又有两家百强房企爆雷，下半年偿债高峰已至

　　7月偿债高峰已至，房企违约不断。
　　01
　　景瑞控股2.6亿美元债违约
　　7月22日，景瑞控股（01862.HK）公告称，公司12.0厘优先票据将于2022年7月25日到期，公司预计不能按期支付。
　　景瑞控股公告
　　公告显示，未支付可能使景瑞控股其他债权人要求集团加快偿还其债务。于本公告日期，公司尚未收到集团任何债权人的任何加速到期通知。
　　据公开资料，该票据发行于2019年7月，未偿还本金额2.6亿美元及应计利息1560万美元。
　　另外，景瑞控股已委任钟港资本有限公司为财务顾问，以评估集团的资本结构、评估集团的流动资金及探寻所有可行解决方案以缓解当前流动资金问题，并尽快达成对所有持份者最优的解决方案。
　　值得注意的是，这并非景瑞控股首次发生美元债违约，一个月前其尚未支付四只于联交所上市的优先票据到期应付利息。
　　彼时，景瑞控股表示，自2022年3月以来，内地新冠疫情爆发，上海及其他城市实施封锁及控制措施时间远长于预期，公司业务受到严重影响，其资产出售已延迟，且内地境外资金审批进度也已延迟，公司流动资金状况非常紧张。
　　《小债看市》统计，目前景瑞控股存续美元债5只，存续规模10.76亿美元，今年9月26日其还有一只1.5亿美元债将到期。
　　存续美元债
　　可以看出，景瑞控股美元债融资成本较高，票息均在12%以上，且其高度依赖美元债融资，离岸债券占总债务的37%，在目前信贷环境紧张情况下，公司再融资风险将增加。
　　今年5月，景瑞控股股价一度闪崩，此前其已发生两次债务违约。
　　5月30日，景瑞控股开盘后一路下跌，临近中午突然跳水，股价最低下探至0.32港元，跌幅75%，最终收于0.72港元，跌幅47.83%，市值蒸发10亿港币。
　　2022年2月，景瑞控股就旗下2022年3月到期的1.9亿美元票据向持有人发起交换要约和同意征求，尚未偿还本金额1467万美元，构成局部违约。
　　此外，景瑞控股因未向一家非全资附属公司偿还于2021年12月31日到期的0.96亿元借款，也构成违约。
　　今年初，由于流动性风险增加，穆迪将景瑞控股企业家族评级从＂B3＂下调至＂Caa2＂，并将其高级无抵押评级从＂Caa1＂下调至＂Caa3＂，主体展望维持＂负面＂。
　　其实，在去年下半年，景瑞控股的资金链已经非常紧张，今年3月的疫情成了压垮它的最后一根稻草。
　　2021年，景瑞地产以225.6亿操盘金额位居房企第91位；以123.4万平方米操盘面积排第101名，属于百强中小房企。
　　克而瑞数据
　　去年下半年以来，由于购房者信心疲软以及紧缩的融资环境，景瑞控股合同销售额明显下滑，进一步削弱其可用于偿债的现金流。
　　2021年，景瑞控股实现营收135.5亿元，同比增长6%；由于降价促销，公司实现归母净利润1.275亿元，大幅减少86.69%，业绩呈现断崖式下滑。
　　归母净利润情况
　　另外，景瑞控股少数股东权益占比较高，截至2021年末该指标为51.99亿元，占所有者权益的46%，需关注合作开发过程中项目建设、资金管理和成本可能存在的风险。
　　去年以来，房地产市场遇冷，融资端口收紧，房企销售日益疲软，尤其是抗风险能力弱的中小房企资金链承压。
　　02
　　俊发地产美元债付息违约
　　7月22日，香港俊发地产有限公司（以下简称＂俊发地产＂）公告称，HKJFPC 11 12/24/22项下1303.5美元的利息付款于2022年6月24日到期及应付。
　　根据票据条款，俊发地产有30天宽免期支付利息及票据宽免期的最后期限为2022年7月24日。
　　公告显示，由于宏观经济、房地产市场及金融环境及多轮疫情等不利因素，俊发地产预计可能于宽免期到期前不会支付利息。于宽免期到期后，预期不支付票据将构成票据项下的违约事件。
