浙系千亿房企，强管控过寒冬

　　记者/ 钟黛 编辑/ 谭璐
　　楼市局部回暖，部分民营房企拟重整旗鼓，走出债务泥潭。
　　近日，中梁控股官微称，主动进行美元债管理，下半年拟打好翻身仗。
　　今年内，中梁5月到期和7月到期的两笔美元债已完成交换要约，分别展期至2023年4月15日和2023年12月31日。
　　除此之外，中梁还剩三笔存续美元债，到期日均为2023年。
　　不过，其中一笔为可回售债券，本金余额为2亿美元，将于今年9月17日行权。如果债权人坚持回售，中梁需要兑付或进行展期处理。
　　整体来看，中梁大部分的美元债兑付压力已腾挪至明年，以时间换空间。
　　中梁方面透露，下半年工作将强化营销结果导向，确保签约指标达成；强化应收账款管理，确保全年销售回款指标达成。
　　债务违约
　　7月29日，中梁控股一笔美元债到期，未偿本金余额为4.39亿美元，其中大部分本金此前已达成交换要约，展期至2023年12月31日，并豁免了＂交叉违约＂。
　　而剩余的1257.4万美元未达成交换要约，且到期未付，构成违约。该部分本金对应的利息还有30天宽限期，如到期仍未支付，也将构成违约。
　　由于该笔债券已豁免＂交叉违约＂，本次违约事件对中梁的影响较小。
　　当下，已有不少房企美元债交叉违约、境外债务重组，部分房企甚至被债权人提起境外清盘，较为被动。相比之下，中梁的境况相对可控。
　　与同业相比，中梁控股上市晚、海外发债不易，美元债的规模不大，因此兑付及管理压力较小。
　　截至2021年底，中梁控股未偿还债务总额约401.81亿元，其中包括银行及其他借款约316.81亿元，优先票据约81.81亿元及资产担保证券约3.19亿元。
　　来源：视觉中国
　　截至2021年末，剔除预收账款后，中梁控股的资产负债率约为75.8%，净负债比率约为35.4%，非受限现金短债比约1.04，即期债务总额约195.39亿元。
　　中梁实控人杨剑曾成立私募基金，募资数百亿，投资于中梁的房地产项目。中梁还设置了一套小股东＂优先＂机制，项目由小股东强监管。
　　一位和中梁有合作的某房企高管对《21CBR》表示，＂中梁各个项目都比较独立，有不少小股东。受其制约，中梁在项目层面做不了超额融资。相比之下，一些债务较多的房企，踩了项目超融的红线。＂
　　中梁控股官微也表示，经过本轮主动债务管理后，已有效改善整体财务状况。
　　聚焦主业
　　中梁地产素有＂小碧桂园＂之称，通过高周转、高激励的方式扩张，抓住了三四线城市去库存和棚改的红利。
　　2016年-2019年，中梁销售额为190亿元、649亿元、1015亿元、1525亿元，年复合增长率达100.22%。
　　2021年，中梁的全年合约销售按年上升2%至1718亿元，在克而瑞房企全口径排名中居第20位。
　　在业内，它与祥生、德信、佳源三家，并称浙系房企＂四小龙＂。行业下行时期，中梁在业务、组织架构、人事等层面都进行了调整。
　　今年1月，中梁的架构调整方案流出。中梁控股集团平台公司的多项创新业务被裁撤，相关员工或转岗至地产集团，或被裁。此举被视作其聚焦地产主业的信号。
　　紧接着，2月，杨剑又出售了名下的物管公司。碧桂园服务公告，已签订协议，拟收购中梁百悦智佳93.76%股权。
　　在组织架构方面，中梁由强力扩张的＂阿米巴模式＂转向强管控模式，上半年已完成调整，形成强总部+强区域平台+事业部的模式。
　　阿米巴模式
　　据中梁控股公告，2022年前7个月，合约销售金额共计434亿元，同比下降59.4%；7月单月，合约销售金额约47亿元，同比下降60.8%，环比微涨5.7%。
　　＂越是黎明前越黑暗，我们要更加强调安全健康，保持合理流速，强化组织韧性，最小化成本过冬。＂在中梁的半年会上，杨剑表示，下半年房地产行业或将逐步走出至暗时刻，销售量将缓步上升。
　　8月4日午后，中梁控股一度大涨超11%，收涨7.78%。一名投资者对《21CBR》表示，股价异动，或因市场传言中梁计划重启拿地。
　　2021年全年，中梁累计合共85块土地，买地总金额约为526亿元。
　　上述与中梁有合作的房企高管对《21CBR》表示：＂中梁土评会已恢复上会，重点关注长三角区域，现阶段原则上不在公开市场拿地，而在原有优势项目附近勾地为主。＂
　　而一名中梁控股集团中层人士则对《21CBR》表示：＂之前一直没拿地，但是也都是在看机会的。＂