、城建发展、深振业A、滨江集团；港股：中国海外发展、中国金茂、越秀地产、旭辉控股集团；
　　2)混合所有制及民营房企信用修复主线，推荐金 地集团、绿地控股、金科股份、中南建设；
　　3)多元化业务价值重估主线，推荐A股：万科A、华侨城A、新 城控股、南山控股；港股：龙湖集团、华润置地。物管板块最差的时间已经过去，继续看好头部物企表现。推荐A股：招商积余、新大正；港股：保利物业、中海物业、华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务。