在2021年下半年时，房价从普涨转向普跌，这也被人们誉为楼市的＂转折点＂。根据2021年9月份70城房价数据显示：＂新房方面，27个城市新房房价环比上涨，7个城市新房房价环比持平，36个城市新房房价环比下跌。而二手房方面，17个城市二手房房价环比上涨，1个城市二手房房价环比持平，52个城市二手房房价环比下跌。＂ 从这份数据当中，我们就可以看出，房价下跌的城市不在少数。尤其是二手房方面，价格下跌的城市更是占据了最大比重，这还是因为房价下跌后，人们对楼市失去了信心，不再坚信房价只涨不跌。从而导致很多购房者不敢轻易买房，从而使得二手房市场出现了有价无市的局面，二手房价格自然出现了回落。 而在过去的二十年里，房地产行业一直在繁荣发展，这也是因为之前很多家庭没有属于自己的房子，所以楼市当中购房需求较大，住宅在不断建设，从而让房地产行业迅速发展。但现在很多家庭已经拥有了属于自己的房子，根据央行给出的数据显示，我国城镇家庭拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%。 可以说，现在城镇家庭基本上都已经满足了自己的住房需求，并且拥有多套房的家庭数量不在少数。这也就意味着我国的房地产行业，从供给短缺已经到了总体平衡，甚至部分城市的住宅已经出现了过剩的局面。 为何会这样说呢？要知道，这些年里，随着房价的不断上涨，人们可谓是将房子看作最好的投资品。只要自己资金充足，就会选择买房投资。这样的行为，无疑是给楼市带来了很大的住房需求，并且让大量资金流入到楼市当中，所以才会让现在的房价出现这么高昂的局面。这点我们从城镇家庭拥房率当中就可以看出，持有多套房的家庭数量已经非常庞大了。 近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示：＂虽然住宅新开工面积增长率为负，不过绝对量依然很大，老龄化趋势下，中国住宅过剩趋势越来越严重＂。 相信看到这里，大家也有了自己的想法。那就是房地产行业的人口红利期已经结束了，而房地产行业也将从＂黄金时期＂过渡到＂白银时期＂。可以说中国的房地产从高歌猛进地以开发为主的增量时代转向了存量时代。那对于房地产行业来说，未来将会如何发展呢？这点其实我们从相关规定当中就可以看出，在＂房住不炒＂的长期定位下，使住宅逐渐回归居住属性，不仅要保障刚需购房者的住房需求，还要保障人们的租房需求。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度也是未来房地产的一部分。 而眼下如何让房地产行业摆脱金融属性过重，实现＂房住不炒＂的新阶段呢？其实笔者认为最应该注意的就是买房投资的问题，要知道，在这些年里，选择买房投资的家庭数量不在少数。而这些家庭买房的目的，无非就是为了赚钱，但实际上，这些投资者赚的是房企的钱吗？并不是！赚的都是后来买房的刚需家庭的资金。 而投资者数量庞大，也就意味着楼市购房需求较大，住宅过剩的局面被投资者的购房需求所＂遮盖＂，大量的资金流入到房地产行业当中，促进了房价的上涨。而房价上涨后，就有更多的家庭选择买房投资，这无疑是形成了恶性循环。并且这些家庭买房投资后，不将房子放到租赁市场，而是选择将房子空置。毕竟空置的＂准新房＂，要比有人居住过的二手房更容易转手，同时价格也会更高一些。 这也就导致现在住宅出现了大量过剩的局面，根据西南财经大学给出的数据显示，2017年我国城镇住宅空置率达到了21.4%。这是什么概念？要知道，按照国际城镇住宅空置率的标准来说，城镇住宅空置率的合理区间在5%-10%之间，而现在我国的城镇住宅空置率明显超出了合理区间，可以说有两成的城镇住宅都处于空置的状态。不仅造成了大量住宅资源浪费，而且也让房价居高不下。 面对这样的局面，很多人都表示，想要让房价回归合理水平，让这些空置住宅流入到楼市当中，出台空置税是避不可免。虽然现在房产税的呼吁声很高，但真正落地还需要一段时间。事实上，在房产税落地之前，＂这个税＂先来了，就是所谓的房东税，并且已经有三个省份进行试点。 河北省和湖南省的规定都是大概一致的，要求＂个人出租、转租住房不能提供凭证、不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额＂。而到了2021年，云南省也推出了相关规定：＂个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税＂。 房东税出台后，两类人要睡不着了 第一类就是＂以租养贷＂的囤房族，要知道，根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》数据显示，2021年我国房屋租赁人口数量为2.3亿。从这我们就可以看出，现在租房群体数量是非常庞大的，而这些持有多套房的家庭，将自己的房子租赁出去，每个月都能赚取不菲的资金，从而减轻自己的房贷压力。这样的话，就有余力购买下一套房子，并且再加房子租赁出去，实际上自己每个月根本就不用还多少房贷。但在房东税出台的情况下，增加了这些房东的持房成本，＂以租养贷＂的方式难以维系，从而让这些持有多套房的家庭抛售自己多余的房源，抑制房价的上涨。 第二类就是持有多套房的＂投资者＂，这些投资者买房后，并没有将房子租赁出去，而是出于空置状态，使得市场上住宅数量并不是很多，也导致房价居高不下。而房东税出台后，那些房东增加了持房成本，就会选择抛售自己多余的房源，使得楼市当中的住宅数量不断增加。这样的情况下，房价也会逐渐平稳，甚至部分房价虚高的城市，价格也会有所回落。这对于投资者来说，可不是什么好消息，意味着自己的房子想要升值变得更加困难，甚至在住宅过剩的情况下，多余的房子将面临＂无人接盘＂的局面。 对此而言，你有何看法呢？
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