　　俊发地产表示，其正在评估流动性状况、整体业务营运及经营环境，积极实施有效的流动性解决方案，同时密切关注形势。
　　据公开资料，上述美元债发行于2020年12月，当前余额2.37亿美元，票息11%，将于2022年12月24日到期。
　　值得注意的是，俊发地产违约并非没有征兆，今年4月其孙公司信托计划展期6个月。
　　彼时，俊发集团有限公司（以下简称＂俊发集团＂）回应称，在市场严重下滑的同时，集团其他项目同步受挫，导致暂时的流动性困难。
　　今年2月28日，由于流动性和融资渠道恶化，惠誉下调俊发地产长期外币发行人评级至＂B-＂，展望＂负面＂，并将其高级无抵押评级以及Power Best Global Investments Limited的未偿债券评级从＂B+＂下调至＂B-＂，回收率评级＂RR4＂。
　　随后6月27日，由于俊发地产停止参与评级过程，惠誉决定撤销其＂B-＂的长期外币评级。
　　《小债看市》统计，目前俊发地产仅存续上述美元债；此外俊发集团存续两只境内债券，存续规模40亿元，分别将于今年10月和明年3月到期，公司面临短期集中兑付压力巨大。
　　近年来，昆明楼市供应量大涨，重仓旧城改造项目的俊发地产周转率与毛利率均下滑，随着融资环境趋紧，其流动性及融资能力持续恶化。
　　2022年上半年，俊发地产以38.41亿元的权益销售金额，再次卫冕昆明房企销售榜。
　　据克而瑞数据，2021年俊发地产合同销售额同比下降20%至530亿元，在房企中排名第57位，属于区域型中小房企。
　　克而瑞数据
　　俊发地产在云南省的市场地位强劲，且在旧城改造项目方面经验丰富。但其大部分土地储备位于云南省省会昆明市，业务地域集中度风险犹存。
　　2021年，俊发集团实现营收158.15亿元，同比下滑28.26%；实现归母净利润10.97亿元，大幅下滑74.29%。
　　归母净利润
　　另外，随着融资环境趋紧，俊发集团筹资性现金流持续净流出，2020和2021年该指标分别为-26.57亿和-87.63亿元，公司面临再融资压力较大。
　　筹资性现金流净额
　　流动性吃紧之下，俊发开启资产处置。
　　今年5月，昆明市官渡区自然资源局发布了两则土地转让结果公示。根据公示内容，俊发成功转让了新螺蛳湾2宗合计面积约161.23亩的住宅地，合计转让价格约26.66亿元。
　　但是，今年下半年俊发集团面临偿债高峰，其资产处置速度赶不上债务到期速度，发生债务违约在所难免。
　　03
　　偿债高峰
　　目前，尽管各地楼市松绑政策正在产生正面效果，政府与金融机构支持房地产市场恢复的政策导向日趋明朗，但一些财力薄弱的开发商违约风险仍较高。
　　穆迪预计，年内将出现更多房企违约，有大量境外债务到期及流动性较弱的开发商的融资渠道依然紧张。
　　无独有偶，近日高盛也上调了中资高收益房地产债券违约率预测。
　　7月25日，高盛以行业压力上升为由，将中国高收益房地产债券2022年的违约率预测从31.6%上调至45%。
　　分析师表示，房地产行业的风险正在上升，高收益房地产债券今年迄今的违约率达到28.7%。房贷断供凸显了建设无法按期完工的现象广泛存在，也反映了开发商面临的严重资金压力。
　　今年下半年，房企偿债高峰已至，行业面临大洗牌。
　　根据CAIC数据，今年6-7月中国有200家核心房企一共约有1755亿元的债务到期，其中民企到期债务达到1178亿元，占比达67%。
　　而在民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。其中，7月将有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分后约为740亿元，环比增加15.8%。
　　在境外融资基本停滞、境内融资不断收缩压力下，房企面临的偿债压力越来越大。